AfA erhöhen: Sieben legale Wege, die Gebäudeabschreibung Ihrer Immobilie zu steigern

Die Abschreibung ist bei vermieteten Immobilien der größte steuerliche Hebel, der ohne zusätzliche Ausgaben wirkt. Wer die AfA erhöhen will, hat dafür sieben legale Wege, die sich in Wirkung, Aufwand und Zielgruppe deutlich unterscheiden. Für die große Mehrheit der Bestandsimmobilien mit Baujahr vor etwa 1995 ist der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer per Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG der wirksamste Weg: Er hebt die Abschreibung typischerweise von 2 % auf 3 bis 5,5 % pro Jahr.

Bei einem Gebäudeanteil von 1.032.000 € Restwert und einer Restnutzungsdauer von 24 statt 43 verbleibenden Jahren steigt die jährliche AfA von 24.000 € auf 43.000 €. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das rund 7.980 € weniger Einkommensteuer pro Jahr. Das Gutachten dafür kostet bei Kallang 699 € zum Festpreis inklusive Besichtigung. Kombiniert mit einer Kaufpreisaufteilung per Gutachten statt BMF-Arbeitshilfe lässt sich der Effekt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten weiter steigern.

Dieser Ratgeber ordnet alle sieben Wege nach ihrer Wirkung, zeigt, welche sich kombinieren lassen, führt Schritt für Schritt durch den Gutachtenweg, rechnet drei Beispiele durch und erklärt, wie die höhere AfA über die Anpassung der Vorauszahlungen sofort liquiditätswirksam wird.

Warum die AfA der größte Hebel bei Vermietungseinkünften ist

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten. Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und Nebenkosten sind echte Ausgaben; die AfA dagegen ist ein Abzugsposten ohne Geldabfluss. Sie verteilt die bereits gezahlten Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer. Jeder Euro mehr AfA senkt das zu versteuernde Einkommen um einen Euro, ohne dass Liquidität abfließt.

Grenzsteuersatz entscheidet über den Effekt

Die Steuerersparnis einer höheren AfA entspricht der Mehr-AfA multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Bei 42 % Spitzensteuersatz, der ab etwa 277.826 € zu versteuerndem Einkommen auf 45 % steigt, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, bringt jeder Euro Mehr-AfA 42 bis 45 Cent. Bei 30 % Grenzsteuersatz sind es 30 Cent. Die Hebelwirkung ist also umso größer, je höher das übrige Einkommen ist, was Gutverdiener mit Vermietungseinkünften zur Kernzielgruppe aller AfA-Strategien macht.

Zeit statt Volumen

Die meisten Wege, die AfA zu erhöhen, schaffen kein zusätzliches Abschreibungsvolumen, sondern verteilen das vorhandene Volumen auf weniger Jahre. Das Volumen ist der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der wirtschaftliche Vorteil liegt im Vorziehen: Steuern, die heute nicht gezahlt werden, stehen für Tilgung, Investition oder Rücklagen zur Verfügung. Für private Vermieter kommt hinzu, dass nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist der Veräußerungsgewinn steuerfrei ist, die vorgezogene AfA also nicht nachversteuert wird.

Zwei Wege erweitern das Volumen tatsächlich: eine günstigere Kaufpreisaufteilung erhöht den abschreibbaren Gebäudeanteil, und Herstellungskosten aus Baumaßnahmen kommen zum Volumen hinzu.

Was das Vorziehen wirtschaftlich wert ist

Der Wert des Vorziehens lässt sich beziffern. Angenommen, die Mehr-AfA beträgt 12.000 € pro Jahr und die Steuerersparnis bei 42 % rund 5.040 €. Fließt dieser Betrag jedes Jahr als Sondertilgung in ein Darlehen mit 3,5 % Zins (Beispielannahme), spart die erste Sondertilgung rund 176 € Zinsen pro Jahr, die zweite weitere 176 € und so fort. Nach zehn Jahren liegt die jährliche Zinsersparnis bei rund 1.760 €, zusätzlich zur Steuerersparnis selbst. Wer die Beträge stattdessen in ein weiteres Objekt investiert, nutzt den Hebel noch stärker. Umgekehrt gilt: Wer die höhere AfA erst in zehn Jahren beantragt, hat zehn Jahre Steuerersparnis und Zinsvorteil verschenkt, auch wenn das Volumen rechnerisch erhalten bleibt.

