[{"data":1,"prerenderedAt":2648},["ShallowReactive",2],{"ratgeber-restnutzungsdauer-gutachten":3,"ratgeber-index":2576},{"_path":4,"_dir":5,"_draft":6,"_partial":6,"_locale":7,"title":8,"description":9,"h1":10,"keywords":11,"kicker":12,"answer":13,"datePublished":14,"dateModified":14,"related":15,"faqs":21,"body":58,"_type":2570,"_id":2571,"_source":2572,"_file":2573,"_stem":2574,"_extension":2575},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten","ratgeber",false,"","Restnutzungsdauer-Gutachten: Definition und Ablauf","Restnutzungsdauer-Gutachten: Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter, Modernisierungspunkte nach ImmoWertV, wirtschaftliche Entwertung, Ergebnisse 2026.","Restnutzungsdauer-Gutachten: So wird die Restnutzungsdauer einer Immobilie ermittelt","restnutzungsdauer-gutachten, restnutzungsdauer gutachten was ist das, restnutzungsdauer gutachten immobilien, restnutzungsdauer immobilien, restnutzungsdauergutachten, nutzungsdauer-gutachten","Grundlagen","Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt, wie viele Jahre ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sachverständige leiten die Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV aus Gesamtnutzungsdauer, Alter, Modernisierungsgrad und wirtschaftlicher Entwertung her. Für vermietete Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 liegt das Ergebnis häufig bei 18 bis 35 Jahren; es dient als Nachweis für eine höhere AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.","2026-10-06T00:00:00.000Z",[16,17,18,19,20],"afa-gutachten","afa-erhoehen","restnutzungsdauer-gutachten-muster","restnutzungsdauer-gutachten-wer-macht-das","restnutzungsdauer-gutachten-vor-oder-nach-sanierung",[22,25,28,31,34,37,40,43,46,49,52,55],{"q":23,"a":24},"Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?","Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sie sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, angepasst um Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung und andere Gegebenheiten. Bei Wohngebäuden beträgt die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV 80 Jahre.",{"q":26,"a":27},"Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?","Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist eine sachverständige Einschätzung der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines konkreten Gebäudes. Es dokumentiert Zustand, Modernisierungen und wirtschaftliche Entwertung nach einer Ortsbesichtigung und leitet daraus eine Restnutzungsdauer in Jahren ab. Steuerlich dient es als Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und damit für eine höhere Gebäude-AfA.",{"q":29,"a":30},"Wie wird die Restnutzungsdauer berechnet?","Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV, bei Wohngebäuden 80 Jahre, abzüglich des Alters seit Fertigstellung. Anschließend wird der Modernisierungsgrad nach Anlage 2 ImmoWertV mit bis zu 20 Punkten bewertet, was die Restnutzungsdauer verlängert. Zu- oder Abschläge für Instandhaltungsrückstau, Grundriss, Standort und rechtliche Beschränkungen ergeben den Endwert, oft als Bandbreite mit begründetem Punktwert.",{"q":32,"a":33},"Wie lang ist die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses?","Nach Anlage 1 der ImmoWertV 2021 beträgt die modellhafte Gesamtnutzungsdauer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum 80 Jahre. Für Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser gelten 60 Jahre, für Kauf- und Warenhäuser sowie Verbrauchermärkte 30 bis 50 Jahre und für Produktions- und Lagerhallen 40 Jahre. Das Steuerrecht unterstellt dagegen pauschal 50 Jahre für die meisten Gebäude.",{"q":35,"a":36},"Welche Restnutzungsdauer hat ein Haus aus den 1960er Jahren?","Ein nicht oder nur gering modernisiertes Wohnhaus aus den 1960er Jahren hat 2026 ein Alter von rund 60 bis 66 Jahren. Rechnerisch bleiben von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer 14 bis 20 Jahre. Mit üblichen Teilmodernisierungen wie neuen Fenstern oder einer neueren Heizung ermitteln Sachverständige erfahrungsgemäß 20 bis 30 Jahre. Bei einer Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer dagegen über 50 Jahre liegen.",{"q":38,"a":39},"Verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer?","Ja. Anlage 2 ImmoWertV vergibt für acht Modernisierungsmaßnahmen bis zu 20 Punkte, etwa 4 Punkte für eine Dacherneuerung mit Dämmung, 4 für die Wärmedämmung der Außenwände und je 2 für Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundrissverbesserung. Je höher die Punktzahl, desto länger die modifizierte Restnutzungsdauer. Deshalb ist ein Gutachten in der Regel vor einer geplanten Sanierung sinnvoll.",{"q":41,"a":42},"Was ist der Unterschied zwischen Restnutzungsdauer-Gutachten und Verkehrswertgutachten?","Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem Stichtag und behandelt die Restnutzungsdauer nur als eine von vielen Eingangsgrößen. Das Restnutzungsdauer-Gutachten konzentriert sich ausschließlich auf die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes und begründet sie detailliert. Laut BMF-Schreiben vom 22.02.2023 reicht ein reines Verkehrswertgutachten als steuerlicher Nachweis nicht; der BFH ist in IX R 14/23 großzügiger.",{"q":44,"a":45},"Wer erstellt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?","Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Diese Qualifikationen nennt das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 als Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung. Das FG Münster sieht zwar keine gesetzliche Zertifizierungspflicht, in der Praxis vermeidet ein qualifizierter Gutachter aber Rückfragen des Finanzamts. Kallang arbeitet ausschließlich mit zertifizierten Sachverständigen.",{"q":47,"a":48},"Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?","Bei Kallang kostet das Restnutzungsdauer-Gutachten 699 € Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in ganz Deutschland, Begleitschreiben und kostenloser Nachbesserung. Andere Anbieter verlangen laut ihren öffentlichen Preisseiten (Stand Oktober 2026) zwischen rund 1.279 € und 1.949 € mit Besichtigung, lokale Sachverständige typischerweise 1.500 bis 2.200 €. Die Kosten sind als Werbungskosten absetzbar.",{"q":50,"a":51},"Muss der Gutachter die Immobilie besichtigen?","Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht, aber die Ortsbesichtigung ist fachlich die Grundlage jeder belastbaren Zustandsbewertung. Das BMF verlangt ein Gutachten, das sich auf das konkrete Gebäude bezieht, und Finanzämter prüfen seit der Debatte um das Jahressteuergesetz 2024 verstärkt, ob der Sachverständige das Objekt gesehen hat. Ein Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung ist deshalb deutlich sicherer.",{"q":53,"a":54},"Kann die Restnutzungsdauer kürzer sein als die technische Lebensdauer?","Ja. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer, nicht die Standdauer des Rohbaus. Ein Gebäude mit intakter Tragstruktur, aber überholten Grundrissen, Modernisierungsrückstau und schwacher Marktgängigkeit ist wirtschaftlich früher am Ende als technisch. Der BFH hat in IX R 14/23 bestätigt, dass die wirtschaftliche Entwertung gleichwertig neben dem technischen Verschleiß zu berücksichtigen ist.",{"q":56,"a":57},"Was passiert, wenn das Gutachten eine Restnutzungsdauer über 50 Jahren ergibt?","Dann bringt das Gutachten steuerlich keinen Vorteil, weil § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur greift, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50, 40 oder 33 Jahre. Das betrifft vor allem kernsanierte Gebäude und jüngere Baujahre. Seriöse Anbieter klären das vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung, damit kein Gutachten ohne Nutzen beauftragt wird.",{"type":59,"children":60,"toc":2491},"root",[61,69,74,88,94,99,106,111,120,135,141,146,152,157,193,198,203,208,214,219,225,230,236,241,247,252,258,263,367,372,377,383,388,394,399,405,410,416,555,560,566,571,594,599,605,610,885,890,896,901,907,919,925,930,936,941,947,952,1005,1010,1016,1021,1027,1032,1038,1043,1049,1054,1060,1065,1071,1076,1082,1087,1093,1098,1104,1109,1115,1120,1126,1131,1137,1149,1154,1160,1165,1171,1224,1230,1242,1248,1253,1538,1544,1556,1561,1566,1571,1584,1590,1595,1601,1606,1754,1766,1772,1777,1783,1794,1812,1818,1829,1841,1847,1858,1884,1902,1908,1913,1919,1924,1930,1935,1941,1952,1958,1963,1969,1974,1980,1985,1993,1998,2019,2025,2030,2036,2047,2053,2065,2071,2083,2095,2101,2106,2159,2180,2186,2191,2249,2269,2275,2280,2286,2349,2355,2438,2458,2462,2468,2473,2478],{"type":62,"tag":63,"props":64,"children":65},"element","p",{},[66],{"type":67,"value":68},"text","Die Restnutzungsdauer ist die zentrale Größe jeder Gebäudebewertung: Sie gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt diese Zahl für ein konkretes Objekt, begründet sie nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dokumentiert den Zustand nach einer Ortsbesichtigung. Für vermietete Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 und ohne Kernsanierung liegt das Ergebnis erfahrungsgemäß zwischen 18 und 35 Jahren.",{"type":62,"tag":63,"props":70,"children":71},{},[72],{"type":67,"value":73},"Steuerlich ist das Gutachten der Nachweis dafür, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die 50, 40 oder 33 Jahre, die § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG pauschal unterstellt. Wer ihn führt, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Gebäuderestwert auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilen und so die jährliche Abschreibung erhöhen. Bei Kallang kostet das Restnutzungsdauer-Gutachten 699 € zum Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in ganz Deutschland.",{"type":62,"tag":63,"props":75,"children":76},{},[77,79,86],{"type":67,"value":78},"Dieser Ratgeber betrachtet das Gutachten aus Sicht der Bewertung: Was die Restnutzungsdauer genau ist, wie Gesamtnutzungsdauer, Alter und Modernisierung zusammenwirken, warum die wirtschaftliche Entwertung oft wichtiger ist als der technische Verschleiß, wie Sachverständige Schritt für Schritt vorgehen, welche Ergebnisse für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte typisch sind und wie sich das Gutachten vom Verkehrswertgutachten unterscheidet. Die steuerliche Rechenmechanik behandelt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":81,"children":83},"a",{"href":82},"/ratgeber/afa-gutachten",[84],{"type":67,"value":85},"AfA-Gutachten",{"type":67,"value":87}," ausführlich; hier wird sie nur kurz zusammengefasst.",{"type":62,"tag":89,"props":90,"children":92},"h2",{"id":91},"was-ist-die-restnutzungsdauer-einer-immobilie",[93],{"type":67,"value":23},{"type":62,"tag":63,"props":95,"children":96},{},[97],{"type":67,"value":98},"Die Restnutzungsdauer (RND) ist eine Prognosegröße. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die Bewertungspraxis in Deutschland arbeitet dafür mit zwei Rechtsquellen, die sich ergänzen.",{"type":62,"tag":100,"props":101,"children":103},"h3",{"id":102},"definition-in-der-immowertv",[104],{"type":67,"value":105},"Definition in der ImmoWertV",{"type":62,"tag":63,"props":107,"children":108},{},[109],{"type":67,"value":110},"§ 4 Abs. 3 der ImmoWertV 2021, gültig seit dem 01.01.2022, definiert die Restnutzungsdauer sinngemäß so:",{"type":62,"tag":112,"props":113,"children":114},"blockquote",{},[115],{"type":62,"tag":63,"props":116,"children":117},{},[118],{"type":67,"value":119},"Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters; durchgeführte Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können sie verkürzen.",{"type":62,"tag":63,"props":121,"children":122},{},[123,125,133],{"type":67,"value":124},"Die Vorschrift enthält damit die drei Bausteine jeder Herleitung: Gesamtnutzungsdauer, Alter und Anpassung. Den vollständigen Verordnungstext finden Sie bei ",{"type":62,"tag":80,"props":126,"children":130},{"href":127,"rel":128},"https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2021/",[129],"nofollow",[131],{"type":67,"value":132},"ImmoWertV 2021 auf gesetze-im-internet.de",{"type":67,"value":134},".",{"type":62,"tag":100,"props":136,"children":138},{"id":137},"definition-im-steuerrecht",[139],{"type":67,"value":140},"Definition im Steuerrecht",{"type":62,"tag":63,"props":142,"children":143},{},[144],{"type":67,"value":145},"§ 11c Abs. 1 EStDV definiert die Nutzungsdauer für steuerliche Zwecke als den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Maßgeblich sind drei Kriterien: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Beide Definitionen laufen auf dasselbe hinaus: Es zählt die wirtschaftliche Nutzbarkeit, nicht die physische Standdauer.",{"type":62,"tag":100,"props":147,"children":149},{"id":148},"abgrenzung-gesamtnutzungsdauer-restnutzungsdauer-technische-lebensdauer",[150],{"type":67,"value":151},"Abgrenzung: Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, technische Lebensdauer",{"type":62,"tag":63,"props":153,"children":154},{},[155],{"type":67,"value":156},"Drei Begriffe werden im Alltag vermischt:",{"type":62,"tag":158,"props":159,"children":160},"ul",{},[161,173,183],{"type":62,"tag":162,"props":163,"children":164},"li",{},[165,171],{"type":62,"tag":166,"props":167,"children":168},"strong",{},[169],{"type":67,"value":170},"Gesamtnutzungsdauer (GND)",{"type":67,"value":172},": die modellhafte Gesamtlebensdauer eines Gebäudetyps ab Fertigstellung, nach Anlage 1 ImmoWertV bei Wohngebäuden 80 Jahre.",{"type":62,"tag":162,"props":174,"children":175},{},[176,181],{"type":62,"tag":166,"props":177,"children":178},{},[179],{"type":67,"value":180},"Restnutzungsdauer (RND)",{"type":67,"value":182},": der ab dem Bewertungsstichtag noch verbleibende Teil dieser Nutzungsdauer, angepasst an den konkreten Zustand.",{"type":62,"tag":162,"props":184,"children":185},{},[186,191],{"type":62,"tag":166,"props":187,"children":188},{},[189],{"type":67,"value":190},"Technische Lebensdauer",{"type":67,"value":192},": die Zeit, die ein Gebäude physisch stehen kann. Sie ist regelmäßig länger als die wirtschaftliche Nutzungsdauer; Gründerzeithäuser stehen seit 120 Jahren, sind aber ohne Modernisierung wirtschaftlich längst überholt.",{"type":62,"tag":63,"props":194,"children":195},{},[196],{"type":67,"value":197},"Das Restnutzungsdauer-Gutachten beschäftigt sich ausschließlich mit der zweiten Größe.",{"type":62,"tag":89,"props":199,"children":201},{"id":200},"was-ist-ein-restnutzungsdauer-gutachten",[202],{"type":67,"value":26},{"type":62,"tag":63,"props":204,"children":205},{},[206],{"type":67,"value":207},"Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist die schriftliche, begründete Einschätzung eines Sachverständigen über die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines bestimmten Gebäudes zu einem bestimmten Stichtag. Es ist kein Rechenblatt, sondern ein Bewertungsdokument mit Objektbeschreibung, Zustandsanalyse, Methodik und Ergebnis.",{"type":62,"tag":100,"props":209,"children":211},{"id":210},"zweck-und-einsatzgebiete",[212],{"type":67,"value":213},"Zweck und Einsatzgebiete",{"type":62,"tag":63,"props":215,"children":216},{},[217],{"type":67,"value":218},"Der weitaus häufigste Anlass ist steuerlich: der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gegenüber dem Finanzamt. Die Restnutzungsdauer spielt daneben in der Verkehrswertermittlung (Sachwert- und Ertragswertverfahren), in der Beleihungswertermittlung von Banken und bei Investitionsentscheidungen eine Rolle. Ein für steuerliche Zwecke erstelltes Gutachten konzentriert sich auf die Nutzungsdauer und lässt Wertfragen bewusst außen vor.",{"type":62,"tag":100,"props":220,"children":222},{"id":221},"synonyme",[223],{"type":67,"value":224},"Synonyme",{"type":62,"tag":63,"props":226,"children":227},{},[228],{"type":67,"value":229},"Restnutzungsdauer-Gutachten, Nutzungsdauer-Gutachten, Restnutzungsdauergutachten und AfA-Gutachten bezeichnen dasselbe Dokument. Der Begriff AfA-Gutachten betont den steuerlichen Zweck, der Begriff Restnutzungsdauer-Gutachten den Bewertungsinhalt.",{"type":62,"tag":100,"props":231,"children":233},{"id":232},"für-wen-das-gutachten-relevant-ist",[234],{"type":67,"value":235},"Für wen das Gutachten relevant ist",{"type":62,"tag":63,"props":237,"children":238},{},[239],{"type":67,"value":240},"Das Gutachten richtet sich an alle, die ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften nutzen: private Vermieter von Eigentumswohnungen und Häusern, Bestandshalter mit mehreren Mehrfamilienhäusern, vermögensverwaltende Gesellschaften, Erbengemeinschaften mit vermietetem Nachlass und Unternehmer mit betrieblich genutzten Gebäuden. Steuerberater nutzen es als Nachweis in der Anlage V und im Einspruchsverfahren. Käufer lassen es idealerweise direkt nach dem Erwerb erstellen, weil dann der gesamte Gebäudeanteil als Restwert zur Verfügung steht; Bestandshalter nutzen es für den noch nicht abgeschriebenen Restwert ab dem ersten offenen Veranlagungszeitraum.",{"type":62,"tag":100,"props":242,"children":244},{"id":243},"mindestinhalt-aus-sicht-der-finanzverwaltung",[245],{"type":67,"value":246},"Mindestinhalt aus Sicht der Finanzverwaltung",{"type":62,"tag":63,"props":248,"children":249},{},[250],{"type":67,"value":251},"Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) verlangt, dass sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude bezieht und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV soll nicht genügen. Ein Gutachten, das 80 Jahre minus Alter rechnet und fertig ist, erfüllt diesen Anspruch nicht. Es braucht die objektbezogene Begründung, die nur eine Besichtigung liefern kann.",{"type":62,"tag":89,"props":253,"children":255},{"id":254},"gesamtnutzungsdauer-nach-anlage-1-immowertv",[256],{"type":67,"value":257},"Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV",{"type":62,"tag":63,"props":259,"children":260},{},[261],{"type":67,"value":262},"Der Ausgangspunkt jeder Herleitung ist die modellhafte Gesamtnutzungsdauer. Anlage 1 der ImmoWertV 2021 legt sie nach Gebäudeart fest:",{"type":62,"tag":264,"props":265,"children":266},"table",{},[267,286],{"type":62,"tag":268,"props":269,"children":270},"thead",{},[271],{"type":62,"tag":272,"props":273,"children":274},"tr",{},[275,281],{"type":62,"tag":276,"props":277,"children":278},"th",{},[279],{"type":67,"value":280},"Gebäudeart",{"type":62,"tag":276,"props":282,"children":283},{},[284],{"type":67,"value":285},"Gesamtnutzungsdauer (Modellansatz)",{"type":62,"tag":287,"props":288,"children":289},"tbody",{},[290,304,316,328,341,354],{"type":62,"tag":272,"props":291,"children":292},{},[293,299],{"type":62,"tag":294,"props":295,"children":296},"td",{},[297],{"type":67,"value":298},"Ein- und Zweifamilienhäuser",{"type":62,"tag":294,"props":300,"children":301},{},[302],{"type":67,"value":303},"80 Jahre",{"type":62,"tag":272,"props":305,"children":306},{},[307,312],{"type":62,"tag":294,"props":308,"children":309},{},[310],{"type":67,"value":311},"Mehrfamilienhäuser",{"type":62,"tag":294,"props":313,"children":314},{},[315],{"type":67,"value":303},{"type":62,"tag":272,"props":317,"children":318},{},[319,324],{"type":62,"tag":294,"props":320,"children":321},{},[322],{"type":67,"value":323},"Wohnungseigentum",{"type":62,"tag":294,"props":325,"children":326},{},[327],{"type":67,"value":303},{"type":62,"tag":272,"props":329,"children":330},{},[331,336],{"type":62,"tag":294,"props":332,"children":333},{},[334],{"type":67,"value":335},"Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser",{"type":62,"tag":294,"props":337,"children":338},{},[339],{"type":67,"value":340},"60 Jahre",{"type":62,"tag":272,"props":342,"children":343},{},[344,349],{"type":62,"tag":294,"props":345,"children":346},{},[347],{"type":67,"value":348},"Kauf- und Warenhäuser, Verbrauchermärkte",{"type":62,"tag":294,"props":350,"children":351},{},[352],{"type":67,"value":353},"30 bis 50 Jahre",{"type":62,"tag":272,"props":355,"children":356},{},[357,362],{"type":62,"tag":294,"props":358,"children":359},{},[360],{"type":67,"value":361},"Produktions- und Lagerhallen",{"type":62,"tag":294,"props":363,"children":364},{},[365],{"type":67,"value":366},"40 Jahre",{"type":62,"tag":63,"props":368,"children":369},{},[370],{"type":67,"value":371},"Zwei Dinge fallen auf. Erstens liegt die Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude mit 80 Jahren deutlich über den 50 Jahren, die das Steuerrecht in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG unterstellt. Das ist kein Widerspruch: Das Steuerrecht typisiert ab Fertigstellung, die ImmoWertV bewertet den konkreten Zustand. Ein 1958 gebautes Haus hat 2026 ein Alter von 68 Jahren; rechnerisch bleiben 12 Jahre, das Steuerrecht gewährt dem Käufer aber 50 Jahre. Hier liegt der Hebel des Gutachtens.",{"type":62,"tag":63,"props":373,"children":374},{},[375],{"type":67,"value":376},"Zweitens sind die Werte für Gewerbeimmobilien kürzer. Für ein Bürogebäude aus den 1980er Jahren bleiben rechnerisch nur 15 bis 20 Jahre, und auch das Steuerrecht gewährt für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen mit 3 % nur 33 Jahre. Der Abstand ist hier kleiner, aber bei älteren Gewerbeobjekten weiterhin erheblich.",{"type":62,"tag":100,"props":378,"children":380},{"id":379},"alter-und-fertigstellung",[381],{"type":67,"value":382},"Alter und Fertigstellung",{"type":62,"tag":63,"props":384,"children":385},{},[386],{"type":67,"value":387},"Das Alter wird vom Jahr der Fertigstellung bis zum Bewertungsstichtag gerechnet. Bei Umbauten, Aufstockungen oder Kernsanierungen kann ein fiktives Baujahr angesetzt werden, das jünger ist als das tatsächliche. Genau diese Anpassung ist der Zweck der Anlage 2.",{"type":62,"tag":100,"props":389,"children":391},{"id":390},"sonderfall-alter-über-der-gesamtnutzungsdauer",[392],{"type":67,"value":393},"Sonderfall: Alter über der Gesamtnutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":395,"children":396},{},[397],{"type":67,"value":398},"Ein großer Teil des deutschen Wohnungsbestands ist älter als 80 Jahre: Gründerzeitviertel, Siedlungen der 1920er Jahre, Stadthäuser der Jahrhundertwende. Rechnerisch wäre die Restnutzungsdauer hier null oder negativ. Das Modell der ImmoWertV geht damit pragmatisch um: Ein Gebäude, das weiterhin vermietet wird und seine Funktion erfüllt, hat offensichtlich eine Restnutzungsdauer größer null. Der Sachverständige leitet sie dann nicht aus der Differenz, sondern aus dem Zustand ab. Er bewertet, welche Bauteile noch wie lange tragen, welche Modernisierungen wirksam sind und wie groß der wirtschaftliche Rückstau ist. In der Praxis ergeben sich für solche Objekte ohne Kernsanierung meist 18 bis 28 Jahre; die beiden Kallang-Fälle Berlin-Neukölln (Baujahr 1912, 22 Jahre) und München-Haidhausen (Baujahr 1895, 26 Jahre) liegen genau in dieser Spanne. Wichtig ist, dass das Gutachten diese Herleitung offenlegt und nicht einfach einen Mindestwert setzt.",{"type":62,"tag":89,"props":400,"children":402},{"id":401},"modernisierung-und-restnutzungsdauer-anlage-2-immowertv",[403],{"type":67,"value":404},"Modernisierung und Restnutzungsdauer: Anlage 2 ImmoWertV",{"type":62,"tag":63,"props":406,"children":407},{},[408],{"type":67,"value":409},"Anlage 2 der ImmoWertV enthält das Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen. Es übersetzt durchgeführte Maßnahmen in Punkte und leitet aus Punktsumme, Gesamtnutzungsdauer und Alter eine modifizierte Restnutzungsdauer ab.",{"type":62,"tag":100,"props":411,"children":413},{"id":412},"die-acht-modernisierungsmaßnahmen-und-ihre-punkte",[414],{"type":67,"value":415},"Die acht Modernisierungsmaßnahmen und ihre Punkte",{"type":62,"tag":264,"props":417,"children":418},{},[419,435],{"type":62,"tag":268,"props":420,"children":421},{},[422],{"type":62,"tag":272,"props":423,"children":424},{},[425,430],{"type":62,"tag":276,"props":426,"children":427},{},[428],{"type":67,"value":429},"Modernisierungsmaßnahme",{"type":62,"tag":276,"props":431,"children":432},{},[433],{"type":67,"value":434},"Punkte (maximal)",{"type":62,"tag":287,"props":436,"children":437},{},[438,451,464,476,488,500,512,524,536],{"type":62,"tag":272,"props":439,"children":440},{},[441,446],{"type":62,"tag":294,"props":442,"children":443},{},[444],{"type":67,"value":445},"Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung",{"type":62,"tag":294,"props":447,"children":448},{},[449],{"type":67,"value":450},"4",{"type":62,"tag":272,"props":452,"children":453},{},[454,459],{"type":62,"tag":294,"props":455,"children":456},{},[457],{"type":67,"value":458},"Modernisierung der Fenster und