AfA-Gutachten: So verkürzen Sie die Nutzungsdauer und erhöhen die Gebäude-AfA

Ein AfA-Gutachten weist nach, dass ein vermietetes Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die 50, 40 oder 33 Jahre, die das Einkommensteuergesetz pauschal unterstellt. Gelingt dieser Nachweis, darf der Eigentümer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den noch nicht abgeschriebenen Gebäudewert auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilen. Aus 2,0 % Abschreibung pro Jahr werden dann in der Praxis meist 3 bis 5,5 %.

Der Hebel ist erheblich. Bei einem Gebäudeanteil von 900.000 € und einer Restnutzungsdauer von 24 statt 40 verbleibenden Jahren steigt die jährliche AfA von 18.000 € auf 30.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 5.040 € weniger Einkommensteuer pro Jahr. Auftraggeber von Kallang sparen nach eigenen Angaben durchschnittlich rund 6.500 € jährlich, das Gutachten zum Festpreis von 699 € ist damit typischerweise nach rund sechs Wochen amortisiert.

Dieser Ratgeber erklärt die steuerliche Mechanik hinter dem AfA-Gutachten: wie die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG aufgebaut ist, wie das Gutachten die Abschreibung verändert, wer es erstellen darf, was darin stehen muss, wie der Ablauf aussieht, was es kostet, wie die Finanzgerichte entschieden haben und in welchen Fällen sich der Aufwand nicht lohnt.

Was ist ein AfA-Gutachten?

Der Begriff AfA-Gutachten ist eine Kurzform aus der Praxis. „AfA“ steht für „Absetzung für Abnutzung“, also die steuerliche Abschreibung von Wirtschaftsgütern, die sich über die Zeit abnutzen. Bei Gebäuden regelt § 7 Abs. 4 EStG, mit welchem Prozentsatz die Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden dürfen. Das AfA-Gutachten liefert die Grundlage dafür, von diesen pauschalen Prozentsätzen abzuweichen.

Drei Begriffe, ein Dokument

AfA-Gutachten, Nutzungsdauer-Gutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten bezeichnen dasselbe Dokument. Der fachlich präziseste Ausdruck ist Restnutzungsdauer-Gutachten, weil der Sachverständige nicht die Abschreibung selbst, sondern die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Die AfA ergibt sich daraus rechnerisch. Wer bei Google nach „AfA-Gutachten“ sucht, meint also ein Gutachten über die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Wie die Sachverständigen die Restnutzungsdauer bewertungsseitig herleiten, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten im Detail.

Was ein AfA-Gutachten nicht ist

Die Abgrenzung ist für die Anerkennung beim Finanzamt entscheidend:

• Kein Verkehrswertgutachten. Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, was eine Immobilie am Markt wert ist. Das AfA-Gutachten beantwortet die Frage, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist. Laut BMF-Schreiben vom 22.02.2023 genügt ein reines Verkehrswertgutachten nicht als Nachweis; der Bundesfinanzhof hat in IX R 14/23 allerdings entschieden, dass ein Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbaren Aussagen zur Restnutzungsdauer ausreichen kann.
• Kein Bausubstanzgutachten. Ein Bausubstanzgutachten untersucht Bauteile zerstörend oder messtechnisch. Der BFH hat in IX R 25/19 ausdrücklich festgestellt, dass ein solches Gutachten für den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer nicht erforderlich ist.
• Keine Kaufpreisaufteilung. Die Kaufpreisaufteilung trennt den Kaufpreis in den nicht abschreibbaren Grund-und-Boden-Anteil und den abschreibbaren Gebäudeanteil. Sie bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA, nicht den Prozentsatz. Beide Gutachten ergänzen sich; Kallang bietet die Kaufpreisaufteilung optional für 349 € zusätzlich an.
• Kein Energieausweis. Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand, trifft aber keine Aussage zur Nutzungsdauer.

Für wen ein AfA-Gutachten infrage kommt

Das Gutachten ist für alle relevant, die Einkünfte aus einem Gebäude erzielen und dafür AfA geltend machen: private Vermieter von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, vermögensverwaltende Gesellschaften, Bestandshalter mit mehreren Objekten sowie Unternehmer mit betrieblich genutzten Gebäuden. Selbstnutzer profitieren nicht, weil sie keine AfA geltend machen können.

Wie funktioniert die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?

Um die Wirkung eines AfA-Gutachtens einzuordnen, muss man die Grundregel kennen. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG typisiert die Nutzungsdauer von Gebäuden und ordnet jedem Gebäudetyp einen festen Prozentsatz zu. Der Gesetzgeber unterstellt damit eine Nutzungsdauer, ohne den Einzelfall zu prüfen.