Überblick: Sieben Wege, die AfA zu erhöhen

Die folgende Tabelle ordnet die Wege nach ihrer typischen Wirkung für einen Vermieter mit Bestandsimmobilie. Die Spalten Wirkung und Aufwand sind Erfahrungswerte aus der Praxis.

Die Wege 1 bis 4 betreffen Bestandsimmobilien und lassen sich kombinieren. Die Wege 5 und 6 gelten nur für Neubauten, Weg 7 nur für Baudenkmäler. Für den typischen Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses sind die Wege 1 und 2 die entscheidenden.

Weg 1: Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten nachweisen

Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist der Weg mit der größten Wirkung, weil er den AfA-Satz direkt verändert.

Die Rechtsgrundlage

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG typisiert die Nutzungsdauer von Gebäuden: 50 Jahre (2 %) für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 40 Jahre (2,5 %) für Fertigstellung vor 1925, 33 Jahre (3 %) für Fertigstellung ab 2023 und für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durchbricht diese Typisierung:

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die typisierten Jahre, so können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.

Der Nachweis gelingt durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Nach § 11c Abs. 1 EStDV zählen technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Der Bundesfinanzhof hat in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, dass die Schätzung nach dem Modell der ImmoWertV zulässig ist und das Finanzamt keine überzogenen Anforderungen stellen darf.

Was realistisch erreichbar ist

Für Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung ermitteln Sachverständige häufig Restnutzungsdauern von 18 bis 35 Jahren, entsprechend 3 bis 5,5 % AfA. Die drei anerkannten Kallang-Fälle zeigen die Bandbreite: Berlin-Neukölln (Baujahr 1912) 22 Jahre und 4,55 %, Hamburg-Eimsbüttel (Baujahr 1958) 25 Jahre und 4,0 %, München-Haidhausen (Baujahr 1895) 26 Jahre und 3,85 %. Wie Sachverständige die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer, Alter, Modernisierungspunkten und wirtschaftlicher Entwertung herleiten, erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten.

Objekttypen mit dem größten Potenzial

Das Potenzial hängt von Gebäudeanteil, Alter und Modernisierungsgrad ab. Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit und der Nachkriegszeit bringen wegen hoher Gebäudeanteile und alter Substanz die größten absoluten Beträge, häufig fünfstellige Mehr-AfA pro Jahr. Vermietete Einfamilienhäuser der 1960er und 1970er Jahre erreichen typischerweise 25 bis 32 Jahre Restnutzungsdauer und einige tausend Euro Mehr-AfA. Eigentumswohnungen hängen vom Zustand des Gemeinschaftseigentums ab; eine Wohnung in einem ungedämmten Haus von 1965 mit bauzeitlichen Strängen bietet mehr Potenzial als eine in einem 1990 gebauten Haus. Bei Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen ist der Ausgangssatz mit 3 % höher, die Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV mit 60 oder 40 Jahren aber kürzer, sodass ältere Büro- und Hallenobjekte ebenfalls erheblich profitieren können.

Was das Gutachten kosten darf

Der Markt reicht laut öffentlichen Preisseiten (Stand Oktober 2026) von 699 € Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung bei Kallang über 1.279 € bei Betongold mit Ortstermin und 1.349 € bei Sprengnetter bis zu 1.500 bis 2.200 € bei lokalen Sachverständigen. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit ist weniger der Preis als die Anerkennung: Ein günstiges Gutachten ohne Besichtigung, das das Finanzamt ablehnt, ist teurer als ein Festpreisgutachten mit Besichtigung, Begleitschreiben und kostenloser Nachbesserung. Kallang gibt dazu die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“. Die vollständige Preisanatomie finden Sie im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten.

Für wen Weg 1 nicht funktioniert

Selbstnutzer haben keine AfA. Neubauten ab 2023 werden bereits mit 3 % abgeschrieben, eine Restnutzungsdauer unter 33 Jahren ist nicht darstellbar. Kernsanierte Gebäude erreichen nach Anlage 2 ImmoWertV eine Restnutzungsdauer nahe der eines Neubaus. Bei sehr kleinen Gebäudeanteilen unter etwa 100.000 € bleibt die Mehr-AfA im niedrigen dreistelligen Bereich.

Weg 2: Kaufpreisaufteilung per Gutachten statt BMF-Arbeitshilfe

Die AfA bemisst sich nur nach dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, entscheidet deshalb über das gesamte Abschreibungsvolumen.