Außentüren",{"type":62,"tag":294,"props":460,"children":461},{},[462],{"type":67,"value":463},"2",{"type":62,"tag":272,"props":465,"children":466},{},[467,472],{"type":62,"tag":294,"props":468,"children":469},{},[470],{"type":67,"value":471},"Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)",{"type":62,"tag":294,"props":473,"children":474},{},[475],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":477,"children":478},{},[479,484],{"type":62,"tag":294,"props":480,"children":481},{},[482],{"type":67,"value":483},"Modernisierung der Heizungsanlage",{"type":62,"tag":294,"props":485,"children":486},{},[487],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":489,"children":490},{},[491,496],{"type":62,"tag":294,"props":492,"children":493},{},[494],{"type":67,"value":495},"Wärmedämmung der Außenwände",{"type":62,"tag":294,"props":497,"children":498},{},[499],{"type":67,"value":450},{"type":62,"tag":272,"props":501,"children":502},{},[503,508],{"type":62,"tag":294,"props":504,"children":505},{},[506],{"type":67,"value":507},"Modernisierung von Bädern",{"type":62,"tag":294,"props":509,"children":510},{},[511],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":513,"children":514},{},[515,520],{"type":62,"tag":294,"props":516,"children":517},{},[518],{"type":67,"value":519},"Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Fußböden, Treppen)",{"type":62,"tag":294,"props":521,"children":522},{},[523],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":525,"children":526},{},[527,532],{"type":62,"tag":294,"props":528,"children":529},{},[530],{"type":67,"value":531},"Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung",{"type":62,"tag":294,"props":533,"children":534},{},[535],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":537,"children":538},{},[539,547],{"type":62,"tag":294,"props":540,"children":541},{},[542],{"type":62,"tag":166,"props":543,"children":544},{},[545],{"type":67,"value":546},"Summe",{"type":62,"tag":294,"props":548,"children":549},{},[550],{"type":62,"tag":166,"props":551,"children":552},{},[553],{"type":67,"value":554},"20",{"type":62,"tag":63,"props":556,"children":557},{},[558],{"type":67,"value":559},"Die Punkte werden nur für Maßnahmen vergeben, die den Standard tatsächlich angehoben haben und noch wirksam sind. Eine Heizung von 1998 ist 2026 wieder am Ende ihrer Lebensdauer und erhält keinen oder nur einen Teilpunkt. Ein Sachverständiger vergibt deshalb nicht nach Rechnungsdatum, sondern nach dem Zustand, den er bei der Besichtigung vorfindet.",{"type":62,"tag":100,"props":561,"children":563},{"id":562},"wie-die-punkte-wirken",[564],{"type":67,"value":565},"Wie die Punkte wirken",{"type":62,"tag":63,"props":567,"children":568},{},[569],{"type":67,"value":570},"Die Anlage ordnet die Punktsumme Modernisierungsgraden zu, von „nicht modernisiert“ bis „umfassend modernisiert“, und enthält Tabellenwerte für die modifizierte Restnutzungsdauer in Abhängigkeit von Gesamtnutzungsdauer und Alter. Zwei Praxisregeln reichen für das Verständnis:",{"type":62,"tag":158,"props":572,"children":573},{},[574,584],{"type":62,"tag":162,"props":575,"children":576},{},[577,582],{"type":62,"tag":166,"props":578,"children":579},{},[580],{"type":67,"value":581},"0 bis 1 Punkte",{"type":67,"value":583}," (nicht oder kaum modernisiert): Die Restnutzungsdauer liegt nahe am rechnerischen Wert Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Ein 62 Jahre altes Haus landet bei rund 18 Jahren, wobei Sachverständige für noch funktionstüchtige Gebäude in der Regel eine Mindestrestnutzungsdauer ansetzen.",{"type":62,"tag":162,"props":585,"children":586},{},[587,592],{"type":62,"tag":166,"props":588,"children":589},{},[590],{"type":67,"value":591},"18 bis 20 Punkte",{"type":67,"value":593}," (kernsaniert): Die Restnutzungsdauer nähert sich der eines Neubaus. Das Gebäude wird bewertungstechnisch behandelt, als wäre es vor wenigen Jahren fertiggestellt worden.",{"type":62,"tag":63,"props":595,"children":596},{},[597],{"type":67,"value":598},"Zwischen diesen Polen verlängert jede Punktstufe die Restnutzungsdauer um einige Jahre. Ein Wohnhaus von 1965 mit neuen Fenstern (2 Punkte) und neuer Heizung (2 Punkte) liegt mit 4 Punkten typischerweise bei 24 bis 30 Jahren statt der rechnerischen 19 Jahre. Mit zusätzlich gedämmtem Dach (4 Punkte) und gedämmter Fassade (4 Punkte), also 12 Punkten, rückt es in den Bereich von 40 bis 50 Jahren und damit an die Grenze, ab der sich das Gutachten steuerlich nicht mehr lohnt.",{"type":62,"tag":100,"props":600,"children":602},{"id":601},"beispiel-modernisierungspunkte-für-ein-mehrfamilienhaus-von-1962",[603],{"type":67,"value":604},"Beispiel: Modernisierungspunkte für ein Mehrfamilienhaus von 1962",{"type":62,"tag":63,"props":606,"children":607},{},[608],{"type":67,"value":609},"Die folgende Aufstellung zeigt, wie ein Sachverständiger die Punkte für ein konkretes Objekt zum Stichtag 01.01.2026 vergibt. Die Angaben sind Beispielannahmen.",{"type":62,"tag":264,"props":611,"children":612},{},[613,644],{"type":62,"tag":268,"props":614,"children":615},{},[616],{"type":62,"tag":272,"props":617,"children":618},{},[619,624,629,634,639],{"type":62,"tag":276,"props":620,"children":621},{},[622],{"type":67,"value":623},"Maßnahme",{"type":62,"tag":276,"props":625,"children":626},{},[627],{"type":67,"value":628},"Jahr",{"type":62,"tag":276,"props":630,"children":631},{},[632],{"type":67,"value":633},"Zustand bei Besichtigung",{"type":62,"tag":276,"props":635,"children":636},{},[637],{"type":67,"value":638},"Punkte laut Anlage 2",{"type":62,"tag":276,"props":640,"children":641},{},[642],{"type":67,"value":643},"Vergebene Punkte",{"type":62,"tag":287,"props":645,"children":646},{},[647,673,699,726,753,778,804,829,854],{"type":62,"tag":272,"props":648,"children":649},{},[650,655,660,665,669],{"type":62,"tag":294,"props":651,"children":652},{},[653],{"type":67,"value":654},"Dacherneuerung mit Dämmung",{"type":62,"tag":294,"props":656,"children":657},{},[658],{"type":67,"value":659},"1994",{"type":62,"tag":294,"props":661,"children":662},{},[663],{"type":67,"value":664},"Eindeckung intakt, Dämmung nach damaligem Standard dünn",{"type":62,"tag":294,"props":666,"children":667},{},[668],{"type":67,"value":450},{"type":62,"tag":294,"props":670,"children":671},{},[672],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":674,"children":675},{},[676,681,686,691,695],{"type":62,"tag":294,"props":677,"children":678},{},[679],{"type":67,"value":680},"Fenster und Außentüren",{"type":62,"tag":294,"props":682,"children":683},{},[684],{"type":67,"value":685},"2009",{"type":62,"tag":294,"props":687,"children":688},{},[689],{"type":67,"value":690},"Kunststofffenster, Isolierverglasung, Dichtungen in Ordnung",{"type":62,"tag":294,"props":692,"children":693},{},[694],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":696,"children":697},{},[698],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":272,"props":700,"children":701},{},[702,707,712,717,721],{"type":62,"tag":294,"props":703,"children":704},{},[705],{"type":67,"value":706},"Leitungssysteme",{"type":62,"tag":294,"props":708,"children":709},{},[710],{"type":67,"value":711},"–",{"type":62,"tag":294,"props":713,"children":714},{},[715],{"type":67,"value":716},"bauzeitlich, teils Bleirohre ersetzt, Elektrik ohne FI-Schutz",{"type":62,"tag":294,"props":718,"children":719},{},[720],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":722,"children":723},{},[724],{"type":67,"value":725},"0",{"type":62,"tag":272,"props":727,"children":728},{},[729,734,739,744,748],{"type":62,"tag":294,"props":730,"children":731},{},[732],{"type":67,"value":733},"Heizungsanlage",{"type":62,"tag":294,"props":735,"children":736},{},[737],{"type":67,"value":738},"2004",{"type":62,"tag":294,"props":740,"children":741},{},[742],{"type":67,"value":743},"Gas-Niedertemperaturkessel, 22 Jahre alt",{"type":62,"tag":294,"props":745,"children":746},{},[747],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":749,"children":750},{},[751],{"type":67,"value":752},"1",{"type":62,"tag":272,"props":754,"children":755},{},[756,761,765,770,774],{"type":62,"tag":294,"props":757,"children":758},{},[759],{"type":67,"value":760},"Wärmedämmung Außenwände",{"type":62,"tag":294,"props":762,"children":763},{},[764],{"type":67,"value":711},{"type":62,"tag":294,"props":766,"children":767},{},[768],{"type":67,"value":769},"ungedämmt",{"type":62,"tag":294,"props":771,"children":772},{},[773],{"type":67,"value":450},{"type":62,"tag":294,"props":775,"children":776},{},[777],{"type":67,"value":725},{"type":62,"tag":272,"props":779,"children":780},{},[781,786,791,796,800],{"type":62,"tag":294,"props":782,"children":783},{},[784],{"type":67,"value":785},"Bäder",{"type":62,"tag":294,"props":787,"children":788},{},[789],{"type":67,"value":790},"1988",{"type":62,"tag":294,"props":792,"children":793},{},[794],{"type":67,"value":795},"funktionsfähig, aber überholt",{"type":62,"tag":294,"props":797,"children":798},{},[799],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":801,"children":802},{},[803],{"type":67,"value":725},{"type":62,"tag":272,"props":805,"children":806},{},[807,812,816,821,825],{"type":62,"tag":294,"props":808,"children":809},{},[810],{"type":67,"value":811},"Innenausbau",{"type":62,"tag":294,"props":813,"children":814},{},[815],{"type":67,"value":711},{"type":62,"tag":294,"props":817,"children":818},{},[819],{"type":67,"value":820},"bauzeitliche Böden und Decken",{"type":62,"tag":294,"props":822,"children":823},{},[824],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":826,"children":827},{},[828],{"type":67,"value":725},{"type":62,"tag":272,"props":830,"children":831},{},[832,837,841,846,850],{"type":62,"tag":294,"props":833,"children":834},{},[835],{"type":67,"value":836},"Grundrissgestaltung",{"type":62,"tag":294,"props":838,"children":839},{},[840],{"type":67,"value":711},{"type":62,"tag":294,"props":842,"children":843},{},[844],{"type":67,"value":845},"unverändert, kleine Küchen, Durchgangszimmer",{"type":62,"tag":294,"props":847,"children":848},{},[849],{"type":67,"value":463},{"type":62,"tag":294,"props":851,"children":852},{},[853],{"type":67,"value":725},{"type":62,"tag":272,"props":855,"children":856},{},[857,864,867,870,877],{"type":62,"tag":294,"props":858,"children":859},{},[860],{"type":62,"tag":166,"props":861,"children":862},{},[863],{"type":67,"value":546},{"type":62,"tag":294,"props":865,"children":866},{},[],{"type":62,"tag":294,"props":868,"children":869},{},[],{"type":62,"tag":294,"props":871,"children":872},{},[873],{"type":62,"tag":166,"props":874,"children":875},{},[876],{"type":67,"value":554},{"type":62,"tag":294,"props":878,"children":879},{},[880],{"type":62,"tag":166,"props":881,"children":882},{},[883],{"type":67,"value":884},"5",{"type":62,"tag":63,"props":886,"children":887},{},[888],{"type":67,"value":889},"Mit 5 Punkten gilt das Gebäude als gering modernisiert. Bei einem Alter von 64 Jahren und 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer ergibt das Modell eine modifizierte Restnutzungsdauer im Bereich von rund 22 bis 26 Jahren. Der Sachverständige prüft anschließend, ob Zustand und wirtschaftliche Entwertung einen weiteren Abschlag rechtfertigen, und begründet den gewählten Wert.",{"type":62,"tag":100,"props":891,"children":893},{"id":892},"teilmodernisierung-und-kernsanierung",[894],{"type":67,"value":895},"Teilmodernisierung und Kernsanierung",{"type":62,"tag":63,"props":897,"children":898},{},[899],{"type":67,"value":900},"Die Begriffe werden im Alltag unscharf verwendet, haben im Gutachten aber eine klare Bedeutung. Eine Teilmodernisierung erneuert einzelne Bauteile, typischerweise Heizung, Fenster oder Bäder, und bringt 2 bis 8 Punkte. Eine umfassende Modernisierung erreicht 13 bis 17 Punkte, eine Kernsanierung 18 bis 20 Punkte: Dach, Fassade, Fenster, alle Leitungen, Heizung, Bäder und Innenausbau wurden erneuert, oft verbunden mit Grundrissänderungen. Nur die Kernsanierung setzt das Gebäude bewertungstechnisch nahezu auf Neubauniveau zurück. Für die große Mehrheit des Bestands, der über Jahrzehnte in Einzelmaßnahmen gepflegt wurde, bleibt die Restnutzungsdauer deutlich unter 50 Jahren.",{"type":62,"tag":100,"props":902,"children":904},{"id":903},"folgerung-für-den-zeitpunkt",[905],{"type":67,"value":906},"Folgerung für den Zeitpunkt",{"type":62,"tag":63,"props":908,"children":909},{},[910,912,918],{"type":67,"value":911},"Weil Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, ist das Gutachten in