Die typisierten AfA-Sätze im Überblick

Für die große Mehrheit der vermieteten Wohngebäude in Deutschland gilt der Satz von 2 %, also eine unterstellte Nutzungsdauer von 50 Jahren. Entscheidend ist dabei nicht das Kaufdatum, sondern das Jahr der Fertigstellung. Wer 2024 ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1958 kauft, schreibt es mit 2 % ab, als hätte es noch 50 Jahre vor sich, obwohl es bereits 66 Jahre alt ist. Genau an diesem Punkt setzt das AfA-Gutachten an.

Den Gesetzestext finden Sie im Original bei § 7 EStG auf gesetze-im-internet.de.

Die Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil

Abgeschrieben wird nicht der Kaufpreis, sondern nur der Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision, die anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt werden.

Die Aufteilung erfolgt entweder nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder durch ein eigenes Gutachten. Der BFH hat mit Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020 entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein qualifiziertes Sachverständigengutachten vorgeht. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten ergibt die Arbeitshilfe häufig einen niedrigen Gebäudeanteil, was die AfA-Basis schmälert. Mehr dazu im Ratgeber AfA erhöhen und auf der Vergleichsseite zur Kaufpreisaufteilung.

Rechenbeispiel zur typisierten AfA

Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus von 1965 wird 2024 für 400.000 € gekauft. Die Anschaffungsnebenkosten betragen 40.000 €. Von den Anschaffungskosten von 440.000 € entfallen 70 % auf das Gebäude, also 308.000 €. Die typisierte AfA beträgt 2 % von 308.000 € = 6.160 € pro Jahr. Bei 42 % Grenzsteuersatz senkt diese AfA die Einkommensteuer um 2.587 € jährlich. Die 308.000 € sind nach 50 Jahren, also im Jahr 2073, vollständig abgeschrieben, obwohl das Gebäude dann 108 Jahre alt wäre.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Die Rechtsgrundlage für das AfA-Gutachten

Der Gesetzgeber hat die Typisierung selbst durchbrochen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lautet sinngemäß:

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33, 50 oder 40 Jahre, so können anstelle der typisierten Absetzungen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.

Diese Vorschrift ist die alleinige Rechtsgrundlage für das AfA-Gutachten. Sie räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein: Er kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen, muss aber den Nachweis führen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt also beim Eigentümer, nicht beim Finanzamt.

Was „tatsächliche Nutzungsdauer“ bedeutet

§ 11c Abs. 1 EStDV definiert die Nutzungsdauer als den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Maßgeblich sind drei Faktoren:

1. Technischer Verschleiß: Alterung und Abnutzung der Bausubstanz, insbesondere der tragenden Teile, des Dachs, der Fassade und der Haustechnik.
2. Wirtschaftliche Entwertung: Das Gebäude kann technisch noch stehen, entspricht aber nicht mehr den Anforderungen des Marktes an Grundriss, Ausstattung, Energieeffizienz oder Standort.
3. Rechtliche Nutzungsbeschränkungen: etwa auslaufende Baugenehmigungen, Erbbaurechte oder öffentlich-rechtliche Auflagen.

Der BFH hat in IX R 14/23 betont, dass die wirtschaftliche Entwertung gleichwertig neben dem technischen Verschleiß steht. Ein Gebäude mit intaktem Rohbau, aber überholten Grundrissen, Modernisierungsrückstau und schwacher Marktgängigkeit kann daher eine deutlich kürzere Nutzungsdauer haben als seine Bausubstanz vermuten lässt.

Die Jahressteuergesetz-Debatte 2024

Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 sah vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG deutlich einzuschränken, unter anderem auf Fälle mit erheblich kürzerer Nutzungsdauer und mit verpflichtender Ortsbesichtigung. Diese Einschränkung wurde im Gesetzgebungsverfahren nicht umgesetzt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt unverändert. In der Praxis hat die Debatte dennoch Spuren hinterlassen: Finanzämter prüfen seitdem genauer, ob der Sachverständige das Gebäude tatsächlich besichtigt hat und ob die Begründung objektbezogen ist. Ein AfA-Gutachten ohne Ortstermin ist deshalb riskanter geworden.

Wie verändert das AfA-Gutachten die Abschreibung?

Die Rechenlogik ist einfach und sollte jedem Eigentümer vor der Beauftragung klar sein. Das Gutachten verändert nicht das Abschreibungsvolumen, sondern den Zeitraum, über den es verteilt wird.

