[{"data":1,"prerenderedAt":2263},["ShallowReactive",2],{"ratgeber-restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen":3,"ratgeber-index":2192},{"_path":4,"_dir":5,"_draft":6,"_partial":6,"_locale":7,"title":8,"description":9,"h1":10,"keywords":11,"kicker":12,"answer":13,"datePublished":14,"dateModified":14,"related":15,"faqs":21,"body":58,"_type":2186,"_id":2187,"_source":2188,"_file":2189,"_stem":2190,"_extension":2191},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen","ratgeber",false,"","Restnutzungsdauer-Gutachten: Voraussetzungen 2026","Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen 2026: Objekt, Steuerlage, Gutachter und Gutachten in 4 Blöcken, mit Unterlagen-Tabelle und Rechenbeispielen.","Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen: Die komplette Checkliste für Vermieter 2026","restnutzungsdauer-gutachten voraussetzungen, nutzungsdauer gutachten voraussetzungen, kürzere nutzungsdauer nachweisen, § 7 abs. 4 satz 2 estg, afa-gutachten voraussetzungen","Checkliste","Ein Restnutzungsdauer-Gutachten setzt voraus, dass das Gebäude vermietet oder betrieblich genutzt wird, noch AfA-Volumen vorhanden ist, der Gebäudeanteil bekannt ist und mindestens ein Steuerbescheid änderbar ist. Der Sachverständige muss nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert oder öffentlich bestellt sein, das Objekt besichtigen und die Restnutzungsdauer objektbezogen nach ImmoWertV herleiten. Dann greift § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.","2026-10-06T00:00:00.000Z",[16,17,18,19,20],"restnutzungsdauer-gutachten-kosten","restnutzungsdauer-gutachten-wer-macht-das","restnutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend","restnutzungsdauer-gutachten-vor-oder-nach-sanierung","afa-gutachten",[22,25,28,31,34,37,40,43,46,49,52,55],{"q":23,"a":24},"Welche Voraussetzungen muss ein Restnutzungsdauer-Gutachten erfüllen?","Das Gutachten muss sich auf das konkrete Gebäude beziehen, zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nehmen und von einem öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen. So verlangt es das BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Eine Ortsbesichtigung und ein nachvollziehbarer Rechenweg nach ImmoWertV sind in der Praxis entscheidend.",{"q":26,"a":27},"Kann ich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für eine selbst genutzte Immobilie nutzen?","Nein. Die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG setzt Einkünfte voraus, also Vermietung, Verpachtung oder betriebliche Nutzung. Bei Selbstnutzung gibt es keine AfA und damit auch keinen Hebel für eine kürzere Nutzungsdauer. Wird das Objekt später vermietet, kann ein Gutachten ab diesem Zeitpunkt sinnvoll werden.",{"q":29,"a":30},"Welches Baujahr eignet sich für ein Restnutzungsdauer-Gutachten?","Erfahrungsgemäß eignen sich Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995, die nicht kernsaniert wurden. Sie landen häufig bei 18 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer und damit bei 3 bis 5,5 Prozent AfA statt 2 Prozent. Je älter das Gebäude und je geringer der Modernisierungsgrad, desto größer ist der Abstand zur gesetzlichen Typisierung von 50 beziehungsweise 40 Jahren.",{"q":32,"a":33},"Muss der Gutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein?","Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangt einen öffentlich bestellten und vereidigten oder einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Das FG Münster hat am 02.04.2025 (14 K 654/23 E) entschieden, dass eine Zertifizierungspflicht gesetzlich nicht besteht. Für eine reibungslose Anerkennung ohne Klage sollten Sie die BMF-Anforderung trotzdem erfüllen.",{"q":35,"a":36},"Ist eine Ortsbesichtigung Voraussetzung für die Anerkennung?","Gesetzlich ist sie nicht vorgeschrieben. Nach dem gescheiterten Versuch im Jahressteuergesetz 2024, die Besichtigung zur Pflicht zu machen, achten Finanzämter aber verstärkt darauf. Ein Gutachten ohne Innen- und Außenbesichtigung kann den tatsächlichen Zustand kaum objektbezogen belegen. Kallang schließt die Besichtigung deutschlandweit im Festpreis von 699 Euro