Restnutzungsdauer-Gutachten in Österreich: kürzere Nutzungsdauer statt 1,5 % AfA

Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Zinshaus vermietet, schreibt das Gebäude ohne weiteren Nachweis mit 1,5 % pro Jahr ab. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von rund 66,67 Jahren, unabhängig davon, ob das Gebäude 1900 oder 1990 errichtet wurde, ob es kernsaniert ist oder seit Jahrzehnten keine Modernisierung erlebt hat. Für einen Großteil des österreichischen Altbestands ist diese Annahme unrealistisch, und genau deshalb lässt das österreichische Einkommensteuergesetz den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch ein Gutachten zu.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Österreich muss dafür eine Hürde nehmen, die höher liegt als manche Eigentümer erwarten: Die Finanzverwaltung akzeptiert nur Gutachten, die sich auf den konkreten Bauzustand beziehen. Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer allein aus dem Baujahr ableitet, wird abgelehnt. Wer die Anforderungen kennt, den richtigen Sachverständigen beauftragt und die Rechenlogik versteht, kann die jährliche Gebäude-AfA erheblich anheben. Bei einem Zinshaus mit 1.600.000 € Gebäudeanteil und einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren steigt die AfA von 24.000 € auf 64.000 € pro Jahr.

Dieser Ratgeber erklärt die österreichische Rechtslage nach § 8 und § 16 EStG 1988, die beschleunigte AfA für Anschaffungen nach dem 30.06.2020, die GrundanteilV 2016, die Anforderungen an Gutachter und Gutachten, rechnet vier österreichische und einen deutschen Beispielfall durch und stellt beide Rechtsordnungen gegenüber. Für Immobilien in Deutschland erstellt Kallang das Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 € inklusive Ortsbesichtigung. Für Objekte in Österreich prüft Kallang Anfragen individuell über das Kontaktformular; eine Preiszusage für Österreich gibt es nicht.

Die Gebäude-AfA in Österreich: 1,5 % und 2,5 % ohne Nachweis

Vermietung und Verpachtung: § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988

Private Vermieter erzielen in Österreich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Absetzung für Abnutzung des Gebäudes regelt § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988. Ohne Nachweis der Nutzungsdauer können jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als AfA abgesetzt werden. Die Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, also der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten abzüglich des Grundanteils. Die Vorschrift lässt ausdrücklich zu, dass eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird.

Ohne Nachweis der Nutzungsdauer können jährlich 1,5 % der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden.

So lässt sich die Grundaussage der Vorschrift zusammenfassen. Der Umkehrschluss ist der Kern dieses Ratgebers: Mit Nachweis gilt die tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer.

Betriebliche Gebäude: § 8 Abs. 1 EStG 1988

Für Gebäude im Betriebsvermögen gilt § 8 Abs. 1 EStG 1988. Ohne Nachweis beträgt die AfA für betrieblich genutzte Gebäude 2,5 %, für Gebäude, die für Wohnzwecke überlassen werden, 1,5 %. Ein Unternehmer, der eine Produktionshalle oder ein Bürogebäude im Betriebsvermögen hält, schreibt also über 40 Jahre ab; vermietet er im Betriebsvermögen Wohnungen, über rund 66,67 Jahre. Auch hier ist der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch Gutachten möglich.

Keine Differenzierung nach Baujahr

Anders als das deutsche Recht unterscheidet das österreichische EStG nicht nach dem Fertigstellungsjahr. Ein Gründerzeit-Zinshaus von 1890 und ein Mehrfamilienhaus von 1985 werden bei Vermietung gleich mit 1,5 % abgeschrieben. Das macht den pauschalen Satz für Altbauten besonders ungünstig, denn je älter das Gebäude, desto weiter liegt die unterstellte Nutzungsdauer von 66,67 Jahren von der Realität entfernt.

Was 1,5 % in Jahren bedeuten

1,5 % pro Jahr ergeben über 66 Jahre und 8 Monate 100 %. Wer 2026 ein Zinshaus von 1900 erwirbt, würde es nach der Pauschale bis zum Jahr 2092 abschreiben. Das Gebäude wäre dann 192 Jahre alt. Diese Rechnung zeigt, warum der Gesetzgeber den Gegenbeweis zulässt und warum er für Altbauten regelmäßig gelingt, wenn das Gutachten den Bauzustand sauber dokumentiert. Die Grundlagen zur Abschreibungsmechanik, die in beiden Ländern identisch funktioniert, erklärt der Ratgeber AfA-Gutachten.

Kürzere Nutzungsdauer durch Gutachten: Die Rechtsgrundlage in Österreich

Der Nachweis ist ausdrücklich vorgesehen

Sowohl § 8 Abs. 1 als auch § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 formulieren den Pauschalsatz als Regel „ohne Nachweis“. Daraus folgt, dass der Steuerpflichtige mit Nachweis eine abweichende Nutzungsdauer ansetzen darf. Der Nachweis wird in der Praxis durch ein Gutachten geführt. Die Finanzverwaltung hat in den Einkommensteuerrichtlinien konkretisiert, welche Anforderungen sie an ein solches Gutachten stellt: Es muss sich auf den Bauzustand des Gebäudes beziehen. Gutachten, die die Nutzungsdauer lediglich aus dem Alter herleiten, werden nicht anerkannt.