der Regel vor einer geplanten Sanierung sinnvoll. Die später anfallenden Herstellungskosten werden dann auf die ermittelte Restnutzungsdauer verteilt. Die Details und mehrere Szenarien behandelt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":913,"children":915},{"href":914},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-vor-oder-nach-sanierung",[916],{"type":67,"value":917},"Restnutzungsdauer-Gutachten vor oder nach Sanierung",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":920,"children":922},{"id":921},"technische-wirtschaftliche-und-rechtliche-nutzungsdauer",[923],{"type":67,"value":924},"Technische, wirtschaftliche und rechtliche Nutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":926,"children":927},{},[928],{"type":67,"value":929},"Die drei Kriterien des § 11c EStDV sind zugleich die drei Prüfebenen jedes Restnutzungsdauer-Gutachtens. Ihr Zusammenspiel entscheidet über das Ergebnis.",{"type":62,"tag":100,"props":931,"children":933},{"id":932},"technischer-verschleiß",[934],{"type":67,"value":935},"Technischer Verschleiß",{"type":62,"tag":63,"props":937,"children":938},{},[939],{"type":67,"value":940},"Der technische Verschleiß betrifft die Bausubstanz: Tragkonstruktion, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau. Jedes Bauteil hat eine eigene Lebensdauer. Ein Dach hält je nach Eindeckung 40 bis 60 Jahre, eine Heizung 20 bis 30, Leitungen 40 bis 60, Fenster 30 bis 50. Der Sachverständige prüft, welche Bauteile bauzeitlich sind, welche erneuert wurden und wo Schäden vorliegen: Feuchtigkeit im Keller, Risse, Korrosion, undichte Dächer, veraltete Elektrik ohne Fehlerstromschutz, Bleirohre. Diese Befunde fließen als Abschlag ein.",{"type":62,"tag":100,"props":942,"children":944},{"id":943},"wirtschaftliche-entwertung",[945],{"type":67,"value":946},"Wirtschaftliche Entwertung",{"type":62,"tag":63,"props":948,"children":949},{},[950],{"type":67,"value":951},"Die wirtschaftliche Entwertung beschreibt, inwieweit ein Gebäude trotz intakter Substanz den Anforderungen des Marktes nicht mehr entspricht. Typische Faktoren:",{"type":62,"tag":158,"props":953,"children":954},{},[955,965,975,985,995],{"type":62,"tag":162,"props":956,"children":957},{},[958,963],{"type":62,"tag":166,"props":959,"children":960},{},[961],{"type":67,"value":962},"Grundrisse",{"type":67,"value":964},": Durchgangszimmer, kleine Küchen ohne Essplatz, innenliegende Bäder, fehlende Barrierefreiheit, zu niedrige Raumhöhen in Nachkriegsbauten.",{"type":62,"tag":162,"props":966,"children":967},{},[968,973],{"type":62,"tag":166,"props":969,"children":970},{},[971],{"type":67,"value":972},"Ausstattung",{"type":67,"value":974},": fehlende Balkone, keine Aufzüge bei mehr als drei Geschossen, Ofenheizung, Etagenheizungen.",{"type":62,"tag":162,"props":976,"children":977},{},[978,983],{"type":62,"tag":166,"props":979,"children":980},{},[981],{"type":67,"value":982},"Energetischer Zustand",{"type":67,"value":984},": ungedämmte Außenwände, einfach verglaste Fenster, alte Heizkessel. Steigende gesetzliche Anforderungen an den Gebäudebestand erhöhen den Druck, sodass ohne Investition die Vermietbarkeit sinkt.",{"type":62,"tag":162,"props":986,"children":987},{},[988,993],{"type":62,"tag":166,"props":989,"children":990},{},[991],{"type":67,"value":992},"Standort und Markt",{"type":67,"value":994},": Nachfrage in der Lage, Konkurrenz durch Neubauten, demografische Entwicklung.",{"type":62,"tag":162,"props":996,"children":997},{},[998,1003],{"type":62,"tag":166,"props":999,"children":1000},{},[1001],{"type":67,"value":1002},"Modernisierungsrückstau",{"type":67,"value":1004},": Die Summe der aufgeschobenen Maßnahmen, die zur Wiederherstellung der Marktgängigkeit nötig wären.",{"type":62,"tag":63,"props":1006,"children":1007},{},[1008],{"type":67,"value":1009},"Der BFH hat in IX R 14/23 klargestellt, dass die wirtschaftliche Entwertung gleichwertig neben dem technischen Verschleiß steht. Das FG Münster hat 2025 ausdrücklich entschieden, dass eine wirtschaftliche statt nur technische Entwertung für die kürzere Nutzungsdauer ausreicht. Für die Praxis bedeutet das: Ein Gründerzeithaus mit massiven Ziegelwänden kann eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren haben, obwohl der Rohbau weitere 100 Jahre stehen würde.",{"type":62,"tag":100,"props":1011,"children":1013},{"id":1012},"rechtliche-nutzungsbeschränkungen",[1014],{"type":67,"value":1015},"Rechtliche Nutzungsbeschränkungen",{"type":62,"tag":63,"props":1017,"children":1018},{},[1019],{"type":67,"value":1020},"Die dritte Ebene ist seltener relevant, muss aber geprüft werden: auslaufende Erbbaurechte, Baulasten, Denkmalschutzauflagen, die Modernisierungen begrenzen, befristete Nutzungsgenehmigungen, Abbruchverfügungen oder Umlegungsverfahren. Liegt eine solche Beschränkung vor, kann sie die Restnutzungsdauer unabhängig vom Zustand begrenzen. Liegt sie nicht vor, hält das Gutachten das ausdrücklich fest.",{"type":62,"tag":89,"props":1022,"children":1024},{"id":1023},"wie-sachverständige-die-restnutzungsdauer-herleiten-schritt-für-schritt",[1025],{"type":67,"value":1026},"Wie Sachverständige die Restnutzungsdauer herleiten: Schritt für Schritt",{"type":62,"tag":63,"props":1028,"children":1029},{},[1030],{"type":67,"value":1031},"Ein belastbares Restnutzungsdauer-Gutachten entsteht in einer festen Abfolge. Die folgende Darstellung orientiert sich an der Arbeitsweise zertifizierter Sachverständiger und am ImmoWertV-Modell.",{"type":62,"tag":100,"props":1033,"children":1035},{"id":1034},"schritt-1-unterlagen-auswerten",[1036],{"type":67,"value":1037},"Schritt 1: Unterlagen auswerten",{"type":62,"tag":63,"props":1039,"children":1040},{},[1041],{"type":67,"value":1042},"Kaufvertrag, Baujahr, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsnachweise, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis. Aus den Unterlagen ergeben sich Gebäudeart, Fertigstellung, Flächen und die dokumentierte Modernisierungshistorie.",{"type":62,"tag":100,"props":1044,"children":1046},{"id":1045},"schritt-2-bewertungsstichtag-festlegen",[1047],{"type":67,"value":1048},"Schritt 2: Bewertungsstichtag festlegen",{"type":62,"tag":63,"props":1050,"children":1051},{},[1052],{"type":67,"value":1053},"Die Restnutzungsdauer wird zum steuerlich relevanten Stichtag ermittelt, in der Regel zum Anschaffungszeitpunkt oder zum Beginn des ersten noch änderbaren Veranlagungszeitraums. Liegt der Stichtag vor der Besichtigung, projiziert der Sachverständige den Zustand zurück und dokumentiert, welche Veränderungen seither eingetreten sind.",{"type":62,"tag":100,"props":1055,"children":1057},{"id":1056},"schritt-3-ortsbesichtigung",[1058],{"type":67,"value":1059},"Schritt 3: Ortsbesichtigung",{"type":62,"tag":63,"props":1061,"children":1062},{},[1063],{"type":67,"value":1064},"Der Sachverständige begeht das Gebäude innen und außen: Dach oder Dachboden, Fassade, Keller, Treppenhaus, Haustechnik, eine repräsentative Auswahl der Wohnungen, Außenanlagen. Er fotografiert, misst stichprobenartig und notiert Bauteilalter, Schäden und Modernisierungen. Bei Kallang ist diese Besichtigung in allen 16 Bundesländern im Festpreis von 699 € enthalten.",{"type":62,"tag":100,"props":1066,"children":1068},{"id":1067},"schritt-4-baubeschreibung-und-zustandsanalyse",[1069],{"type":67,"value":1070},"Schritt 4: Baubeschreibung und Zustandsanalyse",{"type":62,"tag":63,"props":1072,"children":1073},{},[1074],{"type":67,"value":1075},"Aus Unterlagen und Besichtigung entsteht eine Baubeschreibung nach Bauteilen mit Zustandsnoten und Restlebensdauern. Diese Analyse ist das Herzstück der objektbezogenen Begründung, die das BMF verlangt.",{"type":62,"tag":100,"props":1077,"children":1079},{"id":1078},"schritt-5-gesamtnutzungsdauer-und-alter-ansetzen",[1080],{"type":67,"value":1081},"Schritt 5: Gesamtnutzungsdauer und Alter ansetzen",{"type":62,"tag":63,"props":1083,"children":1084},{},[1085],{"type":67,"value":1086},"Nach Anlage 1 ImmoWertV, bei Wohngebäuden 80 Jahre, abzüglich des Alters zum Stichtag. Das ergibt die rechnerische Rest-Nutzungsdauer vor Anpassung.",{"type":62,"tag":100,"props":1088,"children":1090},{"id":1089},"schritt-6-modernisierungsgrad-bewerten",[1091],{"type":67,"value":1092},"Schritt 6: Modernisierungsgrad bewerten",{"type":62,"tag":63,"props":1094,"children":1095},{},[1096],{"type":67,"value":1097},"Jede wirksame Modernisierung wird nach Anlage 2 bepunktet, die Punktsumme gebildet und die modifizierte Restnutzungsdauer aus dem Modell abgelesen.",{"type":62,"tag":100,"props":1099,"children":1101},{"id":1100},"schritt-7-zu-und-abschläge-nach-4-abs-3-immowertv",[1102],{"type":67,"value":1103},"Schritt 7: Zu- und Abschläge nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV",{"type":62,"tag":63,"props":1105,"children":1106},{},[1107],{"type":67,"value":1108},"Unterlassene Instandhaltung, Bauschäden, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen führen zu Abschlägen; besonders gute Pflege oder außergewöhnliche Lagequalität kann einen Zuschlag rechtfertigen. Jeder Zu- oder Abschlag wird begründet.",{"type":62,"tag":100,"props":1110,"children":1112},{"id":1111},"schritt-8-bandbreite-und-ergebnis",[1113],{"type":67,"value":1114},"Schritt 8: Bandbreite und Ergebnis",{"type":62,"tag":63,"props":1116,"children":1117},{},[1118],{"type":67,"value":1119},"Weil die Restnutzungsdauer eine Schätzung ist, geben viele Sachverständige eine Bandbreite an, etwa 24 bis 28 Jahre, und begründen den gewählten Punktwert. Das FG Münster hat 2025 bestätigt, dass eine Schätzung mit Bandbreite zulässig ist.",{"type":62,"tag":100,"props":1121,"children":1123},{"id":1122},"schritt-9-plausibilisierung",[1124],{"type":67,"value":1125},"Schritt 9: Plausibilisierung",{"type":62,"tag":63,"props":1127,"children":1128},{},[1129],{"type":67,"value":1130},"Das Ergebnis wird mit vergleichbaren Objekten, dem Modernisierungsrückstau und der Marktlage abgeglichen. Ein Ergebnis, das zum beschriebenen Zustand nicht passt, hält einer Prüfung nicht stand.",{"type":62,"tag":100,"props":1132,"children":1134},{"id":1133},"schritt-10-dokumentation-und-begleitschreiben",[1135],{"type":67,"value":1136},"Schritt 10: Dokumentation und Begleitschreiben",{"type":62,"tag":63,"props":1138,"children":1139},{},[1140,1142,1148],{"type":67,"value":1141},"Das Gutachten wird mit Fotos, Plänen, Qualifikationsnachweis und Anlagen zusammengestellt. Kallang ergänzt ein Begleitschreiben für das Finanzamt, das Rechtsgrundlage, Methode und die Übereinstimmung mit den BFH-Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 zusammenfasst. Wie die einzelnen Kapitel konkret aussehen, zeigt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":1143,"children":1145},{"href":1144},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-muster",[1146],{"type":67,"value":1147},"Restnutzungsdauer-Gutachten Muster",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":1150,"props":1151,"children":1153},"ratgeber-cta",{"title":1152},"Restnutzungsdauer sachverständig ermitteln lassen: 699 € Festpreis inkl. Besichtigung.",[],{"type":62,"tag":89,"props":1155,"children":1157},{"id":1156},"warum-die-ortsbesichtigung-die-restnutzungsdauer-prägt",[1158],{"type":67,"value":1159},"Warum die Ortsbesichtigung die Restnutzungsdauer prägt",{"type":62,"tag":63,"props":1161,"children":1162},{},[1163],{"type":67,"value":1164},"Kein Schritt beeinflusst das Ergebnis so stark wie die Besichtigung. Unterlagen zeigen, was gebaut und was abgerechnet wurde; die Besichtigung zeigt, was davon heute noch trägt.",{"type":62,"tag":100,"props":1166,"children":1168},{"id":1167},"was-der-sachverständige-vor-ort-prüft",[1169],{"type":67,"value":1170},"Was der Sachverständige vor Ort prüft",{"type":62,"tag":158,"props":1172,"children":1173},{},[1174,1179,1184,1189,1194,1199,1204,1209,1214,1219],{"type":62,"tag":162,"props":1175,"children":1176},{},[1177],{"type":67,"value":1178},"Dach: Eindeckung, Dämmung, Dachrinnen, Anschlüsse, Feuchtespuren im Dachboden",{"type":62,"tag":162,"props":1180,"children":1181},{},[1182],{"type":67,"value":1183},"Fassade: Putz, Risse, Dämmung, Fugen bei Klinker, Sockelbereich",{"type":62,"tag":162,"props":1185,"children":1186},{},[1187],{"type":67,"value":1188},"Keller: Feuchtigkeit, Abdichtung, Salzausblühungen, Lüftung",{"type":62,"tag":162,"props":1190,"children":1191},{},[1192],{"type":67,"value":1193},"Fenster und Außentüren: Material, Verglasung, Dichtungen, Alter",{"type":62,"tag":162,"props":1195,"children":1196},{},[1197],{"type":67,"value":1198},"Haustechnik: Heizkessel mit Baujahr, Warmwasserbereitung, Verteilung, Stränge",{"type":62,"tag":162,"props":1200,"children":1201},{},[1202],{"type":67,"value":1203},"Elektrik: Zählerplatz, Sicherungen, Leitungsmaterial, Fehlerstromschutz",{"type":62,"tag":162,"props":1205,"children":1206},{},[1207],{"type":67,"value":1208},"Sanitär: Steigleitungen, Abwasserleitungen, Bäder, Alter der Ausstattung",{"type":62,"tag":162,"props":1210,"children":1211},{},[1212],{"type":67,"value":1213},"Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen: Zustand, Brandschutz, Aufzug",{"type":62,"tag":162,"props":1215,"children":1216},{},[1217],{"type":67,"value":1218},"Wohnungen: Böden, Decken, Grundrisse, Raumhöhen, Ausstattung",{"type":62,"tag":162,"props":1220,"children":1221},{},[1222],{"type":67,"value":1223},"Außenanlagen und Nebengebäude",{"type":62,"tag":100,"props":1225,"children":1227},{"id":1226},"warum-schreibtischgutachten-riskant-sind",[1228],{"type":67,"value":1229},"Warum Schreibtischgutachten riskant sind",{"type":62,"tag":63,"props":1231,"children":1232},{},[1233,1235,1241],{"type":67,"value":1234},"Ein Gutachten ohne Besichtigung muss sich auf Angaben des Eigentümers und Fotos stützen. Es kann weder Feuchtigkeit im Keller noch den Zustand der Steigleitungen beurteilen. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 wollte die Ortsbesichtigung sogar zur Pflicht machen; die Änderung kam zwar nicht, aber Finanzämter achten seitdem verstärkt darauf. Anbieter, die die Besichtigung als Zusatzoption für 450 € bis 535,50 € verkaufen (laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026), setzen einen Anreiz, darauf zu verzichten. Bei Kallang ist sie Bestandteil jedes Gutachtens; die Unterschiede erläutert die Seite ",{"type":62,"tag":80,"props":1236,"children":1238},{"href":1237},"/vergleich/ortsbesichtigung-restnutzungsdauer",[1239],{"type":67,"value":1240},"Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":1243,"children":1245},{"id":1244},"restnutzungsdauer-nach-immobilienart-und-baujahr-typische-ergebnisse",[1246],{"type":67,"value":1247},"Restnutzungsdauer nach Immobilienart und Baujahr: typische Ergebnisse",{"type":62,"tag":63,"props":1249,"children":1250},{},[1251],{"type":67,"value":1252},"Die folgenden Spannen sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis für nicht kernsanierte Objekte zum Stichtag 2026. Sie ersetzen keine Einzelfallprüfung, geben aber eine realistische Erwartung.",{"type":62,"tag":264,"props":1254,"children":1255},{},[1256,1287],{"type":62,"tag":268,"props":1257,"children":1258},{},[1259],{"type":62,"tag":272,"props":1260,"children":1261},{},[1262,1267,1272,1277,1282],{"type":62,"tag":276,"props":1263,"children":1264},{},[1265],{"type":67,"value":1266},"Immobilienart",{"type":62,"tag":276,"props":1268,"children":1269},{},[1270],{"type":67,"value":1271},"Baujahr",{"type":62,"tag":276,"props":1273,"children":1274},{},[1275],{"type":67,"value":1276},"Typische Modernisierung",{"type":62,"tag":276,"props":1278,"children":1279},{},[1280],{"type":67,"value":1281},"Typische Restnutzungsdauer (Erfahrungswert)",{"type":62,"tag":276,"props":1283,"children":1284},{},[1285],{"type":67,"value":1286},"Entsprechender AfA-Satz",{"type":62,"tag":287,"props":1288,"children":1289},{},[1290,1318,1345,1373,1399,1427,1455,1482,1510],{"type":62,"tag":272,"props":1291,"children":1292},{},[1293,1298,1303,1308,1313],{"type":62,"tag":294,"props":1294,"children":1295},{},[1296],{"type":67,"value":1297},"Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus",{"type":62,"tag":294,"props":1299,"children":1300},{},[1301],{"type":67,"value":1302},"1950–1979",{"type":62,"tag":294,"props":1304,"children":1305},{},[1306],{"type":67,"value":1307},"Fenster, Heizung über WEG erneuert",{"type":62,"tag":294,"props":1309,"children":1310},{},[1311],{"type":67,"value":1312},"22–32 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1314,"children":1315},{},[1316],{"type":67,"value":1317},"3,1–4,5 %",{"type":62,"tag":272,"props":1319,"children":1320},{},[1321,1325,1330,1335,1340],{"type":62,"tag":294,"props":1322,"children":1323},{},[1324],{"type":67,"value":1297},{"type":62,"tag":294,"props":1326,"children":1327},{},[1328],{"type":67,"value":1329},"1980–1995",{"type":62,"tag":294,"props":1331,"children":1332},{},[1333],{"type":67,"value":1334},"teilweise modernisiert",{"type":62,"tag":294,"props":1336,"children":1337},{},[1338],{"type":67,"value":1339},"30–40 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1341,"children":1342},{},[1343],{"type":67,"value":1344},"2,5–3,3 %",{"type":62,"tag":272,"props":1346,"children":1347},{},[1348,1353,1358,1363,1368],{"type":62,"tag":294,"props":1349,"children":1350},{},[1351],{"type":67,"value":1352},"Ein-/Zweifamilienhaus",{"type":62,"tag":294,"props":1354,"children":1355},{},[1356],{"type":67,"value":1357},"1955–1979",{"type":62,"tag":294,"props":1359,"children":1360},{},[1361],{"type":67,"value":1362},"Fenster, Heizung, teils Dach",{"type":62,"tag":294,"props":1364,"children":1365},{},[1366],{"type":67,"value":1367},"22–35 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1369,"children":1370},{},[1371],{"type":67,"value":1372},"2,9–4,5 %",{"type":62,"tag":272,"props":1374,"children":1375},{},[1376,1380,1384,1389,1394],{"type":62,"tag":294,"props":1377,"children":1378},{},[1379],{"type":67,"value":1352},{"type":62,"tag":294,"props":1381,"children":1382},{},[1383],{"type":67,"value":1329},{"type":62,"tag":294,"props":1385,"children":1386},{},[1387],{"type":67,"value":1388},"Heizung erneuert",{"type":62,"tag":294,"props":1390,"children":1391},{},[1392],{"type":67,"value":1393},"30–42 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1395,"children":1396},{},[1397],{"type":67,"value":1398},"2,4–3,3 %",{"type":62,"tag":272,"props":1400,"children":1401},{},[1402,1407,1412,1417,1422],{"type":62,"tag":294,"props":1403,"children":1404},{},[1405],{"type":67,"value":1406},"Mehrfamilienhaus 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Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1451,"children":1452},{},[1453],{"type":67,"value":1454},"3,3–5,0 %",{"type":62,"tag":272,"props":1456,"children":1457},{},[1458,1463,1468,1472,1477],{"type":62,"tag":294,"props":1459,"children":1460},{},[1461],{"type":67,"value":1462},"Mehrfamilienhaus",{"type":62,"tag":294,"props":1464,"children":1465},{},[1466],{"type":67,"value":1467},"1966–1985",{"type":62,"tag":294,"props":1469,"children":1470},{},[1471],{"type":67,"value":1334},{"type":62,"tag":294,"props":1473,"children":1474},{},[1475],{"type":67,"value":1476},"25–35 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1478,"children":1479},{},[1480],{"type":67,"value":1481},"2,9–4,0 %",{"type":62,"tag":272,"props":1483,"children":1484},{},[1485,1490,1495,1500,1505],{"type":62,"tag":294,"props":1486,"children":1487},{},[1488],{"type":67,"value":1489},"Büro-/Geschäftshaus (GND 60 Jahre)",{"type":62,"tag":294,"props":1491,"children":1492},{},[1493],{"type":67,"value":1494},"1970–1990",{"type":62,"tag":294,"props":1496,"children":1497},{},[1498],{"type":67,"value":1499},"Haustechnik teils erneuert",{"type":62,"tag":294,"props":1501,"children":1502},{},[1503],{"type":67,"value":1504},"12–25 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1506,"children":1507},{},[1508],{"type":67,"value":1509},"4,0–8,3 %",{"type":62,"tag":272,"props":1511,"children":1512},{},[1513,1518,1523,1528,1533],{"type":62,"tag":294,"props":1514,"children":1515},{},[1516],{"type":67,"value":1517},"Produktions-/Lagerhalle (GND 40 Jahre)",{"type":62,"tag":294,"props":1519,"children":1520},{},[1521],{"type":67,"value":1522},"1985–2000",{"type":62,"tag":294,"props":1524,"children":1525},{},[1526],{"type":67,"value":1527},"gering",{"type":62,"tag":294,"props":1529,"children":1530},{},[1531],{"type":67,"value":1532},"8–15 Jahre",{"type":62,"tag":294,"props":1534,"children":1535},{},[1536],{"type":67,"value":1537},"6,7–12,5 %",{"type":62,"tag":100,"props":1539,"children":1541},{"id":1540},"eigentumswohnungen",[1542],{"type":67,"value":1543},"Eigentumswohnungen",{"type":62,"tag":63,"props":1545,"children":1546},{},[1547,1549,1555],{"type":67,"value":1548},"Bei Wohnungseigentum bewertet der Sachverständige das Gesamtgebäude, nicht nur die einzelne Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Stränge) bestimmt die Restnutzungsdauer wesentlich. Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, welche Maßnahmen beschlossen oder aufgeschoben wurden. Ein Beispiel ist der Kallang-Fall München-Haidhausen: Altbauwohnung von 1895, Restnutzungsdauer 26 Jahre, anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage. Weitere Besonderheiten erläutert die Seite ",{"type":62,"tag":80,"props":1550,"children":1552},{"href":1551},"/vergleich/gutachten-eigentumswohnung",[1553],{"type":67,"value":1554},"Gutachten für Eigentumswohnungen",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":100,"props":1557,"children":1559},{"id":1558},"ein-und-zweifamilienhäuser",[1560],{"type":67,"value":298},{"type":62,"tag":63,"props":1562,"children":1563},{},[1564],{"type":67,"value":1565},"Vermietete Einfamilienhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren weisen häufig einen typischen Mix auf: Heizung und Fenster erneuert, Dach, Fassade, Elektrik und Bäder weitgehend bauzeitlich, Grundrisse mit kleinen Küchen und Durchgangszimmern. Das führt in der Regel zu 4 bis 6 Modernisierungspunkten und einer Restnutzungsdauer von 25 bis 32 Jahren.",{"type":62,"tag":100,"props":1567,"children":1569},{"id":1568},"mehrfamilienhäuser",[1570],{"type":67,"value":311},{"type":62,"tag":63,"props":1572,"children":1573},{},[1574,1576,1582],{"type":67,"value":1575},"Mehrfamilienhäuser sind der Kernfall des Restnutzungsdauer-Gutachtens, weil die Gebäudeanteile hoch und die Baujahre oft alt sind. Die beiden Kallang-Fälle Berlin-Neukölln (Gründerzeit, 1912, 22 Jahre) und Hamburg-Eimsbüttel (Klinkerbau, 1958, 25 Jahre) stehen für die zwei häufigsten Typen. Was bei Mehrfamilienhäusern bewertungsseitig zu beachten ist, fasst die Seite ",{"type":62,"tag":80,"props":1577,"children":1579},{"href":1578},"/vergleich/gutachten-mehrfamilienhaus",[1580],{"type":67,"value":1581},"Gutachten für Mehrfamilienhäuser",{"type":67,"value":1583}," zusammen.",{"type":62,"tag":100,"props":1585,"children":1587},{"id":1586},"gewerbeimmobilien",[1588],{"type":67,"value":1589},"Gewerbeimmobilien",{"type":62,"tag":63,"props":1591,"children":1592},{},[1593],{"type":67,"value":1594},"Für Büro-, Geschäfts- und Hallenimmobilien gelten kürzere Gesamtnutzungsdauern von 60, 30 bis 50 und 40 Jahren. Die wirtschaftliche Entwertung wiegt hier besonders schwer: Büroflächen aus den 1980er Jahren mit Zellenstruktur, niedrigen Decken und fehlender Klimatisierung sind am Markt kaum noch nachgefragt. Restnutzungsdauern von 12 bis 25 Jahren sind üblich. Da im Betriebsvermögen bereits 3 % typisiert sind, ist der Hebel kleiner, bei großen Gebäudewerten aber absolut erheblich.",{"type":62,"tag":100,"props":1596,"children":1598},{"id":1597},"restnutzungsdauer-nach-baujahrsklassen",[1599],{"type":67,"value":1600},"Restnutzungsdauer nach Baujahrsklassen",{"type":62,"tag":63,"props":1602,"children":1603},{},[1604],{"type":67,"value":1605},"Das Baujahr prägt Bauweise, Haustechnik und Grundrisse und damit die typische Restnutzungsdauer. Die Spannen sind Erfahrungswerte für nicht kernsanierte Wohngebäude.",{"type":62,"tag":264,"props":1607,"children":1608},{},[1609,1629],{"type":62,"tag":268,"props":1610,"children":1611},{},[1612],{"type":62,"tag":272,"props":1613,"children":1614},{},[1615,1620,1625],{"type":62,"tag":276,"props":1616,"children":1617},{},[1618],{"type":67,"value":1619},"Baujahrsklasse",{"type":62,"tag":276,"props":1621,"children":1622},{},[1623],{"type":67,"value":1624},"Typische Merkmale",{"type":62,"tag":276,"props":1626,"children":1627},{},[1628],{"type":67,"value":1281},{"type":62,"tag":287,"props":1630,"children":1631},{},[1632,1649,1666,1683,1700,1718,1736],{"type":62,"tag":272,"props":1633,"children":1634},{},[1635,1640,1645],{"type":62,"tag":294,"props":1636,"children":1637},{},[1638],{"type":67,"value":1639},"Gründerzeit bis 