Neue Jahres-AfA = Restwert des Gebäudes ÷ Restnutzungsdauer laut Gutachten

Der Restwert ist der noch nicht abgeschriebene Teil der Gebäude-Anschaffungskosten, fachlich die fortgeführten Anschaffungskosten. Bei einem gerade erst gekauften Objekt ist der Restwert identisch mit dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Bei einem seit Jahren gehaltenen Objekt ist er um die bereits vorgenommenen Abschreibungen gemindert.

Rechenbeispiel 1: Eigentumswohnung, Baujahr 1965, Kauf 2024

Ausgangslage wie oben: Gebäudeanteil 308.000 €, typisierte AfA 2 % = 6.160 € pro Jahr. Der Sachverständige ermittelt bei der Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren: Das Haus ist 59 Jahre alt, Fenster und Heizung wurden vor rund 20 Jahren erneuert, Bäder, Elektrik und Fassade sind weitgehend bauzeitlich, die Grundrisse entsprechen dem Stand der 1960er Jahre.

Über 28 Jahre summiert sich die Mehr-AfA auf 135.520 €, die ohne Gutachten erst in den Jahren 29 bis 50 angefallen wäre. Der Gegenwartswert dieses Vorziehens ist der eigentliche wirtschaftliche Vorteil.

Rechenbeispiel 2: Mehrfamilienhaus im Bestand seit 2016

Ein Mehrfamilienhaus wurde Anfang 2016 gekauft. Gebäudeanteil 900.000 €, AfA bisher 2 % = 18.000 € pro Jahr. Bis Ende 2025 wurden zehn Jahre abgeschrieben, insgesamt 180.000 €. Der Restwert zum 01.01.2026 beträgt 720.000 €. Ohne Gutachten würde dieser Restwert weitere 40 Jahre lang mit 18.000 € abgeschrieben.

Das AfA-Gutachten ermittelt zum Stichtag 01.01.2026 eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren.

Dieses Beispiel zeigt zwei Dinge. Erstens: Auch Bestandshalter, die ihr Objekt seit Jahren halten, können das Gutachten nutzen; bewertet wird der Zustand zum Beginn des ersten noch offenen Veranlagungszeitraums. Zweitens: Die bereits vorgenommene AfA der Jahre 2016 bis 2025 bleibt unverändert; nur der Restwert wird neu verteilt.

Rechenbeispiel 3: Altbau vor 1925 mit 2,5 %-Satz

Ein Gründerzeithaus von 1905 wird 2023 erworben. Gebäudeanteil 500.000 €. Weil die Fertigstellung vor dem 01.01.1925 liegt, gilt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG mit 2,5 %, also 12.500 € pro Jahr und 40 Jahre Nutzungsdauer. Das Gutachten ermittelt eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren.

Bei Altbauten ist der Ausgangssatz zwar höher, die ermittelte Restnutzungsdauer liegt aber häufig im Bereich von 20 bis 30 Jahren, sodass sich auch hier ein deutlicher Hebel ergibt.

Volumen bleibt, Zeit verkürzt sich

Ein häufiges Missverständnis: Das AfA-Gutachten schafft keine zusätzliche Abschreibung. Die Summe aller Abschreibungen über die gesamte Haltedauer bleibt exakt der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Was sich ändert, ist die Verteilung über die Zeit. Steuerlich ist dieses Vorziehen dennoch wertvoll, weil Liquidität heute mehr wert ist als in 30 Jahren, weil die eingesparte Steuer reinvestiert oder zur Tilgung genutzt werden kann und weil viele Eigentümer das Objekt ohnehin nicht 50 Jahre halten. Wer nach 15 Jahren verkauft, hat ohne Gutachten nur 30 % des Gebäudewerts abgeschrieben, mit einem Gutachten über 24 Jahre dagegen 62,5 %. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Veräußerungsgewinn bei privaten Vermietern steuerfrei, sodass die höhere AfA auch nicht über einen niedrigeren Buchwert nachversteuert wird.

Mit dem AfA-Rechner von Kallang lässt sich die Mehr-AfA für das eigene Objekt in wenigen Sekunden überschlagen.

Wer darf ein AfA-Gutachten erstellen?

Die Frage nach dem richtigen Gutachter entscheidet in der Praxis über die reibungslose Anerkennung. Das Gesetz selbst nennt keine Qualifikation. Die Finanzverwaltung hat ihre Erwartungen im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) formuliert.

Anforderungen laut BMF-Schreiben

Das BMF-Schreiben nennt zwei Gruppen von Sachverständigen, deren Gutachten als Nachweis geeignet sind:

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, in der Regel bestellt durch eine Industrie- und Handelskammer,
• nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, zertifiziert durch eine akkreditierte Personenzertifizierungsstelle.

Zusätzlich verlangt das BMF, dass sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude bezieht und zu allen drei Kriterien des § 11c EStDV Stellung nimmt: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV ohne objektbezogene Begründung soll nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht genügen.