Die Rechenlogik: Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer

Die Mechanik ist dieselbe wie in Deutschland. Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus dem noch nicht abgeschriebenen Gebäudewert geteilt durch die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer. Das Abschreibungsvolumen bleibt gleich. Es wird nur auf weniger Jahre verteilt und damit zeitlich vorgezogen. Die jährliche Steuerersparnis entspricht der Mehr-AfA multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz.

Ein Beispiel in Zahlen: Gebäudeanteil 280.000 €, AfA ohne Nachweis 1,5 % gleich 4.200 € pro Jahr. Gutachten: Restnutzungsdauer 30 Jahre. Neue AfA 280.000 € geteilt durch 30 gleich 9.333 € pro Jahr. Mehr-AfA 5.133 € pro Jahr.

Warum der Hebel in Österreich größer ist als in Deutschland

In Deutschland startet ein Vermieter bei 2 % oder 2,5 %, in Österreich bei 1,5 %. Dieselbe gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer von 30 Jahren bedeutet in beiden Ländern 3,33 % AfA. Die Mehr-AfA beträgt in Österreich aber 1,83 Prozentpunkte gegenüber 1,33 Prozentpunkten in Deutschland. Relativ zur Ausgangs-AfA ist der Effekt in Österreich damit deutlich größer: Die AfA steigt um das 2,2-Fache statt um das 1,67-Fache. Für österreichische Vermieter ist das Gutachten deshalb tendenziell noch lohnender als für deutsche, vorausgesetzt, es erfüllt die Anforderungen an den Bauzustandsbezug.

Was die österreichische Finanzverwaltung vom Gutachten verlangt

Bauzustand statt Alter

Der zentrale Prüfpunkt ist der Bauzustand. Die Einkommensteuerrichtlinien verlangen ein Gutachten, das den tatsächlichen Zustand des Gebäudes untersucht und die Restnutzungsdauer daraus ableitet. Eine Herleitung, die nur das Baujahr von einer typisierten Gesamtnutzungsdauer abzieht, genügt nicht. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Deutschland, wo der BFH den Modellansatz der ImmoWertV ausdrücklich zugelassen hat und ein Bausubstanzgutachten nicht verlangt wird. In Österreich muss der Sachverständige den Bauzustand konkret beschreiben und bewerten.

Was bedeutet Bauzustandsbezug in der Praxis? Der Sachverständige besichtigt das Gebäude, erfasst Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik, Leitungen, Bäder, Innenausbau und dokumentiert Schäden, Abnutzung und Modernisierungsrückstau. Aus diesen Befunden leitet er ab, wie lange das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, bevor eine wirtschaftlich nicht mehr vertretbare Generalsanierung oder ein Abbruch ansteht. Technischer Verschleiß und wirtschaftliche Faktoren fließen zusammen.

Was ein anerkennungsfähiges Gutachten in Österreich enthalten sollte

Die folgende Checkliste fasst zusammen, was ein Gutachten nach den Anforderungen der Finanzverwaltung abdecken sollte. Sie ersetzt keine Prüfung durch den Steuerberater, gibt aber eine Orientierung für die Auftragsvergabe.

• Eindeutige Objektbezeichnung mit Adresse, Grundstücksdaten und Baujahr.
• Dokumentierte Ortsbesichtigung mit Datum, Umfang und Fotodokumentation innen und außen.
• Beschreibung der Bauweise und Konstruktion: Fundament, Tragwerk, Decken, Dach.
• Zustandsbeschreibung je Bauteil: Dach, Fassade, Fenster, Türen, Treppenhaus, Keller, Leitungen für Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Heizungsanlage, Bäder, Böden.
• Aufstellung der bisherigen Modernisierungen mit Jahr und Umfang.
• Festgestellte Schäden, Mängel und Instandhaltungsrückstau.
• Würdigung wirtschaftlicher Faktoren wie Grundrissqualität, Ausstattungsstandard, Markttauglichkeit.
• Nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer aus den Befunden, nicht allein aus dem Alter.
• Ergebnis als Restnutzungsdauer in Jahren mit Begründung, gegebenenfalls als Bandbreite.
• Qualifikationsnachweis des Sachverständigen oder Ziviltechnikers.
• Stichtag, der zum maßgeblichen Zeitpunkt der steuerlichen Geltendmachung passt.

Was abgelehnt wird

Abgelehnt werden nach den Anforderungen der Finanzverwaltung Gutachten, die die Nutzungsdauer allein aus dem Alter ableiten, Gutachten ohne erkennbare Untersuchung des Bauzustands und Unterlagen, die lediglich pauschale Erfahrungssätze wiedergeben. Auch ein Verkehrswertgutachten, das die Restnutzungsdauer nur als Rechengröße zur Wertermittlung enthält, ohne sie aus dem Bauzustand zu begründen, ist riskant. Wer ein solches Gutachten bereits besitzt, sollte es vom Sachverständigen um eine bauzustandsbezogene Stellungnahme ergänzen lassen, statt es ungeprüft einzureichen.