ein.",{"q":38,"a":39},"Brauche ich eine Kaufpreisaufteilung, bevor ich das Gutachten beauftrage?","Ja, der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten muss feststehen, weil nur er abgeschrieben wird. Liegt eine Aufteilung aus der BMF-Arbeitshilfe oder dem Kaufvertrag vor, reicht das zunächst. Ist der Gebäudeanteil unplausibel niedrig, lohnt sich ein eigenes Kaufpreisaufteilungs-Gutachten, das Kallang für 349 Euro zusätzlich anbietet. Der BFH hat mit IX R 26/19 bestätigt, dass ein Gutachten der Arbeitshilfe vorgeht.",{"q":41,"a":42},"Funktioniert das Gutachten auch, wenn mein Steuerbescheid schon ergangen ist?","Ja, solange der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist. Das gilt innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 AO oder wenn der Bescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO steht. Für bestandskräftige Jahre wird keine AfA nachgeholt, der verbleibende Restwert wird aber auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt.",{"q":44,"a":45},"Gelten bei geerbten oder geschenkten Immobilien andere Voraussetzungen?","Bei unentgeltlichem Erwerb führen Sie nach § 11d EStDV die AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers fort. Das Gutachten setzt dann am verbliebenen Restwert an und verteilt ihn auf die kürzere Restnutzungsdauer. Die übrigen Voraussetzungen, insbesondere Vermietung und ein geeigneter Gutachter, bleiben unverändert.",{"q":47,"a":48},"Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei einem kleinen Gebäudeanteil?","Als Faustregel amortisiert sich ein Gutachten für 699 Euro bei 42 Prozent Grenzsteuersatz und 30 Jahren Restnutzungsdauer ab einem Gebäude-Restwert von rund 72.000 Euro bereits im ersten Jahr. Darunter dauert es länger, lohnt sich aber meist noch über die Laufzeit. Unter etwa 40.000 Euro Restwert wird der Vorteil klein.",{"q":50,"a":51},"Was passiert, wenn das Gebäude kernsaniert wurde?","Eine Kernsanierung mit 18 bis 20 Modernisierungspunkten nach Anlage 2 ImmoWertV verlängert die Restnutzungsdauer auf nahezu Neubauniveau. Dann liegt die rechnerische Restnutzungsdauer meist über 50 Jahren, und das Gutachten bringt keinen Vorteil gegenüber den gesetzlichen 2 Prozent. Vor einer geplanten Sanierung ist das Gutachten deshalb in der Regel vorteilhafter.",{"q":53,"a":54},"Welche Unterlagen braucht der Gutachter?","Üblich sind Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung, Grundbuchauszug, Baujahr-Nachweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr, Mietverträge oder Mietaufstellung sowie bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle. Fehlende Unterlagen ersetzt der Sachverständige teilweise durch Feststellungen vor Ort.",{"q":56,"a":57},"Wie lange dauert es, bis das Gutachten vorliegt?","Bei Kallang liegt das Gutachten 7 Werktage nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung vor. Optional sind Express in 3 Werktagen für 200 Euro Aufpreis oder Turbo in 24 Stunden für 699 Euro Aufpreis buchbar. Bei anderen Anbietern sind laut öffentlichen Angaben, Stand Oktober 2026, 14 Tage bis 3 Wochen üblich.",{"type":59,"children":60,"toc":2132},"root",[61,69,74,79,86,91,221,226,232,239,244,249,255,260,357,373,378,383,389,394,527,540,546,551,560,565,571,577,582,587,593,598,610,616,621,641,654,660,665,678,684,690,695,707,713,718,723,729,734,739,745,751,756,809,821,827,832,845,851,856,861,867,872,1151,1156,1162,1168,1173,1178,1183,1189,1194,1200,1205,1217,1223,1228,1234,1239,1245,1250,1256,1261,1267,1272,1278,1283,1289,1294,1300,1305,1311,1316,1371,1376,1382,1387,1438,1443,1449,1454,1504,1509,1515,1520,1554,1559,1565,1577,1583,1588,1598,1608,1618,1623,1629,1634,1697,1705,1727,1733,1738,1822,1834,1840,1848,1871,1879,1907,1915,1938,1946,1979,1984,1990,1995,2092,2112,2116,2122,2127],{"type":62,"tag":63,"props":64,"children":65},"element","p",{},[66],{"type":67,"value":68},"text","Wer die Gebäude-AfA von 2 Prozent auf 3, 4 oder 5 Prozent anheben möchte, braucht ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Die Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Bevor Sie ein solches Gutachten beauftragen, sollten Sie allerdings