Bewertung, Steuern & AfA
Schenkungsteuergutachten: Immobilie zu Lebzeiten übertragen und den richtigen Wert ansetzen
Wer eine Immobilie an Kinder, Enkel oder den Partner überträgt, muss mit dem Bedarfswert des Finanzamts rechnen. Der fällt bei älteren oder belasteten Objekten oft höher aus als der tatsächliche Marktwert. Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert zum Tag der Schenkung, beziffert vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch und liefert die Grundlage, um Freibeträge gezielt zu nutzen.
- 1.490 € Festpreis inkl. USt.
- Ortstermin deutschlandweit inklusive
- Unabhängige, qualifizierte Sachverständige
- Gutachten als PDF in ca. 10 Werktagen
Ihre Vorteile
Schenkung sauber planen
Kennen Sie den belastbaren Wert vor dem Notartermin, können Sie Anteile, Teilschenkungen und Zeitpunkte so wählen, dass die Freibeträge möglichst vollständig ausreichen.
Nießbrauch richtig beziffert
Behalten Sie Wohnrecht oder Nießbrauch, mindert das den Wert der Zuwendung. Der Sachverständige berücksichtigt die Belastung im Verkehrswert und dokumentiert die Grundlagen nachvollziehbar.
Vor Ort statt nach Aktenlage
Ein Gutachter besichtigt die Immobilie deutschlandweit, Anfahrt inklusive. Zustand, Mängel und Ausstattung werden fotografisch festgehalten und fließen nachvollziehbar in den Wert ein.
Wann Sie es brauchen
Schenkungsteuergutachten: typische Anlässe
Haus an die Kinder übertragen
Eltern möchten das Elternhaus oder eine vermietete Wohnung zu Lebzeiten weitergeben und wollen wissen, ob der Freibetrag von 400.000 € je Elternteil und Kind ausreicht.
Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch
Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht. Die Belastung muss im Wert der Schenkung korrekt abgebildet werden.
Bescheid über den Grundbesitzwert
Nach der Schenkungsteuererklärung hat das Finanzamt einen Wert festgestellt, der aus Ihrer Sicht deutlich über dem realistischen Marktpreis liegt.
Übertragung an Geschwister oder Lebensgefährten
Bei Steuerklasse II oder III gelten nur 20.000 € Freibetrag und höhere Steuersätze. Ein sachgerecht niedrigerer Wert wirkt sich hier besonders stark aus.
Gemischte Schenkung
Das Kind übernimmt Restschulden oder zahlt Geschwister aus. Für die Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil ist ein belastbarer Verkehrswert nötig.
Im Festpreis enthalten
Leistungsumfang
- Verkehrswertgutachten zum Tag der Ausführung der Schenkung
- Ortsbesichtigung inklusive Anfahrt, deutschlandweit
- Sachverständiger mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024
- Berücksichtigung von Nießbrauch, Wohnrecht und sonstigen Belastungen im Verkehrswert
- Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 mit dem für die Objektart passenden Verfahren
- Fotodokumentation und Beschreibung des baulichen Zustands
- Kostenlose Nachbesserung bei Rückfragen von Finanzamt oder Steuerberater
- Festpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer
Das erhalten Sie
Sie erhalten ein PDF-Verkehrswertgutachten zum Schenkungsstichtag mit Wertableitung, Darstellung vorbehaltener Rechte, Marktdaten und Fotodokumentation. Es dient als Anlage zur Schenkungsteuererklärung oder zum Einspruch.
So läuft es ab
- 1Online beauftragen und sicher über Stripe bezahlen.
- 2Im Onlinebereich Situation, gewünschtes Ergebnis und Unterlagen erfassen.
- 3Ortstermin mit dem Sachverständigen zu Ihrem Wunschtermin.
- 4Gutachten als PDF erhalten – Rückfragen kostenlos.
Wie bewertet das Finanzamt eine geschenkte Immobilie?
Für die Schenkungsteuer stellt das Lagefinanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest. Je nach Objekt kommt das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Einsatz, gespeist mit Bodenrichtwerten und Daten der Gutachterausschüsse. Individuelle Schwächen eines Gebäudes, etwa Feuchtigkeit, veraltete Haustechnik oder ein ungünstiger Grundriss, erfasst dieses typisierte Verfahren nur begrenzt.
Stichtag ist der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist. Bei Grundstücken ist das regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem Auflassung und Eintragungsbewilligung notariell erklärt sind. Liegt der tatsächliche Verkehrswert zu diesem Zeitpunkt unter dem Bedarfswert, können Sie ihn nach § 198 BewG mit einem Sachverständigengutachten nachweisen.
Freibeträge und Zehnjahreszeitraum gezielt nutzen
Die persönlichen Freibeträge gelten für Schenkungen ebenso wie für Erbschaften: 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder je Elternteil, 200.000 € für Enkel. Nach § 14 ErbStG werden alle Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Danach steht der Freibetrag erneut zur Verfügung.