Was die Finanzgerichte dazu sagen

Das FG Münster hat mit Urteil vom 02.04.2025 (14 K 654/23 E) entschieden, dass eine Zertifizierungspflicht des Gutachters gesetzlich nicht besteht. Die Methode ist frei wählbar, der Modellansatz der ImmoWertV ist zulässig, und eine Schätzung mit Bandbreite ist erlaubt. Das FG Hamburg hat mit Urteil vom 01.04.2025 (3 K 60/23) klargestellt, dass auch ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis geeignet ist; eine amtliche Beauftragung ist nicht erforderlich.

Für die Praxis bedeutet das: Rechtlich kann auch ein nicht zertifizierter Bauingenieur oder Architekt ein verwertbares Gutachten erstellen. Wer jedoch Rückfragen, Einspruchsverfahren und im Zweifel eine Klage vermeiden will, beauftragt einen Sachverständigen, der die Kriterien des BMF-Schreibens erfüllt. Die Sachverständigen von Kallang sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und arbeiten nach dem ImmoWertV-Modell im Einklang mit den BFH-Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23. Wer welche Qualifikation mitbringt und wie Sie ein Zertifikat prüfen, erläutert der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer macht das?.

Wer kein AfA-Gutachten erstellen sollte

• Immobilienmakler haben in der Regel keine Sachverständigenqualifikation. Ihre Einschätzung ist als Nachweis ungeeignet.
• Steuerberater prüfen und begleiten das Gutachten, erstellen es aber nicht. Die Bewertung der Nutzungsdauer ist keine steuerberatende Tätigkeit.
• Der Eigentümer selbst kann keine eigene Schätzung vorlegen, auch nicht mit Verweis auf das Baujahr.
• Gutachterausschüsse erstellen Verkehrswertgutachten für bestimmte Anlässe, keine Nutzungsdauer-Gutachten für steuerliche Zwecke.

Was steht in einem AfA-Gutachten?

Ein anerkennungsfähiges AfA-Gutachten folgt einem klaren Aufbau. Die folgende Checkliste beschreibt die Pflichtinhalte, an denen Finanzämter die Qualität messen:

• Auftrag und Zweck: Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Bewertungsstichtag (in der Regel Beginn des ersten offenen Veranlagungszeitraums oder Anschaffungszeitpunkt).
• Objektdaten: Adresse, Grundbuchangaben, Gebäudeart, Baujahr bzw. Fertigstellung, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Einheiten, Vermietungsstand.
• Protokoll der Ortsbesichtigung: Datum, Teilnehmer, besichtigte Bereiche innen und außen, Fotodokumentation.
• Baubeschreibung: Konstruktion, Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Ausbau, Grundrisse.
• Zustandsbeschreibung und Mängel: Bauschäden, Feuchtigkeit, Instandhaltungsrückstau, bauzeitliche Bauteile, Lebensdauer einzelner Bauteile.
• Modernisierungen mit Bewertung: welche Bauteile wann erneuert wurden, eingeordnet nach den Modernisierungspunkten der Anlage 2 ImmoWertV.
• Methodik: Herleitung über Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV (80 Jahre bei Wohngebäuden), Alter, Modernisierungsgrad, Zu- und Abschläge nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV.
• Wirtschaftliche Entwertung: Standort, Grundrisse, Markttauglichkeit, Modernisierungsrückstau, energetische Anforderungen.
• Rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Denkmalschutz, Erbbaurecht, Baulasten, Auflagen.
• Ergebnis: Restnutzungsdauer in Jahren, gegebenenfalls mit Bandbreite und Begründung des gewählten Werts, abgeleiteter AfA-Satz.
• Qualifikationsnachweis: Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder Bestellungsurkunde.
• Anlagen: Fotos, Lagepläne, Grundrisse, Unterlagenliste.

Kallang legt dem Gutachten zusätzlich ein Begleitschreiben für das Finanzamt bei, das die Rechtsgrundlage, die Methode und die Übereinstimmung mit der BFH-Rechtsprechung zusammenfasst und dem Sachbearbeiter die Einordnung erleichtert. Wie die einzelnen Kapitel konkret formuliert sind, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Muster.

Wie lässt man ein AfA-Gutachten erstellen? Der Ablauf in sieben Schritten

Der Weg vom ersten Gedanken bis zur höheren AfA im Steuerbescheid ist standardisiert und dauert bei vollständigen Unterlagen wenige Wochen.

