Modernisierungsgutachten: Modernisierungsgrad, Kosten und steuerliche Einordnung belegen

Wie wird der Modernisierungsgrad ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 enthält ein Modell, mit dem sich die Restnutzungsdauer modernisierter Wohngebäude bestimmen lässt. Dafür werden einzelne Bauteile und Anlagen nach ihrem Modernisierungsstand bepunktet: Dacherneuerung, Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlage, Wärmedämmung der Außenwände, Bäder, Innenausbau sowie wesentliche Änderungen des Grundrisses.

Entscheidend ist, wann eine Maßnahme durchgeführt wurde und in welchem Umfang. Ein vor 25 Jahren erneuertes Dach zählt weniger als eines aus dem Vorjahr, ein einzelnes neues Fenster weniger als der komplette Austausch. Aus der Summe der Punkte ergibt sich der Modernisierungsgrad, von nicht modernisiert bis umfassend modernisiert. Der Sachverständige prüft diese Angaben vor Ort und belegt sie mit Fotos und Unterlagen.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Warum die Einordnung zählt

Für Vermieter macht die Einordnung einen erheblichen Unterschied. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten werden dagegen zusammen mit dem Gebäude über die Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.

Zwei Fallstricke sind besonders häufig. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Außerdem kann eine Standardhebung vorliegen, wenn zentrale Ausstattungsbereiche wie Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster gemeinsam deutlich verbessert werden.

Das Gutachten trifft keine steuerliche Entscheidung, liefert aber die technische Beschreibung, auf die Ihr Steuerberater seine Zuordnung stützen kann.

Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB richtig vorbereiten

Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter die jährliche Miete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen. Kosten für bloße Instandhaltung dürfen dabei nicht umgelegt werden. Ersetzen Sie etwa 40 Jahre alte, undichte Fenster durch Dreifachverglasung, steckt in der Rechnung ein Anteil, der ohnehin fällig gewesen wäre.

Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Streitigkeiten. Pauschale Abzüge ohne Begründung sind für Mieter schwer nachvollziehbar und im Zweifel angreifbar. Der Sachverständige beschreibt den Zustand der ersetzten Bauteile, schätzt den Instandhaltungsanteil fachlich und dokumentiert die Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung.

So erhalten Sie eine technische Grundlage für Ihr Erhöhungsschreiben, die die Berechnung transparent macht und Rückfragen vorbeugt.