Wer in Österreich ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellt

Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Die klassische Gutachtergruppe in Österreich sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige. Für Nutzungsdauer-Gutachten kommen Sachverständige für Bauwesen, Hochbau oder Immobilienbewertung in Betracht. Ihre Qualifikation ist gerichtlich geprüft, ihre Gutachten haben in Verfahren vor Behörden und Gerichten Gewicht. Für das Finanzamt ist die Bezeichnung ein Qualitätssignal, ersetzt aber nicht den inhaltlichen Bauzustandsbezug. Auch ein gerichtlich zertifizierter Sachverständiger muss das Gebäude besichtigen und den Zustand dokumentieren.

Ziviltechniker

Die zweite Gruppe sind Ziviltechniker, also Architekten und Ingenieurkonsulenten mit staatlicher Befugnis. Ziviltechniker der Fachrichtungen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Architektur verfügen über die bautechnische Kompetenz, den Zustand eines Gebäudes zu beurteilen und daraus die Restnutzungsdauer abzuleiten. Für Zinshäuser mit komplexer Bausubstanz ist ein Ziviltechniker häufig die naheliegende Wahl, insbesondere wenn ohnehin eine Sanierungsplanung ansteht.

Abgrenzung zu Deutschland

In Deutschland verlangt das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Diese Kategorien sind deutsche Rechtsbegriffe. Ein deutscher DIN-zertifizierter Sachverständiger ist nicht automatisch ein österreichischer gerichtlich zertifizierter Sachverständiger und umgekehrt. Wer ein Objekt in Österreich hat, sollte einen Gutachter wählen, dessen Qualifikation die österreichische Finanzverwaltung ohne Diskussion akzeptiert. Wer ein Objekt in Deutschland hat, braucht einen Gutachter nach den deutschen Vorgaben. Welche Gutachter in Deutschland in Frage kommen, erläutert der Ratgeber Wer erstellt ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Fragen an den Gutachter vor der Beauftragung

• Erstellen Sie regelmäßig Gutachten zur steuerlichen Nutzungsdauer oder überwiegend Verkehrswertgutachten?
• Ist eine Innen- und Außenbesichtigung mit Fotodokumentation im Honorar enthalten?
• Wie leiten Sie die Restnutzungsdauer aus dem Bauzustand ab, und wie wird das im Gutachten dokumentiert?
• Nehmen Sie zu wirtschaftlichen Faktoren wie Grundriss und Markttauglichkeit Stellung?
• Was kostet eine Nachbesserung, wenn das Finanzamt Rückfragen stellt?
• Welche Unterlagen benötigen Sie von mir, und wie lange dauert die Erstellung?
• Können Sie Referenzen für anerkannte Nutzungsdauer-Gutachten nennen?

Beschleunigte AfA für Gebäude ab 1. Juli 2020

Die Mechanik: dreifach, doppelt, dann regulär

Für Gebäude, die nach dem 30.06.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, sieht § 8 Abs. 1a EStG 1988 für Betriebsgebäude und § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 für Vermietung und Verpachtung eine beschleunigte AfA vor. Im ersten Jahr darf das Dreifache, im zweiten Jahr das Doppelte des regulären Satzes abgesetzt werden. Ab dem dritten Jahr gilt der reguläre Satz.

Rechenbeispiel beschleunigte AfA

Beispielannahme: Zinshaus, angeschafft 2022, Gebäudeanteil 1.600.000 €, Vermietung, regulärer Satz 1,5 %.

• Jahr 1 (2022): 4,5 % gleich 72.000 €.
• Jahr 2 (2023): 3,0 % gleich 48.000 €.
• Ab Jahr 3 (2024): 1,5 % gleich 24.000 € pro Jahr.

Nach zwei Jahren sind 120.000 € statt 48.000 € abgeschrieben, der Restwert beträgt 1.480.000 €. Die beschleunigte AfA verkürzt die Abschreibungsdauer nicht grundsätzlich, sie zieht lediglich einen Teil des Volumens in die ersten beiden Jahre vor. Das Problem der 66,67 Jahre bleibt ab dem dritten Jahr bestehen.

Verhältnis zum Restnutzungsdauer-Gutachten

Die beschleunigte AfA und der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer sind zwei unterschiedliche Instrumente. Die beschleunigte AfA ist an das Anschaffungsdatum geknüpft und vervielfacht den Satz in den ersten beiden Jahren. Das Gutachten verändert die Nutzungsdauer selbst und wirkt über die gesamte Restlaufzeit. Ob und wie beide Instrumente im konkreten Fall zusammenwirken, insbesondere ob der dreifache Satz auf den gutachterlich nachgewiesenen Satz angewendet werden kann, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Dieser Ratgeber trifft dazu keine Aussage, weil die Fallgestaltungen zu unterschiedlich sind.

Grundanteil: GrundanteilV 2016 und die Bemessungsgrundlage

Pauschale Anteile von 20 %, 30 % oder 40 %

Nur das Gebäude ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht. In Österreich regelt die GrundanteilV 2016, welcher Anteil der Anschaffungskosten pauschal auf den Grund entfällt. Vorgesehen sind drei Stufen: 20 %, 30 % oder 40 %, abhängig von der Gemeindegröße und der Bebauung. Je größer die Gemeinde und je geringer die Bebauungsdichte, desto höher tendenziell der pauschale Grundanteil.

Die Tabelle zeigt, dass der Grundanteil die Wirkung des Restnutzungsdauer-Gutachtens direkt skaliert. Bei 20 % Grundanteil bringt dasselbe Gutachten 3.333 € mehr Jahres-AfA als bei 40 %.