Schritt 1: Ersteinschätzung

Vor der Beauftragung sollte geklärt sein, ob sich das Gutachten überhaupt lohnt. Dafür genügen Baujahr, Gebäudeanteil, Modernisierungsstand und Grenzsteuersatz. Kallang bietet dazu eine kostenlose Ersteinschätzung an. Ergibt sich voraussichtlich keine kürzere Nutzungsdauer, etwa bei einem kernsanierten Objekt, wird kein Gutachten empfohlen.

Schritt 2: Beauftragung

Die Beauftragung erfolgt online; bei Kallang über die Seite Bestellung und Preise zum Festpreis von 699 € inklusive Umsatzsteuer. Der Preis ist unabhängig von Wohnfläche und Objektart, also identisch für eine Eigentumswohnung mit 45 m² und ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Einheiten.

Schritt 3: Unterlagen bereitstellen

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und belastbarer das Gutachten.

Schritt 4: Ortsbesichtigung

Ein Sachverständiger besichtigt das Gebäude innen und außen. Bei Kallang ist die Besichtigung in allen 16 Bundesländern inklusive Fahrtkosten im Festpreis enthalten. Der Termin dauert je nach Objektgröße 45 Minuten bis zwei Stunden. Bei vermieteten Einheiten genügt in der Regel die Besichtigung einer repräsentativen Auswahl von Wohnungen zusammen mit den Gemeinschaftsflächen, dem Dach und dem Keller.

Schritt 5: Erstellung des Gutachtens

Der Sachverständige wertet Unterlagen und Besichtigung aus, leitet die Restnutzungsdauer nach dem ImmoWertV-Modell her und begründet Zu- und Abschläge objektbezogen. Kallang liefert das Gutachten innerhalb von 7 Werktagen nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Wer es eiliger hat, etwa wegen einer laufenden Einspruchsfrist, kann den Express-Service mit 3 Werktagen (+200 €) oder den Turbo-Service binnen 24 Stunden (+699 €) wählen.

Schritt 6: Einreichung beim Finanzamt

Das Gutachten wird mit der Einkommensteuererklärung (Anlage V) eingereicht oder bei bereits ergangenen, noch änderbaren Bescheiden mit einem Einspruch oder Änderungsantrag nachgereicht. Der Steuerberater passt die AfA in der Anlage V an und verweist auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das Begleitschreiben von Kallang erleichtert dem Sachbearbeiter die Prüfung.

Schritt 7: Bearbeitung durch das Finanzamt

In vielen Fällen wird die höhere AfA ohne Rückfrage übernommen. Stellt das Finanzamt Rückfragen, antwortet der Sachverständige. Bei Kallang ist diese Nachbesserung kostenlos, ohne Stundensatz und bis zur Entscheidung der Behörde. Erkennt das Finanzamt das Gutachten trotz Nachbesserung endgültig nicht an, greift die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“: Der volle Kaufpreis wird erstattet. Was im Rückfrage- und Einspruchsverfahren im Einzelnen geschieht, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten und Finanzamt.

Was kostet ein AfA-Gutachten?

Die Kosten für ein AfA-Gutachten unterscheiden sich am Markt erheblich, vor allem durch die Frage, ob die Ortsbesichtigung im Preis enthalten ist oder getrennt berechnet wird. Die folgende Übersicht gibt die Preise laut öffentlichen Preisseiten der Anbieter wieder, Stand Oktober 2026.

Kallang gibt zusätzlich eine Bestpreisgarantie: Wer innerhalb von 14 Tagen nach Bestellung ein vergleichbares Restnutzungsdauer-Gutachten inklusive Ortsbesichtigung in Deutschland günstiger findet, erhält die Differenz erstattet. Für Bestandshalter gibt es 5 % Rabatt ab 10 Objekten und 10 % ab 20 Objekten.

Kosten nach Steuern und Amortisation

Die Gutachtenkosten sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und in voller Höhe abziehbar. Bei 42 % Grenzsteuersatz kostet das Kallang-Gutachten netto rund 405 €, bei 30 % rund 489 €. Setzt man die durchschnittliche Steuerersparnis der Kallang-Kunden von rund 6.500 € pro Jahr an, ist der Bruttopreis von 699 € nach rund sechs Wochen wieder eingespart. Im Rechenbeispiel 1 mit 2.033 € Ersparnis pro Jahr dauert es rund vier Monate, im Rechenbeispiel 2 mit 5.040 € rund sieben Wochen.

Eine detaillierte Preisanatomie, versteckte Kosten und die Kosten-Nutzen-Rechnung nach Objektgröße finden Sie im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten und im Anbietervergleich.

Praxisbeispiele: Drei anerkannte AfA-Gutachten

Die folgenden drei Fälle stammen aus der Praxis von Kallang und wurden von den zuständigen Finanzämtern anerkannt.