prüfen, ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall überhaupt erfüllt sind. Denn nicht jede Immobilie, nicht jede steuerliche Situation und nicht jeder Gutachter führt zum Ziel.",{"type":62,"tag":63,"props":70,"children":71},{},[72],{"type":67,"value":73},"Die Voraussetzungen für ein Restnutzungsdauer-Gutachten lassen sich in vier Blöcke sortieren: das Objekt (vermietet, älteres Baujahr, kein Kernsanierungsstand), die steuerliche Lage (AfA-Volumen vorhanden, Gebäudeanteil bekannt, Bescheid änderbar, nennenswerter Grenzsteuersatz), der Gutachter (Qualifikation nach BMF-Schreiben, ImmoWertV-Methode) und das Gutachten selbst (Pflichtinhalte, Ortsbesichtigung, Begleitschreiben). Erfüllt Ihr Fall alle vier Blöcke, ist die Anerkennung beim Finanzamt der Normalfall, wie die Entscheidungen des BFH (IX R 25/19, IX R 14/23) und des FG Münster (14 K 654/23 E) zeigen.",{"type":62,"tag":63,"props":75,"children":76},{},[77],{"type":67,"value":78},"Dieser Ratgeber geht jeden Block Punkt für Punkt durch, nennt die benötigten Unterlagen, behandelt Sonderfälle wie Erbschaft, GbR oder Ferienwohnung und rechnet an vier Beispielen vor, ab welchem Gebäudewert sich das Gutachten lohnt. Am Ende steht eine Checkliste zum Abhaken.",{"type":62,"tag":80,"props":81,"children":83},"h2",{"id":82},"die-vier-voraussetzungsblöcke-im-überblick",[84],{"type":67,"value":85},"Die vier Voraussetzungsblöcke im Überblick",{"type":62,"tag":63,"props":87,"children":88},{},[89],{"type":67,"value":90},"Die Prüfung der Voraussetzungen ist keine juristische Hürde, sondern eine Wirtschaftlichkeits- und Plausibilitätsprüfung. Die folgende Tabelle zeigt, welche Fragen Sie in welcher Reihenfolge beantworten sollten.",{"type":62,"tag":92,"props":93,"children":94},"table",{},[95,124],{"type":62,"tag":96,"props":97,"children":98},"thead",{},[99],{"type":62,"tag":100,"props":101,"children":102},"tr",{},[103,109,114,119],{"type":62,"tag":104,"props":105,"children":106},"th",{},[107],{"type":67,"value":108},"Block",{"type":62,"tag":104,"props":110,"children":111},{},[112],{"type":67,"value":113},"Kernfrage",{"type":62,"tag":104,"props":115,"children":116},{},[117],{"type":67,"value":118},"Typische K.-o.-Kriterien",{"type":62,"tag":104,"props":120,"children":121},{},[122],{"type":67,"value":123},"Wer prüft",{"type":62,"tag":125,"props":126,"children":127},"tbody",{},[128,152,175,198],{"type":62,"tag":100,"props":129,"children":130},{},[131,137,142,147],{"type":62,"tag":132,"props":133,"children":134},"td",{},[135],{"type":67,"value":136},"1. Objekt",{"type":62,"tag":132,"props":138,"children":139},{},[140],{"type":67,"value":141},"Ist das Gebäude vermietet, älter als etwa 30 Jahre und nicht kernsaniert?",{"type":62,"tag":132,"props":143,"children":144},{},[145],{"type":67,"value":146},"Selbstnutzung, Neubau ab 2023, Kernsanierung",{"type":62,"tag":132,"props":148,"children":149},{},[150],{"type":67,"value":151},"Sie selbst, kostenlose Ersteinschätzung",{"type":62,"tag":100,"props":153,"children":154},{},[155,160,165,170],{"type":62,"tag":132,"props":156,"children":157},{},[158],{"type":67,"value":159},"2. Steuerlage",{"type":62,"tag":132,"props":161,"children":162},{},[163],{"type":67,"value":164},"Gibt es noch AfA-Volumen, einen bekannten Gebäudeanteil, änderbare Bescheide und einen Grenzsteuersatz über etwa 25 Prozent?",{"type":62,"tag":132,"props":166,"children":167},{},[168],{"type":67,"value":169},"Vollständig abgeschrieben, Gebäudeanteil unbekannt, alle Jahre bestandskräftig, Verluste ohne Verrechnung",{"type":62,"tag":132,"props":171,"children":172},{},[173],{"type":67,"value":174},"Sie und Ihr Steuerberater",{"type":62,"tag":100,"props":176,"children":177},{},[178,183,188,193],{"type":62,"tag":132,"props":179,"children":180},{},[181],{"type":67,"value":182},"3. Gutachter",{"type":62,"tag":132,"props":184,"children":185},{},[186],{"type":67,"value":187},"Ist der Sachverständige öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und arbeitet er nach ImmoWertV?",{"type":62,"tag":132,"props":189,"children":190},{},[191],{"type":67,"value":192},"Fehlende Qualifikation, Verkehrswertgutachten ohne RND-Herleitung",{"type":62,"tag":132,"props":194,"children":195},{},[196],{"type":67,"value":197},"Sie anhand des Zertifikats",{"type":62,"tag":100,"props":199,"children":200},{},[201,206,211,216],{"type":62,"tag":132,"props":202,"children":203},{},[204],{"type":67,"value":205},"4. 