Das Problem mit der Arbeitshilfe

Die Finanzverwaltung stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die den Bodenwert über den Bodenrichtwert und den Gebäudewert über ein typisiertes Sachwertverfahren ermittelt. In Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten führt dieses Verfahren häufig zu einem niedrigen Gebäudeanteil, weil der Bodenwert einen großen Teil des Kaufpreises aufzehrt. Gebäudeanteile von 40 bis 55 % sind in München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main keine Seltenheit, obwohl der Käufer wirtschaftlich vor allem für die Wohnung und nicht für den anteiligen Boden bezahlt hat.

Die Rechtsprechung

Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist. Weist der Steuerpflichtige durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten eine andere Aufteilung nach, geht das Gutachten vor. Der Steuerpflichtige kann also den Gebäudeanteil, den die Arbeitshilfe liefert, durch ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten ersetzen.

Anhaltspunkte für einen zu niedrigen Gebäudeanteil

Ob sich ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten lohnt, lässt sich vorab abschätzen. Typische Anzeichen:

• Der Gebäudeanteil nach Arbeitshilfe liegt unter 60 %, obwohl das Gebäude in gutem Zustand ist.
• Der Bodenrichtwert in der Lage ist in den letzten Jahren stark gestiegen, der Kaufpreis aber vor allem durch die Wohnung bestimmt wurde.
• Es handelt sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit vielen Einheiten, bei dem der Bodenanteil je Wohnung klein ist.
• Das Gebäude wurde vor dem Kauf modernisiert, was die Arbeitshilfe nur typisiert erfasst.
• Der Kaufpreis liegt über dem rechnerischen Sachwert, sodass die Arbeitshilfe den Überschuss überwiegend dem Boden zuordnet.

Treffen mehrere Punkte zu, ist die Differenz zwischen Arbeitshilfe und Gutachten oft zweistellig in Prozentpunkten.

Rechenbeispiel zur Kaufpreisaufteilung

Kaufpreis einschließlich Nebenkosten 600.000 € für eine Eigentumswohnung in einer Großstadt. Die Arbeitshilfe ergibt einen Gebäudeanteil von 55 %, also 330.000 €. Ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten kommt auf 68 %, also 408.000 €. Bei 2 % AfA steigt die Abschreibung von 6.600 € auf 8.160 €, die Mehr-AfA beträgt 1.560 €, die Steuerersparnis bei 42 % rund 655 € pro Jahr über 50 Jahre. Das zusätzliche Volumen von 78.000 € ist dauerhaft gewonnen, nicht nur vorgezogen.

Kombination mit Weg 1

Die Kaufpreisaufteilung wirkt auf den Zähler, die kürzere Nutzungsdauer auf den Nenner der AfA-Formel. Zusammen verstärken sie sich: 408.000 € ÷ 28 Jahre ergeben 14.571 € AfA statt 6.600 €, also eine Mehr-AfA von 7.971 € und eine Steuerersparnis von rund 3.348 € pro Jahr bei 42 %. Kallang bietet das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten für 349 € zusätzlich zum Nutzungsdauer-Gutachten an, beide auf Basis derselben Ortsbesichtigung. Details auf der Seite zur Kaufpreisaufteilung.

Zeitpunkt

Die Kaufpreisaufteilung sollte mit der ersten Steuererklärung nach dem Kauf eingereicht werden. Sie kann aber auch später korrigiert werden, solange die Bescheide noch änderbar sind. Weil die Aufteilung den Zustand zum Anschaffungszeitpunkt abbildet, lässt sie sich auch Jahre später durch ein Gutachten mit Rückprojektion belegen.

Weg 3: Anschaffungsnahe Herstellungskosten bewusst steuern

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und in den ersten Jahren modernisiert, muss § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kennen. Die Vorschrift entscheidet, ob Modernisierungskosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden.

Die 15-Prozent-Grenze

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten für Instandsetzung und Modernisierung ausgegeben, werden sämtliche dieser Aufwendungen zu Herstellungskosten. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage, sind aber nicht sofort abziehbar.

Zwei Strategien

Die Vorschrift lässt sich in zwei Richtungen nutzen:

• Sofortabzug sichern: Wer unter der 15-Prozent-Grenze bleibt oder größere Maßnahmen bis nach Ablauf der drei Jahre verschiebt, zieht die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort ab. Bei 42 % Grenzsteuersatz wirken 40.000 € Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung mit 16.800 € Steuerersparnis, statt über 25 bis 50 Jahre verteilt zu werden.
• AfA-Basis bewusst erhöhen: Wer ohnehin umfassend modernisiert und die Grenze deutlich überschreitet, erhöht mit den Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten werden diese Herstellungskosten auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt statt auf 50 Jahre.