Nachweis eines abweichenden Grundanteils

Die Verordnung lässt den Nachweis eines abweichenden Anteils zu. Weicht der tatsächliche Grundanteil erheblich von der Pauschale ab, etwa weil ein stark abgenutztes Zinshaus auf einem wertvollen Grundstück steht oder umgekehrt ein hochwertiges Gebäude auf günstigem Grund, kann ein Gutachten den tatsächlichen Anteil belegen. Für Vermieter ist der Nachweis interessant, wenn der tatsächliche Grundanteil unter der Pauschale liegt, weil dann die AfA-Bemessungsgrundlage steigt. Liegt er darüber, ist die Pauschale günstiger und der Nachweis unterbleibt.

Vergleich zur deutschen Kaufpreisaufteilung

In Deutschland gibt es keine pauschale Verordnung. Die Finanzverwaltung nutzt die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, die der BFH mit Urteil IX R 26/19 vom 21.07.2020 für nicht bindend erklärt hat; ein Gutachten geht vor. Kallang bietet für deutsche Objekte ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten für 349 € Aufpreis zum Nutzungsdauer-Gutachten an. Details dazu auf der Vergleichsseite zur Kaufpreisaufteilung. Für österreichische Objekte gilt dieses Angebot nicht; dort ist die GrundanteilV der Ausgangspunkt und ein Nachweis bei Bedarf über einen österreichischen Sachverständigen zu führen.

Rechenbeispiele Österreich

Alle Kaufpreise, Grundanteile, Restnutzungsdauern und Grenzsteuersätze sind Beispielannahmen zur Veranschaulichung der Rechenlogik. Sie sind keine Marktdaten und keine Prognose für ein konkretes Objekt. Der persönliche Grenzsteuersatz ergibt sich aus dem österreichischen Einkommensteuertarif und ist mit dem Steuerberater zu bestimmen; hier werden 40 % und 30 % als Rechenannahmen verwendet.

Beispiel 1: Eigentumswohnung, Baujahr 1965, Kauf 2024

Beispielannahme: Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 400.000 €, pauschaler Grundanteil 30 %, Gebäudeanteil 280.000 €, angenommener Grenzsteuersatz 40 %. Fenster und Heizung erneuert, sonst Originalzustand, Modernisierungsrückstau bei Leitungen und Bädern.

• AfA ohne Nachweis: 1,5 % von 280.000 € gleich 4.200 € pro Jahr, Abschreibung bis 2090.
• Gutachten nach Bauzustand: Restnutzungsdauer 30 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 280.000 € geteilt durch 30 gleich 9.333 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 5.133 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 40 %: 2.053 € pro Jahr.
• Bei 30 % Grenzsteuersatz: 1.540 € pro Jahr.

Die Kosten des Gutachtens sind als Werbungskosten abziehbar. Bei einem angenommenen Honorar von 2.000 € und 40 % Grenzsteuersatz liegen die Nettokosten bei 1.200 €; die Amortisation erfolgt innerhalb des ersten Jahres.

Beispiel 2: Gründerzeit-Zinshaus, Baujahr 1900, Kauf 2024

Beispielannahme: Anschaffungskosten 2.000.000 €, pauschaler Grundanteil 20 %, Gebäudeanteil 1.600.000 €, angenommener Grenzsteuersatz 40 %. Dach vor 15 Jahren erneuert, Fenster teilweise, Steigleitungen original, Bäder einfach, Fassade ungedämmt, mehrere Wohnungen mit Substandard-Ausstattung.

• AfA ohne Nachweis: 1,5 % von 1.600.000 € gleich 24.000 € pro Jahr.
• Gutachten nach Bauzustand: Restnutzungsdauer 25 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 1.600.000 € geteilt durch 25 gleich 64.000 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 40.000 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 40 %: 16.000 € pro Jahr.
• Bei 30 % Grenzsteuersatz: 12.000 € pro Jahr.

Bei Zinshäusern dieser Größenordnung ist das Gutachten das wirkungsvollste steuerliche Instrument, das dem Eigentümer zur Verfügung steht. Selbst ein Honorar von mehreren tausend Euro amortisiert sich innerhalb weniger Monate.

Beispiel 3: Betrieblich genutztes Gebäude, Baujahr 1975

Beispielannahme: Bürogebäude im Betriebsvermögen, Anschaffungskosten 900.000 €, Grundanteil 30 %, Gebäudeanteil 630.000 €, angenommener Grenzsteuersatz 40 %. Haustechnik aus den 1990er Jahren, Fassade ohne Dämmung, Grundrisse für moderne Büronutzung nur eingeschränkt geeignet.

• AfA ohne Nachweis: 2,5 % von 630.000 € gleich 15.750 € pro Jahr.
• Gutachten nach Bauzustand: Restnutzungsdauer 25 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 630.000 € geteilt durch 25 gleich 25.200 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 9.450 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 40 %: 3.780 € pro Jahr.

Bei betrieblichen Gebäuden ist der Ausgangssatz mit 2,5 % höher, der relative Hebel daher kleiner als bei Wohnimmobilien. Trotzdem lohnt sich das Gutachten bei Gebäuden der 1960er bis 1980er Jahre mit Modernisierungsrückstau regelmäßig.