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Sind Block 1 und 2 erfüllt, entscheidet die Qualität von Block 3 und 4 darüber, ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer akzeptiert.",{"type":62,"tag":80,"props":227,"children":229},{"id":228},"voraussetzung-1-das-objekt-vermietung-baujahr-modernisierungsgrad-zustand",[230],{"type":67,"value":231},"Voraussetzung 1: Das Objekt – Vermietung, Baujahr, Modernisierungsgrad, Zustand",{"type":62,"tag":233,"props":234,"children":236},"h3",{"id":235},"vermietet-oder-betrieblich-genutzt",[237],{"type":67,"value":238},"Vermietet oder betrieblich genutzt",{"type":62,"tag":63,"props":240,"children":241},{},[242],{"type":67,"value":243},"Die Gebäude-AfA ist eine Werbungskosten- oder Betriebsausgabenposition. Sie existiert nur, wenn das Gebäude der Erzielung von Einkünften dient: Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG oder Nutzung im Betriebsvermögen. Eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder ein selbst bewohntes Einfamilienhaus erzeugt keine AfA. Damit fehlt der Hebel, den eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen könnte.",{"type":62,"tag":63,"props":245,"children":246},{},[247],{"type":67,"value":248},"Bei teilweiser Vermietung, etwa einem Zweifamilienhaus mit einer selbst genutzten und einer vermieteten Wohnung, gilt die AfA nur für den vermieteten Teil. Das Restnutzungsdauer-Gutachten bezieht sich dann trotzdem auf das gesamte Gebäude, weil die Nutzungsdauer eine Eigenschaft des Bauwerks ist. Die steuerliche Auswertung erfolgt anteilig.",{"type":62,"tag":233,"props":250,"children":252},{"id":251},"baujahr-und-typisierte-nutzungsdauer",[253],{"type":67,"value":254},"Baujahr und typisierte Nutzungsdauer",{"type":62,"tag":63,"props":256,"children":257},{},[258],{"type":67,"value":259},"Der Gesetzgeber typisiert die Nutzungsdauer von Gebäuden in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG. Diese Typisierung ist der Maßstab, an dem sich die tatsächliche Nutzungsdauer messen lassen muss.",{"type":62,"tag":92,"props":261,"children":262},{},[263,284],{"type":62,"tag":96,"props":264,"children":265},{},[266],{"type":62,"tag":100,"props":267,"children":268},{},[269,274,279],{"type":62,"tag":104,"props":270,"children":271},{},[272],{"type":67,"value":273},"Gebäudeart (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG)",{"type":62,"tag":104,"props":275,"children":276},{},[277],{"type":67,"value":278},"AfA-Satz",{"type":62,"tag":104,"props":280,"children":281},{},[282],{"type":67,"value":283},"Typisierte Nutzungsdauer",{"type":62,"tag":125,"props":285,"children":286},{},[287,305,321,339],{"type":62,"tag":100,"props":288,"children":289},{},[290,295,300],{"type":62,"tag":132,"props":291,"children":292},{},[293],{"type":67,"value":294},"Nr. 1: Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen, keine Wohnzwecke, Bauantrag nach 31.03.1985",{"type":62,"tag":132,"props":296,"children":297},{},[298],{"type":67,"value":299},"3,0 %",{"type":62,"tag":132,"props":301,"children":302},{},[303],{"type":67,"value":304},"33 Jahre",{"type":62,"tag":100,"props":306,"children":307},{},[308,313,317],{"type":62,"tag":132,"props":309,"children":310},{},[311],{"type":67,"value":312},"Nr. 2a: Andere Gebäude, Fertigstellung nach 31.12.2022",{"type":62,"tag":132,"props":314,"children":315},{},[316],{"type":67,"value":299},{"type":62,"tag":132,"props":318,"children":319},{},[320],{"type":67,"value":304},{"type":62,"tag":100,"props":322,"children":323},{},[324,329,334],{"type":62,"tag":132,"props":325,"children":326},{},[327],{"type":67,"value":328},"Nr. 2b: Andere Gebäude, Fertigstellung nach 31.12.1924 und vor 01.01.2023",{"type":62,"tag":132,"props":330,"children":331},{},[332],{"type":67,"value":333},"2,0 %",{"type":62,"tag":132,"props":335,"children":336},{},[337],{"type":67,"value":338},"50 