Rechenbeispiel zur 15-Prozent-Grenze

Gebäude-Anschaffungskosten 300.000 €, die Grenze liegt bei 45.000 € netto. Geplant sind Modernisierungen für 60.000 € netto.

Variante B bringt denselben Betrag deutlich früher. Ob eine Maßnahme Erhaltungsaufwand oder bereits aus anderen Gründen Herstellungskosten ist (etwa bei einer Standardhebung), prüft der Steuerberater. Die Planung muss vor der Beauftragung der Handwerker stehen, nicht danach. Welche Reihenfolge von Gutachten und Sanierung sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung.

Weg 4: Nachträgliche Herstellungskosten richtig zuordnen

Nachträgliche Herstellungskosten entstehen, wenn ein Gebäude erweitert oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird: Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau, erstmaliger Einbau eines Aufzugs, Hebung des Standards in mehreren Kernbereichen der Ausstattung. Sie erhöhen das Abschreibungsvolumen.

Abschreibung nach einem Gutachten

Ohne Gutachten werden nachträgliche Herstellungskosten zusammen mit dem Gebäude nach dem typisierten Satz abgeschrieben. Liegt ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor, werden sie auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. Ein Dachgeschossausbau für 120.000 € bringt bei 2 % nur 2.400 € AfA pro Jahr; bei einer Restnutzungsdauer von 24 Jahren sind es 5.000 €. Allerdings kann eine umfangreiche Maßnahme die Restnutzungsdauer verlängern; der Sachverständige bewertet das im Rahmen der Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV und § 4 Abs. 3 ImmoWertV.

Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand

Erhaltungsaufwand ersetzt Vorhandenes in zeitgemäßer Form und ist sofort abziehbar. Herstellungskosten schaffen Neues oder heben den Standard. Die Grenze ist im Einzelfall oft unscharf; die Dokumentation der Maßnahmen und ihre Einordnung durch den Steuerberater sind entscheidend. Für den Eigentümer gilt: Sofortabzug ist fast immer vorteilhafter als Abschreibung, weil er die Steuerersparnis vollständig ins Jahr der Zahlung zieht.

Weg 5: Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde eine degressive AfA für Wohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert und gilt für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wurde oder die in diesem Zeitraum im Jahr der Fertigstellung angeschafft werden.

Wirkung

Die degressive AfA ist in den ersten Jahren deutlich höher als die lineare AfA von 3 %. Im ersten Jahr beträgt sie 5 % der Anschaffungskosten, danach 5 % des jeweils verbleibenden Restwerts, sodass die Beträge jährlich sinken. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.

Nur für Neubau

Für Bestandsimmobilien ist dieser Weg verschlossen. Wer eine gebrauchte Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren kauft, kann die degressive AfA nicht nutzen. Für solche Objekte bleibt der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer der einzige Weg, den Satz zu erhöhen. Umgekehrt ist das Nutzungsdauer-Gutachten bei einem Neubau sinnlos, weil eine Restnutzungsdauer unter 33 Jahren nicht darstellbar ist.

Weg 6 und 7: Sonder-AfA nach § 7b EStG und Denkmal-AfA nach § 7i EStG

Zwei weitere Wege gelten nur für eng umrissene Fälle und werden hier der Vollständigkeit halber eingeordnet.

Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gewährt für neu geschaffene Mietwohnungen in den ersten Jahren eine zusätzliche Abschreibung neben der regulären AfA. Sie ist an Bedingungen geknüpft, unter anderem an Bauantragszeiträume, Baukostenobergrenzen je Quadratmeter und energetische Anforderungen, und an eine zehnjährige Vermietung zu Wohnzwecken. Sie betrifft Bauherren und Ersterwerber neuer Wohnungen, nicht Käufer von Bestandsimmobilien. Die konkreten Fördervoraussetzungen und Sätze ergeben sich aus dem Gesetzestext und sollten mit dem Steuerberater geprüft werden.

Denkmal-AfA (§ 7i EStG)

Für Baudenkmäler gewährt § 7i EStG erhöhte Absetzungen für Herstellungskosten von Baumaßnahmen, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich sind. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde, die vor Beginn der Maßnahmen abgestimmt werden sollte. Die Denkmal-AfA betrifft nur die Sanierungskosten; die Altsubstanz wird weiterhin nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben und kann dort mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kombiniert werden. Denkmalschutzauflagen sind zugleich eine rechtliche Nutzungsbeschränkung im Sinne des § 11c EStDV, die der Sachverständige bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Welche Wege sich kombinieren lassen

Die Wege schließen sich teilweise aus, verstärken sich aber in anderen Fällen. Die folgende Übersicht zeigt die praktisch relevanten Kombinationen für Bestandsimmobilien und Neubauten.