Beispiel 4: Grenzfall, kernsanierte Wohnung

Beispielannahme: Eigentumswohnung in einem 2012 generalsanierten Haus, Gebäudeanteil 120.000 €, angenommener Grenzsteuersatz 40 %.

• AfA ohne Nachweis: 1,5 % gleich 1.800 € pro Jahr.
• Gutachten nach Bauzustand: Restnutzungsdauer 55 Jahre, weil Dach, Fassade, Leitungen, Heizung und Bäder erneuert wurden.
• AfA mit Gutachten: 120.000 € geteilt durch 55 gleich 2.182 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 382 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 40 %: 153 € pro Jahr.

Hier übersteigen die Gutachtenkosten den jährlichen Nutzen um ein Vielfaches. Die Amortisation würde Jahre dauern. In solchen Fällen ist es ehrlicher, auf das Gutachten zu verzichten oder zumindest vorab eine kostenlose Ersteinschätzung einzuholen.

Wirkung über die Laufzeit: Liquidität statt Steuergeschenk

Das Restnutzungsdauer-Gutachten schafft kein zusätzliches Abschreibungsvolumen. Es verteilt dasselbe Volumen auf weniger Jahre. Für Beispiel 1 heißt das: Ohne Nachweis werden die 280.000 € Gebäudeanteil über rund 66,67 Jahre abgeschrieben, mit Gutachten über 30 Jahre. In den ersten 30 Jahren setzt der Eigentümer mit Gutachten 280.000 € ab, ohne Gutachten 126.000 €. Die Differenz von 154.000 € AfA wäre ohne Gutachten erst in den Jahren 31 bis 67 angefallen, also in einem Zeitraum, in dem viele Eigentümer die Immobilie längst verkauft oder übertragen haben.

Der Vorteil ist deshalb vor allem ein Liquiditätsvorteil: Die Steuerersparnis von 2.053 € pro Jahr bei 40 % Grenzsteuersatz steht sofort zur Verfügung, für Tilgung, Instandhaltung oder weitere Investitionen. Wer die Immobilie länger als die Restnutzungsdauer hält, hat danach keine Gebäude-AfA mehr. Das ist kein Nachteil des Gutachtens, sondern die logische Folge der realistischeren Nutzungsdauer. Wer das Gebäude nach Ablauf der Restnutzungsdauer weiter vermietet, hat sein Abschreibungsvolumen vollständig genutzt, statt einen Teil davon beim Verkauf ungenutzt zu lassen.

Für die Planung bedeutet das: Je früher das Gutachten nach dem Erwerb vorliegt, desto vollständiger wirkt es. Ein Gutachten im Jahr des Erwerbs verteilt den vollen Gebäudeanteil auf die Restnutzungsdauer. Ein Gutachten nach zehn Jahren verteilt nur noch den Restwert, der zwischenzeitliche Vorsprung der Pauschale lässt sich nicht nachholen. Für die Frage, welche vergangenen Jahre in Österreich noch änderbar sind, ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner; die Verfahrensregeln unterscheiden sich von den deutschen Vorschriften der Abgabenordnung und werden hier nicht behandelt.

Deutschland und Österreich im Vergleich

Beide Länder erlauben den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Die Ausgangssätze, die Anforderungen an Gutachter und Gutachten sowie die Behandlung des Grundanteils unterscheiden sich jedoch erheblich.

Gleiches Gebäude, zwei Länder: Rechenbeispiel Deutschland

Zum direkten Vergleich dieselbe Wohnung wie in Beispiel 1, diesmal in Deutschland gelegen. Beispielannahme: Baujahr 1965, Gebäudeanteil 280.000 €, Grenzsteuersatz 42 %.

• AfA ohne Gutachten: 2 % von 280.000 € gleich 5.600 € pro Jahr.
• Gutachten nach ImmoWertV-Modell: Restnutzungsdauer 30 Jahre.
• AfA mit Gutachten: 280.000 € geteilt durch 30 gleich 9.333 € pro Jahr.
• Mehr-AfA: 3.733 € pro Jahr.
• Steuerersparnis bei 42 %: 1.568 € pro Jahr.
• Bei 30 % Grenzsteuersatz: 1.120 € pro Jahr.

Das Kallang-Gutachten für 699 € kostet netto bei 42 % rund 405 € und amortisiert sich innerhalb von vier Monaten. In Österreich ist die Mehr-AfA für dasselbe Gebäude mit 5.133 € höher, weil der Ausgangssatz niedriger liegt; dafür sind die Anforderungen an den Bauzustandsbezug strenger und die Gutachtenkosten individuell. Für deutsche Objekte können Sie Ihre Zahlen im AfA-Rechner prüfen; der Rechner bildet das deutsche Recht ab und ist für österreichische Objekte nur als Näherung für die Rechenlogik geeignet.

Grenzüberschreitende Fälle: Deutsche mit Objekt in Österreich und umgekehrt

Deutsche Eigentümer mit Immobilie in Österreich

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden grundsätzlich im Belegenheitsstaat besteuert. Wer in Deutschland wohnt und eine Wohnung in Österreich vermietet, erklärt die Vermietungseinkünfte in Österreich nach österreichischem Recht, also mit 1,5 % AfA ohne Nachweis und der Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer durch ein bauzustandsbezogenes Gutachten nachzuweisen. Der Gutachter sollte ein österreichischer allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger oder Ziviltechniker sein. Wie die österreichischen Einkünfte in der deutschen Steuererklärung berücksichtigt werden, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern. Dieser Ratgeber trifft dazu bewusst keine Detailaussagen; die Regelungen sind komplex und vom Einzelfall abhängig. Ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, der beide Rechtsordnungen kennt.