Berlin-Neukölln: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912

Der Gebäudeanteil betrug 872.400 €. Das Gutachten ermittelte eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren. Die AfA stieg von 2,0 % auf 4,55 %, also von 17.448 € auf rund 39.655 € pro Jahr. Die Steuerersparnis beträgt 9.327 € jährlich. Das Finanzamt Berlin-Neukölln erkannte das Gutachten im März 2025 ohne Rückfrage an. Typisch für Gründerzeitbauten: Die Bausubstanz ist tragfähig, aber Leitungen, Bäder, Fenster und die energetische Hülle weisen erheblichen Rückstau auf, und die wirtschaftliche Entwertung wiegt schwer.

Hamburg-Eimsbüttel: Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958

Gebäudeanteil 1.184.000 €, Restnutzungsdauer laut Gutachten 25 Jahre. Die AfA verdoppelte sich von 2,0 % auf 4,0 %, von 23.680 € auf 47.360 € pro Jahr. Steuerersparnis: 9.946 € jährlich. Anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Nachkriegsbauten der 1950er Jahre sind ein Kernfall des AfA-Gutachtens: einfache Bauweise, bauzeitliche Haustechnik, geringe Dämmstandards.

München-Haidhausen: Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus, Baujahr 1895

Gebäudeanteil 624.000 €, Restnutzungsdauer 26 Jahre, AfA von 2,0 % auf 3,85 %. Die Steuerersparnis liegt bei 4.851 € pro Jahr. Das Finanzamt München erkannte das Gutachten im Juni 2025 ohne Rückfrage an. Der Fall zeigt, dass auch einzelne Eigentumswohnungen in hochpreisigen Lagen erheblich profitieren, sofern der Gebäudeanteil korrekt ermittelt ist.

Weitere Fallstudien und Erfahrungsberichte finden Sie im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen.

Rechtsprechung zum AfA-Gutachten

Die Rechtsprechung der letzten Jahre hat die Position der Steuerpflichtigen deutlich gestärkt. Die folgenden Entscheidungen sind für die Anerkennung eines AfA-Gutachtens maßgeblich.

BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung der Restnutzungsdauer anhand des Modells der Sachwertrichtlinie beziehungsweise der ImmoWertV ist zulässig. Das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen an den Nachweis stellen. Dieses Urteil ist die Grundlage der heutigen Gutachtenpraxis.

BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23

Der BFH bestätigte seine Linie aus IX R 25/19. Die sachverständige Schätzung der Restnutzungsdauer nach dem ImmoWertV-Modell ist rechtmäßig. Auch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen. Wesentlich ist die Klarstellung, dass die wirtschaftliche Entwertung, also Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau, relevant ist und nicht nur der technische Verschleiß. Vorinstanz war das FG Köln mit Urteil vom 23.03.2022 (6 K 923/20), das ein Gutachten mit Modellansatz anerkannt hatte.

FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23 E

Das Finanzgericht erkannte eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an, entsprechend 4,35 % statt 2,0 % AfA. Kernaussagen: Die wirtschaftliche Entwertung reicht aus, eine Zertifizierungspflicht des Gutachters besteht entgegen dem BMF-Schreiben nicht, die Methode ist frei wählbar, der Modellansatz zulässig und eine Schätzung mit Bandbreite erlaubt. Die Revision wurde nicht zugelassen.

FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025 – 3 K 60/23

Auch ein privat beauftragtes Gutachten ist als Nachweis geeignet. Eine amtliche Beauftragung ist nicht nötig. Damit ist die gelegentlich vom Finanzamt geäußerte Position, nur ein von der Behörde oder vom Gericht bestelltes Gutachten zähle, überholt.

FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023 – 2 K 2449/18 E

Hier hatte das Gericht selbst ein Gutachten in Auftrag gegeben. Dieses ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, die das Gericht anerkannte. Der Fall zeigt, dass im Klageverfahren die Frage der Nutzungsdauer sachverständig geklärt wird, nicht durch Typisierung.

Eine laufend aktualisierte Übersicht mit Einordnung finden Sie in der Urteilssammlung von Kallang sowie auf der Seite des Bundesfinanzhofs.

Wie prüft das Finanzamt ein AfA-Gutachten?

Der Sachbearbeiter prüft das AfA-Gutachten anhand des BMF-Schreibens vom 22.02.2023. Im Kern geht es um fünf Fragen:

1. Ist der Gutachter qualifiziert (öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert)?
2. Bezieht sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude, und wurde es besichtigt?
3. Nimmt es zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung?
4. Ist die Herleitung nachvollziehbar und nicht nur eine Übernahme der Modellwerte?
5. Passt die ermittelte Restnutzungsdauer zum beschriebenen Zustand?