Für den typischen Erwerber einer Bestandsimmobilie lautet die Reihenfolge: zuerst Kaufpreisaufteilung prüfen, dann Restnutzungsdauer-Gutachten beauftragen, dann Modernisierungen unter Beachtung der 15-Prozent-Grenze planen.

Schritt für Schritt: AfA durch Gutachten erhöhen

Der Gutachtenweg ist standardisiert. Die folgenden zehn Schritte führen von der Prüfung bis zur Anpassung der Vorauszahlungen.

Schritt 1: Eignung prüfen

Vermietet oder betrieblich genutzt? Baujahr vor etwa 1995? Keine Kernsanierung in den letzten 15 Jahren? Gebäudeanteil mindestens im unteren sechsstelligen Bereich? Grenzsteuersatz 30 % oder höher? Wenn alle Fragen mit Ja beantwortet werden, lohnt die Vertiefung. Eine Übersicht aller Voraussetzungen bietet der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen.

Schritt 2: Potenzial berechnen

Mit dem AfA-Rechner lässt sich aus Gebäudeanteil, bisheriger AfA und geschätzter Restnutzungsdauer die Mehr-AfA überschlagen. Kallang bietet zusätzlich eine kostenlose Ersteinschätzung, bei der ein Sachverständiger die Plausibilität einer kürzeren Nutzungsdauer vorab prüft.

Schritt 3: Offene Veranlagungszeiträume klären

Mit dem Steuerberater prüfen, welche Jahre noch änderbar sind: Bescheide innerhalb der Einspruchsfrist nach § 355 AO, Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO, noch nicht abgegebene Erklärungen. Daraus ergibt sich der Bewertungsstichtag für das Gutachten.

Schritt 4: Gutachter beauftragen

Auf Qualifikation nach BMF-Schreiben vom 22.02.2023 achten: öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben und kostenlose Nachbesserung achten. Bei Kallang erfolgt die Beauftragung über die Seite Preise und Bestellung zum Festpreis von 699 €.

Schritt 5: Unterlagen zusammenstellen

Checkliste der benötigten Unterlagen:

• Kaufvertrag mit Kaufpreis und Übergabedatum
• bisherige Kaufpreisaufteilung oder AfA-Bemessungsgrundlage aus dem letzten Bescheid
• Nachweis des Baujahrs beziehungsweise der Fertigstellung
• Grundrisse, Schnitte, Lageplan, Wohnflächenberechnung
• Rechnungen und Jahresangaben zu allen Modernisierungen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne
• Energieausweis, falls vorhanden
• letzter Einkommensteuerbescheid und Anlage V

Schritt 6: Ortsbesichtigung

Der Sachverständige besichtigt das Gebäude innen und außen. Bei Kallang sind Besichtigung und Fahrtkosten bundesweit im Festpreis enthalten. Vermieter kündigen den Termin bei den Mietern an; eine repräsentative Auswahl der Wohnungen plus Gemeinschaftsflächen, Dach und Keller genügt.

Schritt 7: Gutachten erhalten und prüfen

Kallang liefert innerhalb von 7 Werktagen nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung; Express in 3 Werktagen (+200 €) und Turbo binnen 24 Stunden (+699 €) sind buchbar. Der Eigentümer prüft, ob Objektdaten, Stichtag und Modernisierungen korrekt erfasst sind.

Schritt 8: Einreichen

Das Gutachten wird mit der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingereicht oder bei offenen Bescheiden per Einspruch beziehungsweise Änderungsantrag nachgereicht. Das Begleitschreiben erläutert dem Sachbearbeiter Rechtsgrundlage und Methode.

Schritt 9: Rückfragen beantworten lassen

Rückfragen des Finanzamts beantwortet der Sachverständige. Bei Kallang ist das kostenlos und ohne Stundensatz bis zur Entscheidung. Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, greift die Erfolgsgarantie mit voller Erstattung. Wie das Finanzamt prüft, beschreibt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Finanzamt.

Schritt 10: Vorauszahlungen anpassen

Sobald das Gutachten vorliegt, kann beim Finanzamt die Herabsetzung der Einkommensteuer-Vorauszahlungen beantragt werden. Damit wird die höhere AfA sofort liquiditätswirksam, nicht erst mit dem Bescheid des Folgejahres.