Österreichische Eigentümer mit Immobilie in Deutschland

Umgekehrt gilt für Österreicher mit einer vermieteten Immobilie in Deutschland deutsches Recht: 2 % oder 2,5 % AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG und der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Hier gilt das Kallang-Festpreisangebot ohne Einschränkung, weil es an die Lage der Immobilie in Deutschland anknüpft, nicht an den Wohnsitz des Eigentümers. Das Gutachten kostet 699 € inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das deutsche Finanzamt, kostenloser Nachbesserung und der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“. Die Lieferzeit beträgt 7 Werktage nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Details unter Preise und Bestellung.

Steuerberater in beiden Ländern einbeziehen

Grenzüberschreitende Vermietung erfordert fast immer steuerliche Beratung in beiden Staaten. Der Steuerberater im Belegenheitsstaat prüft das Gutachten und setzt die AfA an, der Steuerberater im Wohnsitzstaat berücksichtigt die Einkünfte nach dem Abkommen. Das Gutachten selbst ist ein Baustein in dieser Kette, kein Ersatz für die Beratung. Ein Gutachten, das im Belegenheitsstaat anerkannt wird, ist dabei die Voraussetzung dafür, dass die höhere AfA überhaupt wirkt.

Rechtsprechung: Was die deutschen Urteile für Österreich bedeuten

Die folgenden Entscheidungen stammen aus Deutschland und binden österreichische Behörden und Gerichte nicht. Sie sind dennoch für österreichische Eigentümer aus zwei Gründen relevant: Erstens zeigen sie, wie eine sachverständige Herleitung der Restnutzungsdauer aussieht, die vor Gericht Bestand hat. Zweitens betreffen sie unmittelbar österreichische Eigentümer mit Immobilien in Deutschland. Eine kommentierte Übersicht finden Sie in der Urteilssammlung.

BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19

Der deutsche Bundesfinanzhof entschied, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, die Schätzung nach dem Modell der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig, und das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. Für Österreich ist dieser Punkt der wichtigste Unterschied: Die österreichische Finanzverwaltung verlangt gerade den Bauzustandsbezug, den der deutsche BFH für entbehrlich hält.

BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23

Der BFH bestätigte IX R 25/19 und stellte klar, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist: Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau sind zu berücksichtigen, nicht nur der technische Verschleiß. Auch ein Verkehrswertgutachten mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen. Vorinstanz war das FG Köln mit Urteil vom 23.03.2022, 6 K 923/20. Die Betonung der wirtschaftlichen Faktoren ist für österreichische Gutachten eine nützliche Orientierung, weil auch der Bauzustand im weiteren Sinn die Markttauglichkeit umfasst.

FG Münster, Urteil vom 02.04.2025, 14 K 654/23 E

Das Finanzgericht Münster erkannte 23 statt 50 Jahre an, also 4,35 % statt 2 % AfA. Es stellte fest, dass wirtschaftliche Entwertung ausreicht, keine Zertifizierungspflicht des Gutachters besteht, die Methode frei wählbar ist und eine Schätzung mit Bandbreite erlaubt ist. Die Revision wurde nicht zugelassen.

FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025, 3 K 60/23, und FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023, 2 K 2449/18 E

Das FG Hamburg bestätigte, dass auch ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis geeignet ist; eine amtliche Beauftragung ist nicht nötig. Das FG Düsseldorf erkannte eine kürzere Restnutzungsdauer an, die ein vom Gericht beauftragter Gutachter ermittelt hatte. Beide Entscheidungen zeigen, dass kürzere Nutzungsdauern bei neutraler Prüfung regelmäßig bestätigt werden. Die Volltexte der BFH-Entscheidungen sind beim Bundesfinanzhof abrufbar, der deutsche Gesetzestext unter § 7 EStG. Die österreichischen Vorschriften finden Sie im Rechtsinformationssystem des Bundes.

Einordnung

Der methodische Kern ist in beiden Ländern derselbe: Die Restnutzungsdauer ist eine sachverständige Schätzung, die nachvollziehbar begründet sein muss. In Deutschland genügt dafür der Modellansatz mit objektbezogener Begründung, in Österreich ist der dokumentierte Bauzustand Pflicht. Wer in Österreich ein Gutachten beauftragt, das die Anforderungen des Bauzustandsbezugs erfüllt, hat zugleich ein Gutachten, das auch nach deutschen Maßstäben anspruchsvoll wäre. Der umgekehrte Weg funktioniert nicht: Ein deutsches Modell-Gutachten ohne detaillierte Zustandsbeschreibung würde in Österreich voraussichtlich scheitern.