Jahre",{"type":62,"tag":100,"props":340,"children":341},{},[342,347,352],{"type":62,"tag":132,"props":343,"children":344},{},[345],{"type":67,"value":346},"Nr. 2c: Andere Gebäude, Fertigstellung vor 01.01.1925",{"type":62,"tag":132,"props":348,"children":349},{},[350],{"type":67,"value":351},"2,5 %",{"type":62,"tag":132,"props":353,"children":354},{},[355],{"type":67,"value":356},"40 Jahre",{"type":62,"tag":63,"props":358,"children":359},{},[360,362,371],{"type":67,"value":361},"Satz 2 der Vorschrift lautet sinngemäß: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Den Gesetzestext finden Sie bei ",{"type":62,"tag":363,"props":364,"children":368},"a",{"href":365,"rel":366},"https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html",[367],"nofollow",[369],{"type":67,"value":370},"gesetze-im-internet.de zu § 7 EStG",{"type":67,"value":372},".",{"type":62,"tag":63,"props":374,"children":375},{},[376],{"type":67,"value":377},"Die Voraussetzung lautet also nicht „Gebäude ist alt“, sondern „die vom Sachverständigen hergeleitete Restnutzungsdauer liegt unter der typisierten Dauer“. Bei einem Wohngebäude von 1965 beträgt die typisierte Dauer 50 Jahre ab Fertigstellung. Rechnerisch wäre es 2015 vollständig abgeschrieben gewesen, wenn der Erstbesitzer es noch hielte. Für den Käufer, der 2020 erworben hat, beginnt die 50-Jahres-Frist aber neu auf seine Anschaffungskosten. Genau hier setzt das Gutachten an: Ein 1965 errichtetes Gebäude hat 2026 nicht mehr 50, sondern nach ImmoWertV-Modell und Zustand häufig 20 bis 30 Jahre Restnutzungsdauer.",{"type":62,"tag":63,"props":379,"children":380},{},[381],{"type":67,"value":382},"Erfahrungsgemäß erfüllen Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung die Objektvoraussetzung. Sie landen typischerweise bei 18 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer, was einem AfA-Satz von 3 bis 5,5 Prozent entspricht.",{"type":62,"tag":233,"props":384,"children":386},{"id":385},"modernisierungsgrad-nach-anlage-2-immowertv",[387],{"type":67,"value":388},"Modernisierungsgrad nach Anlage 2 ImmoWertV",{"type":62,"tag":63,"props":390,"children":391},{},[392],{"type":67,"value":393},"Die ImmoWertV 2021 gibt in Anlage 1 eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum vor. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, angepasst um Modernisierungen (Verlängerung) oder unterlassene Instandhaltung (Verkürzung). Anlage 2 bewertet Modernisierungen mit Punkten.",{"type":62,"tag":92,"props":395,"children":396},{},[397,413],{"type":62,"tag":96,"props":398,"children":399},{},[400],{"type":62,"tag":100,"props":401,"children":402},{},[403,408],{"type":62,"tag":104,"props":404,"children":405},{},[406],{"type":67,"value":407},"Modernisierungsmaßnahme (Anlage 2 ImmoWertV)",{"type":62,"tag":104,"props":409,"children":410},{},[411],{"type":67,"value":412},"Punkte",{"type":62,"tag":125,"props":414,"children":415},{},[416,429,441,454,466,478,490,502,514],{"type":62,"tag":100,"props":417,"children":418},{},[419,424],{"type":62,"tag":132,"props":420,"children":421},{},[422],{"type":67,"value":423},"Dacherneuerung inkl. Dämmung",{"type":62,"tag":132,"props":425,"children":426},{},[427],{"type":67,"value":428},"4",{"type":62,"tag":100,"props":430,"children":431},{},[432,437],{"type":62,"tag":132,"props":433,"children":434},{},[435],{"type":67,"value":436},"Wärmedämmung der Außenwände",{"type":62,"tag":132,"props":438,"children":439},{},[440],{"type":67,"value":428},{"type":62,"tag":100,"props":442,"children":443},{},[444,449],{"type":62,"tag":132,"props":445,"children":446},{},[447],{"type":67,"value":448},"Modernisierung Fenster und