Drei Rechenbeispiele: AfA erhöhen in Zahlen

Die folgenden Beispiele beruhen auf Beispielannahmen und zeigen die drei häufigsten Konstellationen.

Beispiel 1: Eigentumswohnung, Kauf 2025, Gutachten direkt nach Erwerb

Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus von 1968, Gebäudeanteil 250.000 €. Typisierte AfA 2 % = 5.000 €. Das Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt 27 Jahre.

Das Gutachten für 699 € ist bei 42 % nach knapp fünf Monaten bezahlt; netto nach Werbungskostenabzug kostet es rund 405 €.

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus im Bestand seit 2019

Gebäudeanteil 1.200.000 €, bisher 2 % = 24.000 € pro Jahr. Von 2019 bis 2025 wurden sieben Jahre abgeschrieben, 168.000 €. Restwert zum 01.01.2026: 1.032.000 €, verbleibende typisierte Nutzungsdauer 43 Jahre. Das Gutachten ermittelt 24 Jahre.

Die AfA der Jahre 2019 bis 2025 bleibt unverändert. Ist der Bescheid 2024 noch unter Vorbehalt der Nachprüfung, kann das Gutachten mit Stichtag 01.01.2024 bereits für 2024 und 2025 wirken.

Beispiel 3: Kombination aus Kaufpreisaufteilung und kürzerer Nutzungsdauer

Eigentumswohnung in einer Großstadt, Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten 600.000 €, Baujahr 1961. BMF-Arbeitshilfe: Gebäudeanteil 55 % = 330.000 €. Kaufpreisaufteilungs-Gutachten: 68 % = 408.000 €. Restnutzungsdauer-Gutachten: 28 Jahre.

Beide Gutachten kosten bei Kallang zusammen 1.048 € (699 € + 349 €) und sind bei 42 % Grenzsteuersatz nach weniger als vier Monaten amortisiert. Die Kombination bringt mehr als die Summe der Einzelwirkungen, weil der höhere Gebäudeanteil auf die kürzere Dauer verteilt wird.

Liquiditätseffekt: Vorauszahlungen anpassen und Rückwirkung nutzen

Eine höhere AfA wirkt erst, wenn sie in einem Bescheid oder in den Vorauszahlungen ankommt. Drei Mechanismen beschleunigen das.

Herabsetzung der Vorauszahlungen

Das Finanzamt setzt Einkommensteuer-Vorauszahlungen auf Basis der letzten Veranlagung fest. Liegt das Gutachten vor, kann der Steuerpflichtige einen Antrag auf Herabsetzung stellen und die voraussichtlich niedrigere Steuer darlegen. Bei 7.980 € Jahresersparnis wie in Beispiel 2 sinken die vierteljährlichen Vorauszahlungen um rund 1.995 €. Der Antrag ist formlos möglich und sollte das Gutachten und eine kurze Berechnung enthalten.

Lohnsteuer-Freibetrag für Arbeitnehmer

Arbeitnehmer mit Vermietungseinkünften können einen erwarteten Verlust aus Vermietung als Freibetrag für den Lohnsteuerabzug eintragen lassen. Die höhere AfA erhöht diesen Verlust oder lässt ihn überhaupt erst entstehen. Der Effekt tritt dann monatlich im Nettogehalt ein.

Rückwirkung auf offene Jahre

Das Gutachten gilt für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume. Relevante Fristen:

• Einspruchsfrist: ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO).
• Vorbehalt der Nachprüfung: Bescheide nach § 164 AO sind bis zur Festsetzungsverjährung änderbar.
• Festsetzungsfrist: vier Jahre (§ 169 AO) mit Anlaufhemmung (§ 170 AO), Beginn mit Ablauf des Jahres der Abgabe der Erklärung, spätestens drei Jahre nach Entstehung der Steuer.
• Neue Tatsachen: Eine Änderung bestandskräftiger Bescheide nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO zugunsten des Steuerpflichtigen ist bei nachträglich erstellten Gutachten umstritten; die Finanzverwaltung lehnt sie häufig ab, weil das Gutachten als Beweismittel und nicht als neue Tatsache gilt.

Wichtig ist der Grundsatz: Verlorene AfA bestandskräftiger Jahre wird nicht nachgeholt, aber der verbleibende Restwert wird auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt. Es geht kein Volumen verloren, nur Zeit. Die Details erklärt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend.