1918",{"type":62,"tag":294,"props":1641,"children":1642},{},[1643],{"type":67,"value":1644},"massives Ziegelmauerwerk, Holzbalkendecken, hohe Räume, oft Teilmodernisierungen über Jahrzehnte, Leitungen und Bäder häufig überholt",{"type":62,"tag":294,"props":1646,"children":1647},{},[1648],{"type":67,"value":1421},{"type":62,"tag":272,"props":1650,"children":1651},{},[1652,1657,1662],{"type":62,"tag":294,"props":1653,"children":1654},{},[1655],{"type":67,"value":1656},"Zwischenkriegszeit 1919–1945",{"type":62,"tag":294,"props":1658,"children":1659},{},[1660],{"type":67,"value":1661},"Siedlungsbauten, einfache Ausstattung, kleine Bäder, oft Kriegsschäden und Reparaturen",{"type":62,"tag":294,"props":1663,"children":1664},{},[1665],{"type":67,"value":1421},{"type":62,"tag":272,"props":1667,"children":1668},{},[1669,1674,1679],{"type":62,"tag":294,"props":1670,"children":1671},{},[1672],{"type":67,"value":1673},"Wiederaufbau 1946–1960",{"type":62,"tag":294,"props":1675,"children":1676},{},[1677],{"type":67,"value":1678},"sparsame Bauweise, dünne Wände, Einfachfenster, bauzeitliche Technik, geringe Dämmung",{"type":62,"tag":294,"props":1680,"children":1681},{},[1682],{"type":67,"value":1449},{"type":62,"tag":272,"props":1684,"children":1685},{},[1686,1691,1696],{"type":62,"tag":294,"props":1687,"children":1688},{},[1689],{"type":67,"value":1690},"1961–1975",{"type":62,"tag":294,"props":1692,"children":1693},{},[1694],{"type":67,"value":1695},"Großsiedlungen, Beton- und Mauerwerksbau, Flachdächer, Ölheizungen, kleine Küchen",{"type":62,"tag":294,"props":1697,"children":1698},{},[1699],{"type":67,"value":1312},{"type":62,"tag":272,"props":1701,"children":1702},{},[1703,1708,1713],{"type":62,"tag":294,"props":1704,"children":1705},{},[1706],{"type":67,"value":1707},"1976–1990",{"type":62,"tag":294,"props":1709,"children":1710},{},[1711],{"type":67,"value":1712},"erste Wärmeschutzverordnung, Isolierverglasung, bessere Grundrisse",{"type":62,"tag":294,"props":1714,"children":1715},{},[1716],{"type":67,"value":1717},"28–40 Jahre",{"type":62,"tag":272,"props":1719,"children":1720},{},[1721,1726,1731],{"type":62,"tag":294,"props":1722,"children":1723},{},[1724],{"type":67,"value":1725},"1991–2000",{"type":62,"tag":294,"props":1727,"children":1728},{},[1729],{"type":67,"value":1730},"verbesserte Dämmung, Zentralheizungen, zeitgemäße Bäder",{"type":62,"tag":294,"props":1732,"children":1733},{},[1734],{"type":67,"value":1735},"35–48 Jahre",{"type":62,"tag":272,"props":1737,"children":1738},{},[1739,1744,1749],{"type":62,"tag":294,"props":1740,"children":1741},{},[1742],{"type":67,"value":1743},"ab 2001",{"type":62,"tag":294,"props":1745,"children":1746},{},[1747],{"type":67,"value":1748},"aktuelle Standards, in der Regel keine kürzere Nutzungsdauer nachweisbar",{"type":62,"tag":294,"props":1750,"children":1751},{},[1752],{"type":67,"value":1753},"über 50 Jahre",{"type":62,"tag":63,"props":1755,"children":1756},{},[1757,1759,1765],{"type":67,"value":1758},"Für Baujahre ab etwa 1995 lohnt das Gutachten nur in Ausnahmefällen, etwa bei Bauschäden oder gravierender wirtschaftlicher Entwertung. Für Fertigstellungen ab 2023 gilt ohnehin der typisierte Satz von 3 %, also 33 Jahre, der realistisch nicht unterschritten wird. Besonderheiten von Altbauten behandelt die Seite ",{"type":62,"tag":80,"props":1760,"children":1762},{"href":1761},"/vergleich/gutachten-altbau",[1763],{"type":67,"value":1764},"Gutachten für Altbauten",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":1767,"children":1769},{"id":1768},"drei-rechenbeispiele-zur-herleitung-der-restnutzungsdauer",[1770],{"type":67,"value":1771},"Drei Rechenbeispiele zur Herleitung der Restnutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":1773,"children":1774},{},[1775],{"type":67,"value":1776},"Die folgenden Beispiele zeigen die Herleitung und die steuerliche Wirkung. Die Zahlen sind Beispielannahmen.",{"type":62,"tag":100,"props":1778,"children":1780},{"id":1779},"beispiel-1-einfamilienhaus-baujahr-1972-stichtag-01012026",[1781],{"type":67,"value":1782},"Beispiel 1: Einfamilienhaus, Baujahr 1972, Stichtag 01.01.2026",{"type":62,"tag":63,"props":1784,"children":1785},{},[1786,1788,1793],{"type":67,"value":1787},"Alter 54 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, rechnerisch 26 Jahre. Modernisierungen: Fenster 2008 (2 Punkte), Heizung 2015 (2 Punkte), zusammen 4 Punkte. Die modifizierte Restnutzungsdauer liegt im Modell bei rund 30 Jahren. Abschlag wegen ungedämmter Fassade, bauzeitlicher Elektrik und Durchgangszimmern: der Sachverständige nennt eine Bandbreite von 28 bis 32 Jahren und wählt ",{"type":62,"tag":166,"props":1789,"children":1790},{},[1791],{"type":67,"value":1792},"30 Jahre",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":63,"props":1795,"children":1796},{},[1797,1799,1804,1806,1811],{"type":67,"value":1798},"Steuerlich: Gebäudeanteil 350.000 €, bisher 2 % = 7.000 € AfA. Neu 350.000 € ÷ 30 = 11.667 €. Mehr-AfA 4.667 €, Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz ",{"type":62,"tag":166,"props":1800,"children":1801},{},[1802],{"type":67,"value":1803},"1.960 €",{"type":67,"value":1805}," pro Jahr, bei 30 % ",{"type":62,"tag":166,"props":1807,"children":1808},{},[1809],{"type":67,"value":1810},"1.400 €",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":100,"props":1813,"children":1815},{"id":1814},"beispiel-2-eigentumswohnung-baujahr-1985-stichtag-01012026",[1816],{"type":67,"value":1817},"Beispiel 2: Eigentumswohnung, Baujahr 1985, Stichtag 01.01.2026",{"type":62,"tag":63,"props":1819,"children":1820},{},[1821,1823,1828],{"type":67,"value":1822},"Alter 41 Jahre, rechnerisch 39 Jahre. Modernisierungen über die WEG: Heizung 2019 (2 Punkte), Dach 2016 mit Dämmung (4 Punkte), zusammen 6 Punkte. Modifizierte Restnutzungsdauer rund ",{"type":62,"tag":166,"props":1824,"children":1825},{},[1826],{"type":67,"value":1827},"45 Jahre",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":63,"props":1830,"children":1831},{},[1832,1834,1839],{"type":67,"value":1833},"Steuerlich: Gebäudeanteil 250.000 €, bisher 2 % = 5.000 €. Neu 250.000 € ÷ 45 = 5.556 €. Mehr-AfA 556 €, Steuerersparnis bei 42 % nur ",{"type":62,"tag":166,"props":1835,"children":1836},{},[1837],{"type":67,"value":1838},"233 €",{"type":67,"value":1840}," pro Jahr. Das Gutachten für 699 € (netto rund 405 €) rechnet sich zwar nach knapp zwei Jahren, der Nutzen ist aber gering. Eine seriöse Ersteinschätzung würde hier vom Gutachten abraten oder den Nutzen klar als begrenzt benennen.",{"type":62,"tag":100,"props":1842,"children":1844},{"id":1843},"beispiel-3-mehrfamilienhaus-baujahr-1930-stichtag-01012026",[1845],{"type":67,"value":1846},"Beispiel 3: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1930, Stichtag 01.01.2026",{"type":62,"tag":63,"props":1848,"children":1849},{},[1850,1852,1857],{"type":67,"value":1851},"Alter 96 Jahre, also über der Gesamtnutzungsdauer. In solchen Fällen leitet der Sachverständige die Restnutzungsdauer aus dem Zustand ab. Modernisierungen: Dach 1995 (heute nur noch Teilpunkte), Leitungen 1998 (2 Punkte), Heizung 2012 (2 Punkte), insgesamt rund 6 Punkte. Bauzeitliche Fenster in Teilen, ungedämmte Fassade, Bäder aus den 1980er Jahren, Feuchtigkeit im Keller. Ergebnis mit Bandbreite 20 bis 24 Jahre, gewählt ",{"type":62,"tag":166,"props":1853,"children":1854},{},[1855],{"type":67,"value":1856},"22 Jahre",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":63,"props":1859,"children":1860},{},[1861,1863,1868,1870,1875,1877,1882],{"type":67,"value":1862},"Steuerlich: Gebäudeanteil 1.000.000 €, Fertigstellung nach 1924, also bisher 2 % = 20.000 €. Neu 1.000.000 € ÷ 22 = 45.455 €. Mehr-AfA 25.455 €, Steuerersparnis bei 42 % ",{"type":62,"tag":166,"props":1864,"children":1865},{},[1866],{"type":67,"value":1867},"10.691 €",{"type":67,"value":1869},", bei 45 % ",{"type":62,"tag":166,"props":1871,"children":1872},{},[1873],{"type":67,"value":1874},"11.455 €",{"type":67,"value":1876},", bei 30 % ",{"type":62,"tag":166,"props":1878,"children":1879},{},[1880],{"type":67,"value":1881},"7.636 €",{"type":67,"value":1883}," pro Jahr.",{"type":62,"tag":63,"props":1885,"children":1886},{},[1887,1889,1893,1895,1901],{"type":67,"value":1888},"Die Rechenlogik dahinter, Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer, und ihre Grenzen erklärt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":1890,"children":1891},{"href":82},[1892],{"type":67,"value":85},{"type":67,"value":1894},". Für den eigenen Fall genügt der ",{"type":62,"tag":80,"props":1896,"children":1898},{"href":1897},"/nutzungsdauer/afa-rechner",[1899],{"type":67,"value":1900},"AfA-Rechner",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":1903,"children":1905},{"id":1904},"abgrenzung-restnutzungsdauer-gutachten-und-andere-gutachten",[1906],{"type":67,"value":1907},"Abgrenzung: Restnutzungsdauer-Gutachten und andere Gutachten",{"type":62,"tag":63,"props":1909,"children":1910},{},[1911],{"type":67,"value":1912},"Eigentümer begegnen mehreren Gutachtenarten, die sich überschneiden, aber unterschiedliche Fragen beantworten.",{"type":62,"tag":100,"props":1914,"children":1916},{"id":1915},"verkehrswertgutachten",[1917],{"type":67,"value":1918},"Verkehrswertgutachten",{"type":62,"tag":63,"props":1920,"children":1921},{},[1922],{"type":67,"value":1923},"Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert zum Stichtag nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Die Restnutzungsdauer ist darin eine Eingangsgröße unter vielen und wird oft nur kurz begründet. Das BMF-Schreiben hält ein reines Verkehrswertgutachten deshalb für unzureichend. Der BFH hat in IX R 14/23 jedoch entschieden, dass ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen mit Aussagen zur Restnutzungsdauer genügen kann. Wer bereits ein Verkehrswertgutachten besitzt, sollte prüfen, ob die Restnutzungsdauer darin objektbezogen hergeleitet ist; meist ist ein eigenständiges Restnutzungsdauer-Gutachten der sicherere Weg.",{"type":62,"tag":100,"props":1925,"children":1927},{"id":1926},"bausubstanzgutachten",[1928],{"type":67,"value":1929},"Bausubstanzgutachten",{"type":62,"tag":63,"props":1931,"children":1932},{},[1933],{"type":67,"value":1934},"Ein Bausubstanzgutachten untersucht die Bauteile technisch, teils mit Bohrkernen und Messungen. Es ist aufwendig und teuer. Der BFH hat in IX R 25/19 festgestellt, dass es für den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer nicht erforderlich ist. Die Zustandsbewertung durch Augenschein und Unterlagen genügt.",{"type":62,"tag":100,"props":1936,"children":1938},{"id":1937},"kaufpreisaufteilung",[1939],{"type":67,"value":1940},"Kaufpreisaufteilung",{"type":62,"tag":63,"props":1942,"children":1943},{},[1944,1946,1951],{"type":67,"value":1945},"Die Kaufpreisaufteilung trennt den Kaufpreis in Boden- und Gebäudeanteil. Sie bestimmt die Bemessungsgrundlage der AfA, nicht ihre Dauer. Beide Gutachten greifen ineinander: Die Restnutzungsdauer gibt den Nenner, die Kaufpreisaufteilung den Zähler. Kallang bietet die Kaufpreisaufteilung als Ergänzung für 349 € an; Hintergründe auf der Seite ",{"type":62,"tag":80,"props":1947,"children":1949},{"href":1948},"/vergleich/kaufpreisaufteilung",[1950],{"type":67,"value":1940},{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":100,"props":1953,"children":1955},{"id":1954},"energieausweis",[1956],{"type":67,"value":1957},"Energieausweis",{"type":62,"tag":63,"props":1959,"children":1960},{},[1961],{"type":67,"value":1962},"Der Energieausweis beschreibt den energetischen Zustand und ist für die Bewertung der wirtschaftlichen Entwertung ein nützlicher Beleg, trifft aber keine Aussage zur Nutzungsdauer.",{"type":62,"tag":100,"props":1964,"children":1966},{"id":1965},"wertgutachten-für-die-bank",[1967],{"type":67,"value":1968},"Wertgutachten für die Bank",{"type":62,"tag":63,"props":1970,"children":1971},{},[1972],{"type":67,"value":1973},"Beleihungswertgutachten setzen die Restnutzungsdauer konservativ an, weil sie das Risiko der Bank abbilden. Ihre Werte sind nicht ohne Weiteres auf das Steuerrecht übertragbar, können aber als Plausibilisierung dienen.",{"type":62,"tag":89,"props":1975,"children":1977},{"id":1976},"steuerliche-wirkung-in-kürze",[1978],{"type":67,"value":1979},"Steuerliche Wirkung in