Eine Rückfrage des Finanzamts ist keine Ablehnung. Häufige Rückfragen betreffen Belege zu Modernisierungen, den Bewertungsstichtag oder die Bandbreite der Schätzung. Ein gutes Gutachten beantwortet diese Punkte bereits im Text; ein Begleitschreiben ordnet sie für den Sachbearbeiter ein. Bei Kallang übernimmt der Sachverständige die Beantwortung kostenlos. Welche Rückfragen typisch sind und wie darauf geantwortet wird, zeigt die Seite Anerkennung beim Finanzamt.

Für welche Jahre gilt das AfA-Gutachten?

Das AfA-Gutachten wirkt für alle Veranlagungszeiträume, die verfahrensrechtlich noch änderbar sind. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden:

• Bescheid noch nicht ergangen: Das Gutachten wird mit der Steuererklärung eingereicht. Die höhere AfA gilt ab dem Jahr, dessen Erklärung noch offen ist.
• Bescheid innerhalb der Einspruchsfrist: Nach § 355 AO beträgt die Einspruchsfrist einen Monat nach Bekanntgabe. Innerhalb dieser Frist kann das Gutachten per Einspruch nachgereicht werden.
• Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO): Solche Bescheide sind bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist jederzeit änderbar. Die Festsetzungsfrist beträgt nach § 169 AO vier Jahre, mit Anlaufhemmung nach § 170 AO.

Bei bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung wegen neuer Tatsachen nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO umstritten, weil das Gutachten als Beweismittel und nicht als neue Tatsache gilt und die Finanzverwaltung Anträge häufig ablehnt. Wichtig ist: Die AfA bestandskräftiger Jahre wird nicht nachgeholt, aber der verbleibende Restwert wird ab dem ersten offenen Jahr auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt. Es geht also kein Abschreibungsvolumen verloren, nur Zeit. Die verfahrensrechtlichen Details erläutert der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Grenzen: Wann sich ein AfA-Gutachten nicht lohnt

Ein seriöser Anbieter rät in bestimmten Fällen vom Gutachten ab. Die wichtigsten Konstellationen:

Selbstgenutzte Immobilien

Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte und kann keine AfA geltend machen. Ein AfA-Gutachten ist hier wirkungslos. Das gilt auch für den selbstgenutzten Teil eines teilweise vermieteten Hauses.

Neubauten mit Fertigstellung ab 2023

Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt bereits der Satz von 3 %, also 33 Jahre. Eine Restnutzungsdauer von weniger als 33 Jahren ist bei einem Neubau realistisch nicht darstellbar. Für solche Objekte sind die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG oder die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau die passenden Instrumente, nicht das Gutachten.

Kernsanierte Gebäude

Ein Gebäude, das in den letzten Jahren umfassend saniert wurde (Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau), erreicht nach Anlage 2 ImmoWertV eine hohe Modernisierungspunktzahl und damit eine Restnutzungsdauer, die sich der eines Neubaus annähert. Ein Baujahr-1960-Haus, das 2018 kernsaniert wurde, kann rechnerisch bei 55 bis 65 Jahren Restnutzungsdauer liegen, also über den 50 Jahren der Typisierung. Hier gibt es keinen Vorteil. Wann der Zeitpunkt des Gutachtens im Verhältnis zu einer Sanierung richtig gewählt ist, behandelt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung.

Sehr kleiner Gebäudeanteil

Rechenbeispiel 4: Eine kleine Wohnung mit einem Gebäudeanteil von nur 90.000 € wird mit 2 % = 1.800 € jährlich abgeschrieben. Das Gutachten ergibt 35 Jahre Restnutzungsdauer, also 2.571 € AfA. Die Mehr-AfA beträgt 771 €, die Steuerersparnis bei 42 % nur 324 € pro Jahr. Die Nettokosten des Gutachtens von rund 405 € sind zwar nach gut einem Jahr eingespielt, der Aufwand steht aber in einem schwachen Verhältnis zum Nutzen. Als Faustregel gilt: Je größer der Gebäudeanteil und je älter und weniger modernisiert das Gebäude, desto höher der Nutzen.

Niedriger Grenzsteuersatz oder Verlustsituation

Wer nur geringe steuerpflichtige Einkünfte hat oder ohnehin Verluste aus Vermietung erzielt, die nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können, zieht aus einer höheren AfA weniger Nutzen. Hier ist eine individuelle Prüfung mit dem Steuerberater sinnvoll.