Ablauf: So gehen Sie in Österreich vor

Schritt 1: Eignung prüfen

Klären Sie zuerst, ob Ihr Objekt gutachtenfähig ist: vermietet oder betrieblich genutzt, Baujahr und Modernisierungsstand, Gebäudeanteil nach GrundanteilV, verbleibendes AfA-Volumen. Eine grobe Rechnung nach der Formel Gebäudeanteil geteilt durch geschätzte Restnutzungsdauer gegenüber 1,5 % zeigt, ob sich der Aufwand lohnt. Die allgemeinen Voraussetzungen fasst der Ratgeber Voraussetzungen für ein Restnutzungsdauer-Gutachten zusammen; er ist für Deutschland geschrieben, die Objektkriterien gelten aber sinngemäß.

Schritt 2: Steuerberater einbinden

Besprechen Sie das Vorhaben mit Ihrem österreichischen Steuerberater. Er kennt die aktuellen Anforderungen der Finanzverwaltung, prüft den Grundanteil und klärt das Verhältnis zur beschleunigten AfA, falls das Objekt nach dem 30.06.2020 angeschafft wurde.

Schritt 3: Gutachter auswählen

Beauftragen Sie einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder einen Ziviltechniker. Stellen Sie die oben genannten Fragen und lassen Sie sich den Umfang schriftlich bestätigen: Ortsbesichtigung, Fotodokumentation, Bauzustandsbewertung, Herleitung der Restnutzungsdauer.

Schritt 4: Unterlagen bereitstellen

Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Baupläne soweit vorhanden, Aufstellung der Modernisierungen, Energieausweis, Protokolle der Eigentümergemeinschaft bei Wohnungseigentum, bekannte Mängel, bisherige Steuererklärungen mit AfA-Ansatz.

Schritt 5: Ortsbesichtigung

Der Sachverständige besichtigt innen und außen. Sorgen Sie für Zugang zu Keller, Dachboden, Technikräumen und möglichst zu mehreren Wohnungen, damit der Zustand repräsentativ erfasst wird.

Schritt 6: Gutachten prüfen und einreichen

Prüfen Sie gemeinsam mit dem Steuerberater, ob das Gutachten den Bauzustandsbezug erkennbar erfüllt. Die höhere AfA wird dann in der Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt, das Gutachten als Nachweis beigefügt oder auf Anforderung vorgelegt.

Schritt 7: Rückfragen beantworten

Rückfragen des Finanzamts sind kein Ablehnungsgrund. Klären Sie vorab mit dem Gutachter, ob und zu welchen Kosten er Rückfragen beantwortet. In Deutschland ist die Nachbesserung bei Kallang kostenlos; in Österreich ist dieser Punkt Verhandlungssache.

Typische Fehler und Grenzen

Gutachten nur auf Basis des Alters

Der häufigste Fehler in Österreich: Ein Gutachten, das 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer ansetzt, das Alter abzieht und fertig ist. Genau das lehnt die Finanzverwaltung ab. Das Gutachten muss den Bauzustand dokumentieren und die Restnutzungsdauer daraus ableiten. Prüfen Sie das Gutachten vor der Einreichung auf diesen Punkt.

Verkehrswertgutachten als Ersatz

Ein Verkehrswertgutachten enthält zwar meist eine Restnutzungsdauer, begründet sie aber selten bauzustandsbezogen. Für den steuerlichen Nachweis ist es nur geeignet, wenn der Sachverständige die Herleitung entsprechend ergänzt.

Selbstnutzung

Ohne Einkünfte keine AfA. Selbstgenutzte Wohnungen und Häuser sind nicht gutachtenfähig. Bei teilweiser Vermietung gilt es anteilig.

Neubau

Bei Neubauten lässt sich eine Nutzungsdauer deutlich unter 66,67 Jahren praktisch nicht mit dem Bauzustand begründen. Hier ist die beschleunigte AfA für Anschaffungen nach dem 30.06.2020 das passende Instrument, nicht das Gutachten.

Kernsanierte Objekte

Nach einer Generalsanierung ist die Restnutzungsdauer nach Bauzustand wieder hoch. Beispiel 4 zeigt, dass die Mehr-AfA dann die Gutachtenkosten nicht rechtfertigt. Der richtige Zeitpunkt für das Gutachten liegt vor einer größeren Sanierung, mit Stichtag vor Beginn der Arbeiten.

Sehr kleiner Gebäudeanteil

Bei Gebäudeanteilen unter etwa 100.000 € und moderater Verkürzung der Nutzungsdauer bleibt die jährliche Steuerersparnis oft unter den Gutachtenkosten der ersten Jahre. Rechnen Sie vorher.

Grundanteil ungeprüft übernehmen

Die GrundanteilV ist eine Pauschale. Liegt der tatsächliche Grundanteil niedriger, verschenken Sie Bemessungsgrundlage. Liegt er höher, ist die Pauschale günstiger. Beides sollte der Steuerberater prüfen.

Deutsche Maßstäbe auf Österreich übertragen

Wer die deutschen BFH-Urteile liest und daraus schließt, ein Modell-Gutachten ohne Bauzustandsbezug genüge auch in Österreich, riskiert die Ablehnung. Die Rechtsordnungen sind getrennt.

Praxisbeispiele aus Deutschland: Was anerkannte Kallang-Fälle zeigen

Kallang hat bisher keine österreichischen Fälle veröffentlicht. Drei anerkannte deutsche Fälle zeigen aber, welche Größenordnungen bei Altbauten realistisch sind. Sie sind für österreichische Eigentümer mit deutschen Objekten direkt relevant und für österreichische Objekte eine methodische Orientierung.