Kürze",{"type":62,"tag":63,"props":1981,"children":1982},{},[1983],{"type":67,"value":1984},"Die steuerliche Wirkung folgt aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG:",{"type":62,"tag":112,"props":1986,"children":1987},{},[1988],{"type":62,"tag":63,"props":1989,"children":1990},{},[1991],{"type":67,"value":1992},"Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die typisierten 33, 50 oder 40 Jahre, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.",{"type":62,"tag":63,"props":1994,"children":1995},{},[1996],{"type":67,"value":1997},"Die neue Jahres-AfA ergibt sich als Restwert des Gebäudes geteilt durch die Restnutzungsdauer laut Gutachten. Das Abschreibungsvolumen bleibt gleich, es wird nur zeitlich vorgezogen. Die Steuerersparnis pro Jahr entspricht der Mehr-AfA multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz, bei Spitzenverdienern 42 % beziehungsweise 45 % ab rund 277.826 € zu versteuerndem Einkommen, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.",{"type":62,"tag":63,"props":1999,"children":2000},{},[2001,2003,2009,2011,2017],{"type":67,"value":2002},"Das Gutachten wirkt für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume, also innerhalb der Einspruchsfrist nach § 355 AO und bei Bescheiden unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO. Verlorene AfA bestandskräftiger Jahre wird nicht nachgeholt, aber der Restwert wird auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt. Einzelheiten im Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":2004,"children":2006},{"href":2005},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend",[2007],{"type":67,"value":2008},"Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend",{"type":67,"value":2010},". Die Gutachtenkosten sind als Werbungskosten voll abziehbar. Welche weiteren Instrumente neben der kürzeren Nutzungsdauer die Gebäudeabschreibung erhöhen, ordnet der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":2012,"children":2014},{"href":2013},"/ratgeber/afa-erhoehen",[2015],{"type":67,"value":2016},"AfA erhöhen",{"type":67,"value":2018}," nach Wirkung und Aufwand ein.",{"type":62,"tag":89,"props":2020,"children":2022},{"id":2021},"praxisfälle-wie-die-restnutzungsdauer-in-anerkannten-gutachten-hergeleitet-wurde",[2023],{"type":67,"value":2024},"Praxisfälle: Wie die Restnutzungsdauer in anerkannten Gutachten hergeleitet wurde",{"type":62,"tag":63,"props":2026,"children":2027},{},[2028],{"type":67,"value":2029},"Die drei folgenden Fälle aus der Praxis von Kallang zeigen, wie Baujahr, Zustand und wirtschaftliche Entwertung zum Ergebnis führen.",{"type":62,"tag":100,"props":2031,"children":2033},{"id":2032},"berlin-neukölln-gründerzeit-mehrfamilienhaus-baujahr-1912",[2034],{"type":67,"value":2035},"Berlin-Neukölln, Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912",{"type":62,"tag":63,"props":2037,"children":2038},{},[2039,2041,2045],{"type":67,"value":2040},"Alter zum Stichtag über 110 Jahre, also weit jenseits der Gesamtnutzungsdauer. Die Tragstruktur aus Ziegelmauerwerk und Holzbalkendecken war intakt, aber Leitungen, Bäder, Fenster und Fassade wiesen erheblichen Rückstau auf; die Grundrisse mit Berliner Zimmer und innenliegenden Bädern entsprachen nicht mehr der Nachfrage. Ergebnis: ",{"type":62,"tag":166,"props":2042,"children":2043},{},[2044],{"type":67,"value":1856},{"type":67,"value":2046}," Restnutzungsdauer, AfA von 2,0 % auf 4,55 % bei einem Gebäudeanteil von 872.400 €, Steuerersparnis 9.327 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Berlin-Neukölln im März 2025 ohne Rückfrage.",{"type":62,"tag":100,"props":2048,"children":2050},{"id":2049},"hamburg-eimsbüttel-klinker-mehrfamilienhaus-mit-vier-wohnungen-baujahr-1958",[2051],{"type":67,"value":2052},"Hamburg-Eimsbüttel, Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958",{"type":62,"tag":63,"props":2054,"children":2055},{},[2056,2058,2063],{"type":67,"value":2057},"Alter 67 Jahre, rechnerisch 13 Jahre. Fenster und Heizung erneuert, Klinkerfassade ungedämmt, Elektrik und Sanitärstränge bauzeitlich, Grundrisse mit kleinen Küchen. Ergebnis: ",{"type":62,"tag":166,"props":2059,"children":2060},{},[2061],{"type":67,"value":2062},"25 Jahre",{"type":67,"value":2064},", AfA von 2,0 % auf 4,0 % bei einem Gebäudeanteil von 1.184.000 €, Steuerersparnis 9.946 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025.",{"type":62,"tag":100,"props":2066,"children":2068},{"id":2067},"münchen-haidhausen-altbauwohnung-im-mehrfamilienhaus-baujahr-1895",[2069],{"type":67,"value":2070},"München-Haidhausen, Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus, Baujahr 1895",{"type":62,"tag":63,"props":2072,"children":2073},{},[2074,2076,2081],{"type":67,"value":2075},"Alter 130 Jahre. Das Gemeinschaftseigentum war über Jahrzehnte punktuell modernisiert, Stränge und Dach jedoch alt, die Fassade ungedämmt. Ergebnis: ",{"type":62,"tag":166,"props":2077,"children":2078},{},[2079],{"type":67,"value":2080},"26 Jahre",{"type":67,"value":2082},", AfA von 2,0 % auf 3,85 % bei einem Gebäudeanteil von 624.000 €, Steuerersparnis 4.851 € pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage.",{"type":62,"tag":63,"props":2084,"children":2085},{},[2086,2088,2094],{"type":67,"value":2087},"Alle drei Gutachten wurden mit Innen- und Außenbesichtigung, nach dem ImmoWertV-Modell und mit Begleitschreiben erstellt. Weitere Fälle und Erfahrungen fasst der Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":2089,"children":2091},{"href":2090},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-erfahrungen",[2092],{"type":67,"value":2093},"Restnutzungsdauer-Gutachten Erfahrungen",{"type":67,"value":1583},{"type":62,"tag":89,"props":2096,"children":2098},{"id":2097},"rechtsprechung-zur-restnutzungsdauer",[2099],{"type":67,"value":2100},"Rechtsprechung zur Restnutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":2102,"children":2103},{},[2104],{"type":67,"value":2105},"Die Finanzgerichtsbarkeit hat die Methodik des Restnutzungsdauer-Gutachtens in den letzten Jahren in mehreren Entscheidungen bestätigt.",{"type":62,"tag":158,"props":2107,"children":2108},{},[2109,2119,2129,2139,2149],{"type":62,"tag":162,"props":2110,"children":2111},{},[2112,2117],{"type":62,"tag":166,"props":2113,"children":2114},{},[2115],{"type":67,"value":2116},"BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19",{"type":67,"value":2118},": Der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung anhand des Modells der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig. Das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen.",{"type":62,"tag":162,"props":2120,"children":2121},{},[2122,2127],{"type":62,"tag":166,"props":2123,"children":2124},{},[2125],{"type":67,"value":2126},"BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23",{"type":67,"value":2128},": Bestätigung von IX R 25/19. Die sachverständige Schätzung nach dem ImmoWertV-Modell ist rechtmäßig. Auch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen. Die wirtschaftliche Entwertung ist relevant, nicht nur der technische Verschleiß. Vorinstanz: FG Köln, Urteil vom 23.03.2022, 6 K 923/20, das ein Gutachten mit Modellansatz anerkannt hatte.",{"type":62,"tag":162,"props":2130,"children":2131},{},[2132,2137],{"type":62,"tag":166,"props":2133,"children":2134},{},[2135],{"type":67,"value":2136},"FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23 E",{"type":67,"value":2138},": Anerkannt 23 statt 50 Jahre (4,35 % statt 2,0 % AfA). Wirtschaftliche Entwertung reicht, keine Zertifizierungspflicht des Gutachters entgegen dem BMF-Schreiben, Methode frei wählbar, Modellansatz zulässig, Schätzung mit Bandbreite erlaubt. Revision nicht zugelassen.",{"type":62,"tag":162,"props":2140,"children":2141},{},[2142,2147],{"type":62,"tag":166,"props":2143,"children":2144},{},[2145],{"type":67,"value":2146},"FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025 – 3 K 60/23",{"type":67,"value":2148},": Ein privat beauftragtes Gutachten ist als Nachweis geeignet; eine amtliche Beauftragung ist nicht nötig.",{"type":62,"tag":162,"props":2150,"children":2151},{},[2152,2157],{"type":62,"tag":166,"props":2153,"children":2154},{},[2155],{"type":67,"value":2156},"FG Düsseldorf, Urteil vom 16.08.2023 – 2 K 2449/18 E",{"type":67,"value":2158},": Ein vom Gericht beauftragtes Gutachten ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, die das Gericht anerkannte.",{"type":62,"tag":63,"props":2160,"children":2161},{},[2162,2164,2170,2172,2179],{"type":67,"value":2163},"Für die Bewertungspraxis sind drei Aussagen entscheidend: Der Modellansatz der ImmoWertV ist zulässig, die wirtschaftliche Entwertung zählt, und eine Bandbreite ist erlaubt. Die Urteile mit Einordnung finden Sie in der ",{"type":62,"tag":80,"props":2165,"children":2167},{"href":2166},"/nutzungsdauer/urteile",[2168],{"type":67,"value":2169},"Urteilssammlung",{"type":67,"value":2171}," und im Original beim ",{"type":62,"tag":80,"props":2173,"children":2176},{"href":2174,"rel":2175},"https://www.bundesfinanzhof.de",[129],[2177],{"type":67,"value":2178},"Bundesfinanzhof",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":2181,"children":2183},{"id":2182},"was-ein-belastbares-restnutzungsdauer-gutachten-auszeichnet",[2184],{"type":67,"value":2185},"Was ein belastbares Restnutzungsdauer-Gutachten auszeichnet",{"type":62,"tag":63,"props":2187,"children":2188},{},[2189],{"type":67,"value":2190},"Die folgende Checkliste hilft, Angebote zu vergleichen und ein fertiges Gutachten zu prüfen:",{"type":62,"tag":158,"props":2192,"children":2193},{},[2194,2199,2204,2209,2214,2219,2224,2229,2234,2239,2244],{"type":62,"tag":162,"props":2195,"children":2196},{},[2197],{"type":67,"value":2198},"Der Sachverständige ist öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; der Nachweis liegt dem Gutachten bei.",{"type":62,"tag":162,"props":2200,"children":2201},{},[2202],{"type":67,"value":2203},"Eine Innen- und Außenbesichtigung hat stattgefunden und ist mit Datum, Umfang und Fotos protokolliert.",{"type":62,"tag":162,"props":2205,"children":2206},{},[2207],{"type":67,"value":2208},"Der Bewertungsstichtag ist ausdrücklich genannt und steuerlich korrekt gewählt.",{"type":62,"tag":162,"props":2210,"children":2211},{},[2212],{"type":67,"value":2213},"Die Baubeschreibung ist nach Bauteilen gegliedert und benennt Alter, Zustand und Restlebensdauer.",{"type":62,"tag":162,"props":2215,"children":2216},{},[2217],{"type":67,"value":2218},"Modernisierungen sind einzeln aufgeführt, datiert und nach Anlage 2 ImmoWertV bepunktet.",{"type":62,"tag":162,"props":2220,"children":2221},{},[2222],{"type":67,"value":2223},"Die Herleitung folgt § 4 Abs. 3 ImmoWertV: Gesamtnutzungsdauer, Alter, Modernisierungsgrad, Zu- und Abschläge.",{"type":62,"tag":162,"props":2225,"children":2226},{},[2227],{"type":67,"value":2228},"Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen werden jeweils ausdrücklich behandelt.",{"type":62,"tag":162,"props":2230,"children":2231},{},[2232],{"type":67,"value":2233},"Das Ergebnis ist als Zahl mit Bandbreite und Begründung angegeben.",{"type":62,"tag":162,"props":2235,"children":2236},{},[2237],{"type":67,"value":2238},"Das Gutachten bezieht sich auf die BFH-Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 und das BMF-Schreiben vom 22.02.2023.",{"type":62,"tag":162,"props":2240,"children":2241},{},[2242],{"type":67,"value":2243},"Ein Begleitschreiben für das Finanzamt liegt bei.",{"type":62,"tag":162,"props":2245,"children":2246},{},[2247],{"type":67,"value":2248},"Nachbesserungen bei Rückfragen sind im Preis enthalten.",{"type":62,"tag":63,"props":2250,"children":2251},{},[2252,2254,2260,2262,2268],{"type":67,"value":2253},"Kallang erfüllt diese Punkte zum Festpreis von 699 €, liefert in 7 Werktagen nach Besichtigung und Unterlagen, bietet eine kostenlose Nachbesserung ohne Stundensatz und die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“; die Bedingungen stehen auf der Seite zur ",{"type":62,"tag":80,"props":2255,"children":2257},{"href":2256},"/nutzungsdauer/garantie",[2258],{"type":67,"value":2259},"Erfolgsgarantie",{"type":67,"value":2261},", Bestellung über ",{"type":62,"tag":80,"props":2263,"children":2265},{"href":2264},"/gutachten/preise",[2266],{"type":67,"value":2267},"Preise und