Genau hier entfaltet ein frühes Gutachten seinen Nutzen. Wer den belastbaren Verkehrswert vor dem Notartermin kennt, kann eine Immobilie in Miteigentumsanteilen übertragen, die Schenkung auf beide Elternteile verteilen oder einen Teil später verschenken. Planen Sie die Übertragung gemeinsam mit Ihrem Steuerberater oder Notar; das Gutachten liefert dafür die Zahlenbasis.
Häufige Fehler bei der Immobilienschenkung
Viele Schenker lassen den Wert erst ermitteln, wenn der Bescheid bereits vorliegt. Dann bleibt für den Einspruch nur ein Monat ab Bekanntgabe. Besser ist es, das Gutachten zeitnah zum Schenkungsstichtag erstellen zu lassen und direkt mit der Erklärung einzureichen.
Ein weiterer Fehler betrifft vorbehaltene Rechte. Wird ein Nießbrauch vereinbart, aber im Wertgutachten nicht erwähnt, fehlt dem Finanzamt die Grundlage, die Belastung nachzuvollziehen. Geben Sie deshalb alle Rechte, Rückforderungsklauseln und übernommenen Darlehen bei der Bestellung an.
Schließlich wird oft übersehen, dass Maklereinschätzungen oder Online-Bewertungen als Nachweis nicht genügen. Das Finanzamt verlangt ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder des Gutachterausschusses.
Preisvergleich
Für Verkehrswertgutachten zur Schenkungsteuer berechnen klassische Sachverständige häufig 1.800–3.500 €, oft gestaffelt nach Immobilienwert und zuzüglich Fahrtkosten.
Bei Kallang: 1.490 € Festpreis inkl. USt. und Anfahrt.
Rechtsgrundlage
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist in § 198 BewG geregelt; die Zusammenrechnung von Schenkungen innerhalb von zehn Jahren in § 14 ErbStG. Die Wertermittlung folgt der ImmoWertV 2021 und der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB.
Vorbereitung
Diese Unterlagen helfen dem Sachverständigen
Nach der Bestellung erfassen Sie im Onlinebereich Ihre Situation, das gewünschte Ergebnis und alle Angaben zum Objekt. Unterlagen laden Sie dort hoch – was fehlt, kann nachgereicht werden.
- Schenkungsvertrag oder EntwurfNotarielle Urkunde oder Vertragsentwurf mit allen Vereinbarungen.
- GrundbuchauszugMöglichst aktuell, inklusive Abteilung II und III.
- Grundrisse und FlächenberechnungAus Bauakte oder früherem Kaufvertrag.
- MietverträgeBei vermieteten Einheiten mit aktueller Miethöhe.
- Bescheid oder Schreiben des FinanzamtsNur falls bereits ein Grundbesitzwert festgestellt wurde.
Schenkungsteuergutachten beauftragen
1.490 € Festpreis inkl. USt., Ortstermin und Anfahrt. Bestellen, Situation schildern, Gutachten erhalten.
Schenkungsgutachten sichern und Freibetrag nutzenHäufige Fragen
Schenkungsteuergutachten: Fragen und Antworten
Was kostet ein Schenkungsteuergutachten?
Das Schenkungsteuergutachten kostet 1.490 € Festpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer. Darin enthalten sind Ortsbesichtigung, Anfahrt innerhalb Deutschlands und die Berücksichtigung vorbehaltener Rechte. Rückfragen des Finanzamts beantworten wir ohne Zusatzkosten und unabhängig vom Immobilienwert.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
Sie erhalten das Gutachten innerhalb von 10 Werktagen nach dem Ortstermin und dem Eingang vollständiger Unterlagen. Steht der Notartermin bereits fest, geben Sie das Datum bei der Bestellung an, damit wir die Besichtigung entsprechend früh einplanen.
Sollte das Gutachten vor oder nach dem Notartermin erstellt werden?
Beides ist möglich. Vor dem Notartermin hilft das Gutachten bei der Planung von Anteilen und Freibeträgen. Bewertet wird auf den voraussichtlichen Schenkungsstichtag; ändert sich bis dahin nichts Wesentliches am Objekt oder Markt, bleibt der Wert verwendbar. Nach der Schenkung bewerten wir rückwirkend auf den Stichtag.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Wir benötigen den Grundbuchauszug, den Entwurf oder die Urkunde des Schenkungsvertrags, Grundrisse und Flächenangaben sowie bei Vermietung die Mietverträge. Sind Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbart, gehört die entsprechende Regelung dazu. Sie laden alles nach der Bestellung im Onlinebereich hoch.
Akzeptiert das Finanzamt das Gutachten?
Das Finanzamt berücksichtigt Gutachten, die von einem Sachverständigen für Grundstücksbewertung stammen, den Stichtag treffen und methodisch der ImmoWertV entsprechen. Unsere Gutachter sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Die abschließende Prüfung liegt beim Finanzamt, ein bestimmtes Ergebnis kann daher niemand zusagen.
Sind die Gutachterkosten steuerlich absetzbar?
Einkommensteuerlich sind die Kosten bei einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel nicht abziehbar. Ob sie bei der Schenkungsteuer als Kosten des Erwerbs berücksichtigt werden, hängt davon ab, wer sie trägt und wie die Schenkung gestaltet ist. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen.
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Andreas HoffmannGeschäftsführerImmobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024
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