Berlin-Neukölln, Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912

Gebäudeanteil 872.400 €, Restnutzungsdauer laut Gutachten 22 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,55 %, Steuerersparnis 9.327 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Berlin-Neukölln im März 2025 ohne Rückfrage. Ein vergleichbares Wiener Gründerzeit-Zinshaus startet in Österreich bei 1,5 % statt 2 %; die Mehr-AfA wäre entsprechend größer.

Hamburg-Eimsbüttel, Klinker-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1958

Gebäudeanteil 1.184.000 €, vier Wohnungen, Restnutzungsdauer 25 Jahre, AfA von 2,0 % auf 4,0 %, Steuerersparnis 9.946 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Nachkriegsbauten dieser Art gibt es auch in österreichischen Städten in großer Zahl.

München-Haidhausen, Altbauwohnung, Baujahr 1895

Gebäudeanteil 624.000 €, Restnutzungsdauer 26 Jahre, AfA von 2,0 % auf 3,85 %, Steuerersparnis 4.851 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage. Der Fall zeigt, dass einzelne Eigentumswohnungen in Altbauten gutachtenfähig sind, nicht nur ganze Häuser.

Die durchschnittliche Steuerersparnis der Kallang-Auftraggeber liegt bei rund 6.500 € pro Jahr, die typische Amortisation des Gutachtens bei rund 6 Wochen. Die Auftraggeber bewerten Kallang mit 4,8 von 5 Sternen aus 127 Bewertungen. Diese Werte beziehen sich auf deutsche Objekte. Wie ein anerkennungsfähiges Gutachten aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten Muster, die Grundlagen zur Restnutzungsdauer nach ImmoWertV der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten. Was ein Gutachten in Deutschland kostet und wie sich die Preise zusammensetzen, erläutert der Ratgeber zu den Kosten eines Restnutzungsdauer-Gutachtens.

Checkliste: Unterlagen für das Gutachten in Österreich

• Kaufvertrag mit Kaufpreis, Nebenkosten und Datum der Anschaffung.
• Grundbuchauszug, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten oder Wohnungseigentumsvertrag.
• Baujahr mit Nachweis, Baupläne und Baubewilligung soweit vorhanden.
• Nutzfläche und Wohnfläche.
• Aufstellung aller Modernisierungen mit Jahr, Umfang und Kosten.
• Energieausweis.
• Protokolle und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, Stand der Rücklage, geplante Sanierungen.
• Bekannte Schäden, Gutachten zu Feuchtigkeit, Statik oder Schadstoffen.
• Bisherige Steuererklärungen mit AfA-Ansatz und angewendetem Grundanteil nach GrundanteilV.
• Angaben zur Nutzung: vermietet seit wann, betrieblich oder privat, Leerstand.
• Fotos von Fassade, Dach, Keller, Stiegenhaus, Haustechnik und typischen Wohnungen.
• Zugang für die Ortsbesichtigung inklusive Terminabstimmung mit Mietern und Hausverwaltung.

Für Immobilien in Deutschland gilt eine ähnliche Liste; dort erfasst der Kallang-Sachverständige fehlende Unterlagen bei der inkludierten Ortsbesichtigung. Wie das deutsche Finanzamt die eingereichten Unterlagen prüft, beschreibt die Vergleichsseite zur Anerkennung durch das Finanzamt.

Fazit: Restnutzungsdauer-Gutachten Österreich

Die pauschale Gebäude-AfA von 1,5 % bei Vermietung und 2,5 % bei betrieblicher Nutzung unterstellt Nutzungsdauern von rund 66,67 beziehungsweise 40 Jahren, die für den österreichischen Altbestand regelmäßig zu lang sind. § 8 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 lassen den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer durch ein Gutachten ausdrücklich zu. Die Hürde ist der Bauzustandsbezug: Die Finanzverwaltung akzeptiert nur Gutachten, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes untersuchen und die Restnutzungsdauer daraus ableiten. Gutachter sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder Ziviltechniker.

Der Hebel ist in Österreich größer als in Deutschland, weil der Ausgangssatz niedriger liegt. Bei einer Eigentumswohnung mit 280.000 € Gebäudeanteil und 30 Jahren Restnutzungsdauer steigt die AfA von 4.200 € auf 9.333 € pro Jahr, bei einem Zinshaus mit 1.600.000 € Gebäudeanteil und 25 Jahren von 24.000 € auf 64.000 €. Die beschleunigte AfA für Anschaffungen nach dem 30.06.2020 und die GrundanteilV 2016 sind weitere Stellschrauben, die der Steuerberater zusammen mit dem Gutachten betrachten sollte.

Die Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Eignung und Größenordnung, binden Sie Ihren Steuerberater ein, beauftragen Sie einen österreichischen Sachverständigen oder Ziviltechniker mit ausdrücklichem Bauzustandsbezug und reichen Sie das Gutachten gemeinsam mit der Steuererklärung ein. Für Immobilien in Deutschland, auch im Eigentum österreichischer Vermieter, erstellt Kallang das Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 € inklusive Innen- und Außenbesichtigung, Begleitschreiben, kostenloser Nachbesserung und der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ in 7 Werktagen. Für Objekte in Österreich nimmt Kallang Anfragen über das Kontaktformular entgegen und prüft individuell, ohne Preiszusage.