Bestellung",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":89,"props":2270,"children":2272},{"id":2271},"grenzen-und-typische-fehler-bei-der-ermittlung-der-restnutzungsdauer",[2273],{"type":67,"value":2274},"Grenzen und typische Fehler bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":2276,"children":2277},{},[2278],{"type":67,"value":2279},"Auch ein fachlich korrektes Restnutzungsdauer-Gutachten hilft nicht in jeder Konstellation. Und es gibt methodische Fehler, die die Anerkennung gefährden.",{"type":62,"tag":100,"props":2281,"children":2283},{"id":2282},"wann-sich-das-gutachten-nicht-lohnt",[2284],{"type":67,"value":2285},"Wann sich das Gutachten nicht lohnt",{"type":62,"tag":158,"props":2287,"children":2288},{},[2289,2299,2309,2319,2329,2339],{"type":62,"tag":162,"props":2290,"children":2291},{},[2292,2297],{"type":62,"tag":166,"props":2293,"children":2294},{},[2295],{"type":67,"value":2296},"Selbstnutzung",{"type":67,"value":2298},": Ohne Vermietung oder betriebliche Nutzung gibt es keine AfA.",{"type":62,"tag":162,"props":2300,"children":2301},{},[2302,2307],{"type":62,"tag":166,"props":2303,"children":2304},{},[2305],{"type":67,"value":2306},"Neubau mit Fertigstellung ab 2023",{"type":67,"value":2308},": Die typisierten 33 Jahre werden nicht unterschritten.",{"type":62,"tag":162,"props":2310,"children":2311},{},[2312,2317],{"type":62,"tag":166,"props":2313,"children":2314},{},[2315],{"type":67,"value":2316},"Kernsanierte Gebäude",{"type":67,"value":2318},": Mit 18 bis 20 Modernisierungspunkten liegt die Restnutzungsdauer nahe der eines Neubaus und damit über 50 Jahren.",{"type":62,"tag":162,"props":2320,"children":2321},{},[2322,2327],{"type":62,"tag":166,"props":2323,"children":2324},{},[2325],{"type":67,"value":2326},"Jüngere Baujahre ab etwa 1995",{"type":67,"value":2328},": Die rechnerische Restnutzungsdauer liegt bei 45 Jahren und mehr; der Vorteil ist gering.",{"type":62,"tag":162,"props":2330,"children":2331},{},[2332,2337],{"type":62,"tag":166,"props":2333,"children":2334},{},[2335],{"type":67,"value":2336},"Sehr kleiner Gebäudeanteil",{"type":67,"value":2338},": Bei 90.000 € Gebäudeanteil und 35 Jahren Restnutzungsdauer beträgt die Mehr-AfA nur 771 €, die Steuerersparnis bei 42 % rund 324 € pro Jahr.",{"type":62,"tag":162,"props":2340,"children":2341},{},[2342,2347],{"type":62,"tag":166,"props":2343,"children":2344},{},[2345],{"type":67,"value":2346},"Niedriger Grenzsteuersatz",{"type":67,"value":2348},": Bei 20 % Grenzsteuersatz halbiert sich der Vorteil gegenüber 42 %.",{"type":62,"tag":100,"props":2350,"children":2352},{"id":2351},"methodische-fehler",[2353],{"type":67,"value":2354},"Methodische Fehler",{"type":62,"tag":158,"props":2356,"children":2357},{},[2358,2368,2378,2388,2398,2408,2418,2428],{"type":62,"tag":162,"props":2359,"children":2360},{},[2361,2366],{"type":62,"tag":166,"props":2362,"children":2363},{},[2364],{"type":67,"value":2365},"Nur Alter rechnen",{"type":67,"value":2367},": 80 Jahre minus Alter ohne Zustands- und Modernisierungsbewertung ist die Übernahme des Modellwerts, die laut BMF nicht genügt.",{"type":62,"tag":162,"props":2369,"children":2370},{},[2371,2376],{"type":62,"tag":166,"props":2372,"children":2373},{},[2374],{"type":67,"value":2375},"Punkte nach Rechnungsdatum",{"type":67,"value":2377},": Eine Heizung von 1998 bekommt 2026 keine vollen 2 Punkte mehr. Wer Punkte formal vergibt, überschätzt die Restnutzungsdauer oder, bei umgekehrtem Fehler, unterschätzt sie und provoziert Rückfragen.",{"type":62,"tag":162,"props":2379,"children":2380},{},[2381,2386],{"type":62,"tag":166,"props":2382,"children":2383},{},[2384],{"type":67,"value":2385},"Wirtschaftliche Entwertung ignorieren",{"type":67,"value":2387},": Wer nur technisch bewertet, verschenkt das Argument, das BFH und FG Münster ausdrücklich zugelassen haben.",{"type":62,"tag":162,"props":2389,"children":2390},{},[2391,2396],{"type":62,"tag":166,"props":2392,"children":2393},{},[2394],{"type":67,"value":2395},"Falscher Stichtag",{"type":67,"value":2397},": Bewertung zum Besichtigungstag statt zum steuerlich relevanten Stichtag.",{"type":62,"tag":162,"props":2399,"children":2400},{},[2401,2406],{"type":62,"tag":166,"props":2402,"children":2403},{},[2404],{"type":67,"value":2405},"Keine Bandbreite",{"type":67,"value":2407},": Eine Punktlandung ohne Spanne wirkt weniger glaubwürdig als eine begründete Bandbreite mit gewähltem Wert.",{"type":62,"tag":162,"props":2409,"children":2410},{},[2411,2416],{"type":62,"tag":166,"props":2412,"children":2413},{},[2414],{"type":67,"value":2415},"Widersprüche zwischen Text und Fotos",{"type":67,"value":2417},": Ein als „stark verschlissen“ beschriebenes Bad, das auf dem Foto neu aussieht, entwertet das gesamte Gutachten.",{"type":62,"tag":162,"props":2419,"children":2420},{},[2421,2426],{"type":62,"tag":166,"props":2422,"children":2423},{},[2424],{"type":67,"value":2425},"Fehlende Angaben zum Gemeinschaftseigentum",{"type":67,"value":2427}," bei Eigentumswohnungen.",{"type":62,"tag":162,"props":2429,"children":2430},{},[2431,2436],{"type":62,"tag":166,"props":2432,"children":2433},{},[2434],{"type":67,"value":2435},"Modernisierungen verschweigen",{"type":67,"value":2437},": Fällt bei einer Prüfung eine nicht erwähnte Sanierung auf, verliert das Gutachten seine Glaubwürdigkeit.",{"type":62,"tag":63,"props":2439,"children":2440},{},[2441,2443,2449,2451,2457],{"type":67,"value":2442},"Wer ein Gutachten eines anderen Anbieters prüfen lassen oder einen Anbieter auswählen möchte, findet eine strukturierte Übersicht im ",{"type":62,"tag":80,"props":2444,"children":2446},{"href":2445},"/vergleich",[2447],{"type":67,"value":2448},"Anbietervergleich",{"type":67,"value":2450}," und zu den Qualifikationen im Ratgeber ",{"type":62,"tag":80,"props":2452,"children":2454},{"href":2453},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-wer-macht-das",[2455],{"type":67,"value":2456},"Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer macht das?",{"type":67,"value":134},{"type":62,"tag":1150,"props":2459,"children":2461},{"title":2460},"Restnutzungsdauer-Gutachten mit Ortsbesichtigung und Begleitschreiben: 699 € Festpreis.",[],{"type":62,"tag":89,"props":2463,"children":2465},{"id":2464},"fazit-die-restnutzungsdauer-ist-eine-bewertungsfrage-kein-rechenexempel",[2466],{"type":67,"value":2467},"Fazit: Die Restnutzungsdauer ist eine Bewertungsfrage, kein Rechenexempel",{"type":62,"tag":63,"props":2469,"children":2470},{},[2471],{"type":67,"value":2472},"Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet eine klar umrissene Frage: Wie lange ist dieses konkrete Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar? Die Antwort ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohngebäuden, dem Alter, dem Modernisierungsgrad nach Anlage 2 ImmoWertV und den Zu- und Abschlägen für Zustand, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen. Für nicht kernsanierte Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 liegt das Ergebnis erfahrungsgemäß bei 18 bis 35 Jahren, also deutlich unter den 50 Jahren des Steuerrechts.",{"type":62,"tag":63,"props":2474,"children":2475},{},[2476],{"type":67,"value":2477},"Entscheidend für die Belastbarkeit sind die Ortsbesichtigung, die objektbezogene Begründung aller drei Kriterien des § 11c EStDV und ein qualifizierter Sachverständiger. Die Rechtsprechung des BFH und der Finanzgerichte hat den Modellansatz der ImmoWertV, die Berücksichtigung wirtschaftlicher Entwertung und Schätzungen mit Bandbreite ausdrücklich gebilligt.",{"type":62,"tag":63,"props":2479,"children":2480},{},[2481,2483,2489],{"type":67,"value":2482},"Die Handlungsempfehlung: Lassen Sie Baujahr, Modernisierungsstand und Gebäudeanteil in einer ",{"type":62,"tag":80,"props":2484,"children":2486},{"href":2485},"/#ersteinschaetzung",[2487],{"type":67,"value":2488},"kostenlosen Ersteinschätzung",{"type":67,"value":2490}," prüfen. Ist eine Restnutzungsdauer unter 50 Jahren realistisch, beauftragen Sie ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit Innen- und Außenbesichtigung bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Kallang liefert es zum Festpreis von 699 € mit Begleitschreiben, kostenloser Nachbesserung und Erfolgsgarantie in 7 Werktagen.",{"title":7,"searchDepth":2492,"depth":2492,"links":2493},2,[2494,2500,2506,2510,2517,2522,2534,2538,2545,2550,2557,2558,2563,2564,2565,2569],{"id":91,"depth":2492,"text":23,"children":2495},[2496,2498,2499],{"id":102,"depth":2497,"text":105},3,{"id":137,"depth":2497,"text":140},{"id":148,"depth":2497,"text":151},{"id":200,"depth":2492,"text":26,"children":2501},[2502,2503,2504,2505],{"id":210,"depth":2497,"text":213},{"id":221,"depth":2497,"text":224},{"id":232,"depth":2497,"text":235},{"id":243,"depth":2497,"text":246},{"id":254,"depth":2492,"text":257,"children":2507},[2508,2509],{"id":379,"depth":2497,"text":382},{"id":390,"depth":2497,"text":393},{"id":401,"depth":2492,"text":404,"children":2511},[2512,2513,2514,2515,2516],{"id":412,"depth":2497,"text":415},{"id":562,"depth":2497,"text":565},{"id":601,"depth":2497,"text":604},{"id":892,"depth":2497,"text":895},{"id":903,"depth":2497,"text":906},{"id":921,"depth":2492,"text":924,"children":2518},[2519,2520,2521],{"id":932,"depth":2497,"text":935},{"id":943,"depth":2497,"text":946},{"id":1012,"depth":2497,"text":1015},{"id":1023,"depth":2492,"text":1026,"children":2523},[2524,2525,2526,2527,2528,2529,2530,2531,2532,2533],{"id":1034,"depth":2497,"text":1037},{"id":1045,"depth":2497,"text":1048},{"id":1056,"depth":2497,"text":1059},{"id":1067,"depth":2497,"text":1070},{"id":1078,"depth":2497,"text":1081},{"id":1089,"depth":2497,"text":1092},{"id":1100,"depth":2497,"text":1103},{"id":1111,"depth":2497,"text":1114},{"id":1122,"depth":2497,"text":1125},{"id":1133,"depth":2497,"text":1136},{"id":1156,"depth":2492,"text":1159,"children":2535},[2536,2537],{"id":1167,"depth":2497,"text":1170},{"id":1226,"depth":2497,"text":1229},{"id":1244,"depth":2492,"text":1247,"children":2539},[2540,2541,2542,2543,2544],{"id":1540,"depth":2497,"text":1543},{"id":1558,"depth":2497,"text":298},{"id":1568,"depth":2497,"text":311},{"id":1586,"depth":2497,"text":1589},{"id":1597,"depth":2497,"text":1600},{"id":1768,"depth":2492,"text":1771,"children":2546},[2547,2548,2549],{"id":1779,"depth":2497,"text":1782},{"id":1814,"depth":2497,"text":1817},{"id":1843,"depth":2497,"text":1846},{"id":1904,"depth":2492,"text":1907,"children":2551},[2552,2553,2554,2555,2556],{"id":1915,"depth":2497,"text":1918},{"id":1926,"depth":2497,"text":1929},{"id":1937,"depth":2497,"text":1940},{"id":1954,"depth":2497,"text":1957},{"id":1965,"depth":2497,"text":1968},{"id":1976,"depth":2492,"text":1979},{"id":2021,"depth":2492,"text":2024,"children":2559},[2560,2561,2562],{"id":2032,"depth":2497,"text":2035},{"id":2049,"depth":2497,"text":2052},{"id":2067,"depth":2497,"text":2070},{"id":2097,"depth":2492,"text":2100},{"id":2182,"depth":2492,"text":2185},{"id":2271,"depth":2492,"text":2274,"children":2566},[2567,2568],{"id":2282,"depth":2497,"text":2285},{"id":2351,"depth":2497,"text":2354},{"id":2464,"depth":2492,"text":2467},"markdown","content:ratgeber:restnutzungsdauer-gutachten.md","content","ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten.md","ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten","md",[2577,2582,2586,2592,2593,2598,2604,2610,2615,2621,2627,2632,2637,2643],{"_path":2013,"title":2578,"description":2579,"h1":2580,"kicker":2581},"AfA erhöhen: 7 legale Wege für Vermieter 2026","AfA erhöhen 2026: kürzere Nutzungsdauer per Gutachten, Kaufpreisaufteilung, Herstellungskosten, degressive und Sonder-AfA – mit Rechenbeispielen.","AfA erhöhen: Sieben legale Wege, die Gebäudeabschreibung Ihrer Immobilie zu steigern","Strategie",{"_path":82,"title":2583,"description":2584,"h1":2585,"kicker":12},"AfA-Gutachten: Definition, Wirkung und Kosten 2026","AfA-Gutachten 2026: Rechtsgrundlage § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Rechenlogik Restwert ÷ Restnutzungsdauer, Anforderungen des Finanzamts, Kosten ab 699 €.","AfA-Gutachten: So verkürzen Sie die Nutzungsdauer und erhöhen die Gebäude-AfA",{"_path":2587,"title":2588,"description":2589,"h1":2590,"kicker":2591},"/ratgeber/betongold-gutachten","Betongold Gutachten: Angebot, Kosten & Vergleich 2026","Betongold Gutachten im Check 2026: 829 € ohne, 1.279 € mit Ortstermin laut Website. 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