Zusammenarbeit mit dem Steuerberater

Der Steuerberater erstellt das Gutachten nicht, ist aber für die Umsetzung zentral. Er bestimmt die offenen Veranlagungszeiträume und damit den Bewertungsstichtag, prüft den bisherigen Gebäudeanteil, trägt die neue AfA in die Anlage V ein, formuliert Einspruch oder Änderungsantrag, stellt den Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen und beurteilt die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Für Kanzleien mit vielen Vermietungsmandanten hat sich ein standardisierter Ablauf bewährt: Mandanten mit Objekten vor 1995 identifizieren, Potenzial mit dem AfA-Rechner überschlagen, Gutachten zentral beauftragen. Kallang gewährt ab 10 Objekten 5 % und ab 20 Objekten 10 % Mengenrabatt; Hinweise für Kanzleien stehen auf der Seite Gutachten für Steuerberater.

Rechnung zum „kein Volumen verloren“

Gebäudeanteil 500.000 €, Kauf 2018, 2 % = 10.000 € pro Jahr. Die Jahre 2018 bis 2022 sind bestandskräftig, 2023 bis 2025 offen. Bis Ende 2022 wurden 50.000 € abgeschrieben, Restwert 450.000 €. Das Gutachten mit Stichtag 01.01.2023 ermittelt 25 Jahre. Neue AfA ab 2023: 450.000 € ÷ 25 = 18.000 €. Die fünf bestandskräftigen Jahre bleiben bei 10.000 €, aber die gesamten 450.000 € Restwert werden bis 2047 statt bis 2067 abgeschrieben. Mehr-AfA 8.000 € pro Jahr, Steuerersparnis bei 42 % 3.360 € pro Jahr, für 2023 bis 2025 also bereits 10.080 € rückwirkend.

Praxisfälle: AfA erhöht und vom Finanzamt anerkannt

Drei Fälle aus der Praxis von Kallang zeigen, was der Gutachtenweg bei unterschiedlichen Objekttypen bewirkt.

Berlin-Neukölln, Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912, Gebäudeanteil 872.400 €. Restnutzungsdauer laut Gutachten 22 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,55 %, Steuerersparnis 9.327 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Berlin-Neukölln im März 2025 ohne Rückfrage.

Hamburg-Eimsbüttel, Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958, Gebäudeanteil 1.184.000 €. Restnutzungsdauer 25 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,0 %, Steuerersparnis 9.946 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025.

München-Haidhausen, Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus, Baujahr 1895, Gebäudeanteil 624.000 €. Restnutzungsdauer 26 Jahre, AfA von 2,0 % auf 3,85 %, Steuerersparnis 4.851 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage.

In allen drei Fällen lag das Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben und ImmoWertV-konformer Herleitung vor. Weitere Erfahrungsberichte im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen.

Rechtsprechung: Was Gerichte zum Erhöhen der AfA entschieden haben

Die Rechtsprechung stützt den Gutachtenweg und die Kaufpreisaufteilung per Gutachten.

• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19: Der Steuerpflichtige kann sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung nach dem Modell der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig. Das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen.
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23: Bestätigung von IX R 25/19. Die sachverständige Schätzung nach dem ImmoWertV-Modell ist rechtmäßig, auch ein Verkehrswertgutachten mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen, die wirtschaftliche Entwertung ist relevant. Vorinstanz: FG Köln, 23.03.2022, 6 K 923/20.
• BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19: Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung ist nicht bindend; ein Sachverständigengutachten geht vor.
• FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23 E: 23 statt 50 Jahre anerkannt (4,35 % statt 2,0 %). Wirtschaftliche Entwertung reicht, keine Zertifizierungspflicht des Gutachters, Methode frei wählbar, Bandbreite erlaubt. Revision nicht zugelassen.
• FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025 – 3 K 60/23: Auch ein privat beauftragtes Gutachten ist als Nachweis geeignet.
• FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023 – 2 K 2449/18 E: Ein gerichtlich beauftragtes Gutachten ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, die das Gericht anerkannte.

Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) formuliert die Erwartungen der Finanzverwaltung: qualifizierter Gutachter, Bezug auf das konkrete Gebäude, Stellungnahme zu allen drei Kriterien des § 11c EStDV. Die geplante Einschränkung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG im Jahressteuergesetz 2024 wurde nicht umgesetzt. Die Entscheidungen mit Einordnung finden Sie in der Urteilssammlung, die Originaltexte beim Bundesfinanzhof und den Gesetzestext bei § 7 EStG.