Fast vollständig abgeschriebene Gebäude

Ist der Restwert gering, weil das Objekt seit Jahrzehnten gehalten wird, bleibt auch bei kürzerer Restnutzungsdauer wenig Mehr-AfA. Ein Restwert von 40.000 € ergibt bei 15 Jahren Restnutzungsdauer 2.667 € statt 2 % der ursprünglichen Basis; der Vorteil hängt vom Einzelfall ab.

Typische Fehler beim AfA-Gutachten

Aus der Praxis der Anerkennungsverfahren lassen sich wiederkehrende Fehler ableiten, die Zeit und Geld kosten.

Gutachten ohne Ortsbesichtigung

Reine Schreibtischgutachten auf Basis von Fotos und Fragebögen sind seit der Debatte um das Jahressteuergesetz 2024 das häufigste Ziel von Rückfragen. Der Sachverständige kann den Zustand von Dach, Keller, Leitungen und Fassade nicht objektbezogen beschreiben, wenn er das Gebäude nicht gesehen hat. Ein Angebot, das die Besichtigung als teure Zusatzoption führt, verleitet dazu, auf sie zu verzichten. Bei Kallang ist die Innen- und Außenbesichtigung immer enthalten. Warum das entscheidend ist, erläutert die Seite Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten.

Nur das Baujahr als Begründung

Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer allein als „80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus Alter“ berechnet, übernimmt den Modellwert ohne objektbezogene Begründung. Genau das soll laut BMF-Schreiben nicht genügen. Die Modernisierungen, der Zustand und die wirtschaftliche Entwertung müssen konkret bewertet sein.

Falscher Bewertungsstichtag

Die Restnutzungsdauer ist zum Beginn des ersten offenen Veranlagungszeitraums beziehungsweise zum Anschaffungszeitpunkt zu ermitteln, nicht zum Tag der Besichtigung. Ein Gutachten mit falschem Stichtag führt zu Rückfragen und muss nachgebessert werden.

Fehlerhafter Gebäudeanteil

Wird die Kaufpreisaufteilung nicht geprüft, läuft die höhere AfA auf einer zu niedrigen Bemessungsgrundlage. Besonders in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten lohnt die Kombination von Nutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilungs-Gutachten.

Modernisierungen verschweigen oder übertreiben

Beides schadet. Verschwiegene Modernisierungen fallen bei der Besichtigung oder bei einer Prüfung auf und untergraben die Glaubwürdigkeit des Gutachtens. Übertriebene Darstellungen des schlechten Zustands widersprechen den Fotos. Der Sachverständige muss den tatsächlichen Zustand dokumentieren.

Gutachten nach der Sanierung beauftragen

Wer erst saniert und dann das Gutachten einholt, hat die Modernisierungspunkte erhöht und die Restnutzungsdauer verlängert. In der Regel ist das Gutachten vor der Sanierung sinnvoller. Nachträgliche Herstellungskosten werden dann auf die ermittelte Restnutzungsdauer verteilt.

Nachbesserung ohne Sachverständigen

Rückfragen des Finanzamts sollte der Gutachter beantworten, nicht der Eigentümer. Anbieter, die Nachbesserungen nach Stundensatz abrechnen, verteuern den Prozess erheblich; ein Festpreisanbieter mit kostenloser Nachbesserung nimmt dieses Risiko heraus.

Fristen verpassen

Die Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 AO ist kurz. Wer einen Bescheid erhält und erst dann über ein Gutachten nachdenkt, sollte fristwahrend Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen oder den Express-Service nutzen.

Fazit: Das AfA-Gutachten ist der größte Hebel bei der Gebäude-AfA

Das AfA-Gutachten ist für vermietete Bestandsimmobilien mit Baujahr vor etwa 1995 und ohne Kernsanierung das wirksamste legale Instrument, die Gebäude-AfA zu erhöhen. Die Rechtsgrundlage in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist eindeutig, der Bundesfinanzhof hat die Schätzung nach dem ImmoWertV-Modell zweimal bestätigt, und die Finanzgerichte Münster und Hamburg haben 2025 weitere Hürden abgebaut. Typische Ergebnisse liegen bei 18 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer und damit bei 3 bis 5,5 % AfA statt 2 %.

Die Handlungsempfehlung ist einfach: Prüfen Sie Baujahr, Gebäudeanteil und Modernisierungsstand, lassen Sie sich eine kostenlose Ersteinschätzung geben und beauftragen Sie ein Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Achten Sie auf einen Festpreis inklusive Besichtigung, ein Begleitschreiben für das Finanzamt und eine kostenlose Nachbesserung. Kallang bietet all das für 699 € mit Erfolgsgarantie. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem AfA-Rechner durch; liegt die jährliche Steuerersparnis im vierstelligen Bereich, ist das AfA-Gutachten innerhalb weniger Wochen amortisiert.