Mietwertgutachten: Ortsübliche Marktmiete Ihrer Wohnung sachverständig nachweisen

Verbilligte Vermietung: Was gilt nach § 21 Abs. 2 EStG?

Vermieten Sie eine Wohnung zu Wohnzwecken günstiger als ortsüblich, regelt § 21 Abs. 2 EStG, wie viel Sie steuerlich geltend machen dürfen. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar.

Liegt die Miete bei mindestens 66 %, gilt die Vermietung als vollentgeltlich und Sie ziehen die Kosten vollständig ab. Zwischen 50 % und 66 % hängt der volle Abzug von einer positiven Totalüberschussprognose ab.

Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Miete inklusive der umlagefähigen Nebenkosten. Wer hier mit der Kaltmiete rechnet oder einen unpassenden Mietspiegelwert nimmt, landet schnell auf der falschen Seite der Grenze.

Mietspiegel oder Gutachten: Was überzeugt?

Gibt es in Ihrer Gemeinde einen Mietspiegel, ziehen Finanzamt und Gerichte ihn meist als ersten Anhaltspunkt heran. Problematisch wird es, wenn die Wohnung in kein Mietspiegelfeld passt, etwa ein Einfamilienhaus, eine Maisonette, ein Loft oder ein Objekt mit Sonderausstattung. Auch die Spanne innerhalb eines Feldes lässt Spielraum, der sich mit Ausstattungsmerkmalen begründen lässt.

In kleineren Gemeinden fehlt ein Mietspiegel oft ganz. Dann bleibt der Vergleich mit einzelnen Wohnungen, der leicht angreifbar ist, oder ein Sachverständigengutachten. Das Gutachten verknüpft Marktdaten, Lage und Objektmerkmale zu einer begründeten Miete und benennt die Faktoren, die nach oben oder unten wirken. Damit lässt sich ein Streit über die richtige Vergleichsmiete deutlich besser führen.

Kosten und Ablauf des Mietwertgutachtens

Das Mietwertgutachten kostet 790 € inklusive Umsatzsteuer, unabhängig von Wohnfläche oder Miethöhe. Weil der Sachverständige digital arbeitet, entfallen Anfahrt und Terminabstimmung.

Nach der Online-Bestellung laden Sie Grundriss, Wohnflächenangaben, den bestehenden Mietvertrag, die letzte Nebenkostenabrechnung und Fotos der Räume hoch. Beschreiben Sie Ausstattungsmerkmale wie Einbauküche, Balkon, Aufzug oder Fußbodenheizung, denn sie beeinflussen die Vergleichsmiete. Der Gutachter wertet alles aus und liefert innerhalb von 7 Werktagen nach vollständigen Unterlagen.

Bei vermieteten Objekten lohnt sich der Blick auf die Gesamtrechnung: Sichert das Gutachten den vollen Werbungskostenabzug über mehrere Jahre, übersteigt der steuerliche Effekt die Kosten meist deutlich.