Typische Fehler beim Erhöhen der AfA und wann es sich nicht lohnt

Aus der Praxis lassen sich die häufigsten Fehler und die Fälle ohne Nutzen klar benennen.

Fehler

• Gutachten ohne Ortsbesichtigung: Seit der Debatte um das Jahressteuergesetz 2024 das häufigste Ziel von Rückfragen. Die Besichtigung sollte im Preis enthalten sein, nicht als Zusatzoption.
• Gebäudeanteil ungeprüft übernehmen: Wer die Arbeitshilfe akzeptiert, verschenkt in Großstädten oft 10 bis 20 Prozentpunkte Bemessungsgrundlage.
• 15-Prozent-Grenze aus Versehen überschreiten: Eine Küche hier, ein Bad dort, dazu neue Fenster, und im dritten Jahr werden alle Kosten zu Herstellungskosten statt sofort abziehbar.
• Gutachten erst nach der Sanierung: Modernisierungspunkte verlängern die Restnutzungsdauer und senken den erzielbaren Satz.
• Einspruchsfrist verpassen: Ein Monat nach § 355 AO ist kurz; fristwahrend Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen oder den Express-Service nutzen.
• Vorauszahlungen nicht anpassen: Die Ersparnis kommt dann erst ein Jahr später an.
• Nachbesserung selbst versuchen: Rückfragen des Finanzamts gehören zum Sachverständigen, nicht zum Eigentümer.
• Steuerberater nicht einbinden: Stichtag, offene Jahre und Anlage V müssen zusammenpassen.

Wann sich das Erhöhen der AfA nicht lohnt

• Selbstnutzung: keine Einkünfte, keine AfA.
• Neubau ab 2023: bereits 3 %; nur degressive AfA oder § 7b sind relevant.
• Kernsanierte Gebäude: Restnutzungsdauer nahe Neubau, keine Verkürzung unter 50 Jahre.
• Sehr kleiner Gebäudeanteil: Bei 90.000 € und 35 Jahren Restnutzungsdauer beträgt die Mehr-AfA 771 €, die Ersparnis bei 42 % rund 324 € pro Jahr; das Gutachten rechnet sich, der Aufwand ist aber im Verhältnis hoch.
• Niedriger Grenzsteuersatz oder nicht verrechenbare Verluste: Der Hebel schrumpft proportional.
• Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist: Die vorgenommene AfA erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn; der Vorteil ist dann nur ein Zinsvorteil.

Eine ehrliche Ersteinschätzung filtert diese Fälle vorab heraus. Kallang empfiehlt kein Gutachten, wenn keine kürzere Nutzungsdauer plausibel ist, und sichert den Rest mit der Erfolgsgarantie ab. Welche Anbieter die Besichtigung einschließen und wie sich die Gesamtkosten unterscheiden, zeigt der Anbietervergleich.

Fazit: AfA erhöhen beginnt mit dem Nutzungsdauer-Gutachten

Wer die AfA erhöhen will, hat sieben legale Wege, aber für Bestandsimmobilien zählen vor allem zwei: der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Kaufpreisaufteilung per Gutachten. Der erste Weg hebt den AfA-Satz typischerweise von 2 % auf 3 bis 5,5 %, der zweite erhöht die Bemessungsgrundlage in Großstädten oft um 10 bis 20 Prozentpunkte. Zusammen bringen sie bei einer Eigentumswohnung mit 600.000 € Anschaffungskosten rund 3.350 € Steuerersparnis pro Jahr, bei einem Mehrfamilienhaus mit siebenstelligem Gebäudeanteil fünfstellige Beträge. Die Steuerung anschaffungsnaher Herstellungskosten sichert zusätzlich den Sofortabzug von Modernisierungskosten. Degressive AfA, Sonder-AfA und Denkmal-AfA sind Instrumente für Neubau und Denkmäler, nicht für den gebrauchten Bestand.

Die Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Baujahr, Gebäudeanteil, Modernisierungsstand und offene Veranlagungszeiträume, rechnen Sie das Potenzial mit dem AfA-Rechner durch und beauftragen Sie ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, in Großstadtlagen kombiniert mit einer Kaufpreisaufteilung. Kallang liefert beides zum Festpreis von 699 € beziehungsweise 1.048 €, mit Begleitschreiben, kostenloser Nachbesserung, Erfolgsgarantie und in 7 Werktagen. Beantragen Sie anschließend die Herabsetzung der Vorauszahlungen, damit die höhere AfA sofort wirkt. Die Grundlagen zur Rechenlogik finden Sie im Ratgeber AfA-Gutachten.