Außentüren",{"type":62,"tag":132,"props":450,"children":451},{},[452],{"type":67,"value":453},"2",{"type":62,"tag":100,"props":455,"children":456},{},[457,462],{"type":62,"tag":132,"props":458,"children":459},{},[460],{"type":67,"value":461},"Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)",{"type":62,"tag":132,"props":463,"children":464},{},[465],{"type":67,"value":453},{"type":62,"tag":100,"props":467,"children":468},{},[469,474],{"type":62,"tag":132,"props":470,"children":471},{},[472],{"type":67,"value":473},"Heizungsanlage",{"type":62,"tag":132,"props":475,"children":476},{},[477],{"type":67,"value":453},{"type":62,"tag":100,"props":479,"children":480},{},[481,486],{"type":62,"tag":132,"props":482,"children":483},{},[484],{"type":67,"value":485},"Bäder",{"type":62,"tag":132,"props":487,"children":488},{},[489],{"type":67,"value":453},{"type":62,"tag":100,"props":491,"children":492},{},[493,498],{"type":62,"tag":132,"props":494,"children":495},{},[496],{"type":67,"value":497},"Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen)",{"type":62,"tag":132,"props":499,"children":500},{},[501],{"type":67,"value":453},{"type":62,"tag":100,"props":503,"children":504},{},[505,510],{"type":62,"tag":132,"props":506,"children":507},{},[508],{"type":67,"value":509},"Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung",{"type":62,"tag":132,"props":511,"children":512},{},[513],{"type":67,"value":453},{"type":62,"tag":100,"props":515,"children":516},{},[517,522],{"type":62,"tag":132,"props":518,"children":519},{},[520],{"type":67,"value":521},"Maximal",{"type":62,"tag":132,"props":523,"children":524},{},[525],{"type":67,"value":526},"20",{"type":62,"tag":63,"props":528,"children":529},{},[530,532,538],{"type":67,"value":531},"Die Praxisregel: Bei 0 bis 1 Punkten liegt die Restnutzungsdauer nahe an „Gesamtnutzungsdauer minus Alter“. Bei 18 bis 20 Punkten liegt sie nahe am Neubau. Ein 1960 errichtetes Mehrfamilienhaus mit neuer Heizung (2 Punkte) und neuen Fenstern (2 Punkte) hat 4 Punkte und bleibt damit klar im Bereich, in dem sich ein Gutachten lohnt. Dasselbe Haus nach Dachsanierung, Außendämmung, neuen Leitungen, neuer Heizung, neuen Bädern und neuen Fenstern (16 Punkte) rückt an die Grenze. Wer eine Sanierung plant, sollte den Ratgeber zum ",{"type":62,"tag":363,"props":533,"children":535},{"href":534},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-vor-oder-nach-sanierung",[536],{"type":67,"value":537},"Zeitpunkt des Gutachtens vor oder nach der Sanierung",{"type":67,"value":539}," lesen.",{"type":62,"tag":233,"props":541,"children":543},{"id":542},"zustand-und-wirtschaftliche-entwertung",[544],{"type":67,"value":545},"Zustand und wirtschaftliche Entwertung",{"type":62,"tag":63,"props":547,"children":548},{},[549],{"type":67,"value":550},"§ 11c Abs. 1 EStDV nennt drei Gründe für eine kürzere Nutzungsdauer: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Die Objektvoraussetzung ist deshalb nicht nur erfüllt, wenn das Gebäude baufällig ist. Der BFH hat in IX R 14/23 ausdrücklich bestätigt, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist: Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau zählen. Ein strukturell solides, aber mit 1960er-Grundrissen, Einfachverglasung und Nachtspeicherheizung ausgestattetes Haus ist wirtschaftlich entwertet, auch wenn Statik und Dach noch 40 Jahre halten würden.",{"type":62,"tag":552,"props":553,"children":554},"blockquote",{},[555],{"type":62,"tag":63,"props":556,"children":557},{},[558],{"type":67,"value":559},"„Maßgeblich sind technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen.“ (§ 11c Abs. 1 EStDV, sinngemäß)",{"type":62,"tag":63,"props":561,"children":562},{},[563],{"type":67,"value":564},"Für die Prüfung der Voraussetzung genügt zunächst eine ehrliche Selbsteinschätzung: Welche der acht Modernisierungsgruppen sind in den letzten 20 Jahren erneuert worden? Alles, was nicht erneuert wurde, spricht für eine kürzere Restnutzungsdauer.",{"type":62,"tag":80,"props":566,"children":568},{"id":567},"voraussetzung-2-die-steuerliche-ausgangslage",[569],{"type":67,"value":570},"Voraussetzung 2: Die steuerliche Ausgangslage",{"type":62,"tag":233,"props":572,"children":574},{"id":573},"afa-volumen-noch-vorhanden",[575],{"type":67,"value":576},"AfA-Volumen noch vorhanden",{"type":62,"tag":63,"props":578,"children":579},{},[580],{"type":67,"value":581},"Das Gutachten erhöht nicht das AfA-Volumen, sondern verteilt es auf weniger Jahre. Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer. Ist der Gebäudeanteil bereits vollständig abgeschrieben, gibt es nichts mehr zu verteilen. Das betrifft vor allem Erstbesitzer, die ein Gebäude seit 50 Jahren halten, sowie Erben, die eine schon lange laufende AfA fortführen.",{"type":62,"tag":63,"props":583,"children":584},{},[585],{"type":67,"value":586},"Ein ausreichendes Volumen ist dagegen praktisch immer vorhanden, wenn Sie das Objekt in den letzten 30 Jahren gekauft haben. Selbst nach 20 Jahren linearer AfA zu 2 Prozent sind noch 60 Prozent der Anschaffungskosten offen.",{"type":62,"tag":233,"props":588,"children":590},{"id":589},"gebäudeanteil-bekannt",[591],{"type":67,"value":592},"Gebäudeanteil bekannt",{"type":62,"tag":63,"props":594,"children":595},{},[596],{"type":67,"value":597},"Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibbar. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb muss die Kaufpreisaufteilung feststehen, bevor Sie die Wirkung des Gutachtens berechnen können. In vielen Fällen liegt sie bereits vor: aus dem notariellen Kaufvertrag, aus der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung oder aus einem früheren Bescheid.",{"type":62,"tag":63,"props":599,"children":600},{},[601,603,609],{"type":67,"value":602},"Der BFH hat am 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht. Fällt der Gebäudeanteil nach Arbeitshilfe unplausibel niedrig aus, etwa 40 Prozent bei einem Mehrfamilienhaus in einfacher Lage, lohnt sich ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten. Kallang bietet es für 349 Euro zusätzlich zum Nutzungsdauer-Gutachten an. Details zur Kombination beider Gutachten finden Sie auf der Seite ",{"type":62,"tag":363,"props":604,"children":606},{"href":605},"/vergleich/kaufpreisaufteilung",[607],{"type":67,"value":608},"Kaufpreisaufteilung im Vergleich",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":233,"props":611,"children":613},{"id":612},"offene-oder-änderbare-bescheide",[614],{"type":67,"value":615},"Offene oder änderbare Bescheide",{"type":62,"tag":63,"props":617,"children":618},{},[619],{"type":67,"value":620},"Die kürzere Nutzungsdauer kann nur für Veranlagungszeiträume genutzt werden, die noch nicht bestandskräftig sind. Das ist eine harte Voraussetzung. Drei Fallgruppen sind zu unterscheiden:",{"type":62,"tag":622,"props":623,"children":624},"ul",{},[625,631,636],{"type":62,"tag":626,"props":627,"children":628},"li",{},[629],{"type":67,"value":630},"Der Bescheid ist noch nicht ergangen oder die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO) läuft noch. Das Gutachten wird mit der Steuererklärung oder im Einspruch eingereicht.",{"type":62,"tag":626,"props":632,"children":633},{},[634],{"type":67,"value":635},"Der Bescheid steht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO). Er ist bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist jederzeit änderbar. Ein Antrag auf Änderung genügt.",{"type":62,"tag":626,"props":637,"children":638},{},[639],{"type":67,"value":640},"Der Bescheid ist bestandskräftig. Eine Änderung wegen neuer Tatsachen nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO wird von der Finanzverwaltung bei nachträglich erstellten Gutachten häufig abgelehnt, weil das Gutachten als Beweismittel und nicht als neue Tatsache gilt. Hier gilt: Die AfA bestandskräftiger Jahre wird nicht nachgeholt, aber der verbleibende Restwert wird ab dem ersten offenen Jahr auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt.",{"type":62,"tag":63,"props":642,"children":643},{},[644,646,652],{"type":67,"value":645},"Die Festsetzungsfrist beträgt nach § 169 AO vier Jahre, mit Anlaufhemmung nach § 170 AO ab Ablauf des Jahres der Abgabe der Erklärung, spätestens drei Jahre nach Entstehung der Steuer. Die Einzelheiten erläutert der Ratgeber zum ",{"type":62,"tag":363,"props":647,"children":649},{"href":648},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-rueckwirkend",[650],{"type":67,"value":651},"Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend",{"type":67,"value":653},". Für die Voraussetzungsprüfung reicht die Feststellung: Mindestens das laufende Jahr ist immer offen. Das Gutachten verliert also nie vollständig seine Wirkung, es verliert höchstens Jahre.",{"type":62,"tag":233,"props":655,"children":657},{"id":656},"grenzsteuersatz",[658],{"type":67,"value":659},"Grenzsteuersatz",{"type":62,"tag":63,"props":661,"children":662},{},[663],{"type":67,"value":664},"Die Steuerersparnis ergibt sich aus Mehr-AfA mal persönlichem Grenzsteuersatz. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 Prozent, ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 277.826 Euro bei 45 Prozent, jeweils zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent ist die Ersparnis entsprechend kleiner, bei Verlusten aus Vermietung ohne Verrechnungsmöglichkeit im selben Jahr wirkt die Mehr-AfA erst über den Verlustvortrag.",{"type":62,"tag":63,"props":666,"children":667},{},[668,670,676],{"type":67,"value":669},"Das ist keine rechtliche, aber eine wirtschaftliche Voraussetzung. Ein Rentnerehepaar mit niedrigem Gesamteinkommen und einer kleinen vermieteten Wohnung hat einen geringeren Hebel als ein Angestellter im Spitzensteuersatz mit einem Mehrfamilienhaus. Der ",{"type":62,"tag":363,"props":671,"children":673},{"href":672},"/nutzungsdauer/afa-rechner",[674],{"type":67,"value":675},"AfA-Rechner",{"type":67,"value":677}," rechnet mit Ihrem individuellen Steuersatz.",{"type":62,"tag":80,"props":679,"children":681},{"id":680},"voraussetzung-3-der-gutachter-qualifikation-und-methode",[682],{"type":67,"value":683},"Voraussetzung 3: Der Gutachter – Qualifikation und Methode",{"type":62,"tag":233,"props":685,"children":687},{"id":686},"was-das-bmf-schreiben-vom-22022023-verlangt",[688],{"type":67,"value":689},"Was das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangt",{"type":62,"tag":63,"props":691,"children":692},{},[693],{"type":67,"value":694},"Die Finanzverwaltung hat ihre Anforderungen im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) gebündelt. Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer soll durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen geführt werden. Das Gutachten muss sich auf das konkrete Gebäude beziehen und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nehmen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV oder ein reines Verkehrswertgutachten genügt laut BMF nicht.",{"type":62,"tag":63,"props":696,"children":697},{},[698,700,706],{"type":67,"value":699},"Für die Voraussetzungsprüfung heißt das: Fragen Sie den Gutachter nach dem Zertifikat oder der Bestellungsurkunde, bevor Sie beauftragen. Kallang setzt ausschließlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige ein. Welche Berufsgruppen in Frage kommen und wie Sie ein Zertifikat prüfen, erklärt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":363,"props":701,"children":703},{"href":702},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-wer-macht-das",[704],{"type":67,"value":705},"Restnutzungsdauer-Gutachten: Wer macht das?",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":233,"props":708,"children":710},{"id":709},"methode-immowertv-modell-mit-objektbezug",[711],{"type":67,"value":712},"Methode: ImmoWertV-Modell mit Objektbezug",{"type":62,"tag":63,"props":714,"children":715},{},[716],{"type":67,"value":717},"Der BFH hat in IX R 25/19 klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung anhand des Modells der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig. In IX R 14/23 hat der BFH das bestätigt und ergänzt, dass auch ein Verkehrswertgutachten mit Aussagen zur Restnutzungsdauer genügen kann.",{"type":62,"tag":63,"props":719,"children":720},{},[721],{"type":67,"value":722},"Die Voraussetzung an die Methode lautet deshalb: Das ImmoWertV-Modell ist der Rahmen, der Objektbezug ist der Inhalt. Ein Gutachten, das 80 Jahre minus Alter rechnet und fertig ist, erfüllt die Voraussetzung nicht. Ein Gutachten, das das Modell anwendet, die Modernisierungspunkte vor Ort erhebt, die wirtschaftliche Entwertung beschreibt und das Ergebnis begründet, erfüllt sie.",{"type":62,"tag":233,"props":724,"children":726},{"id":725},"die-position-des-fg-münster",[727],{"type":67,"value":728},"Die Position des FG Münster",{"type":62,"tag":63,"props":730,"children":731},{},[732],{"type":67,"value":733},"Das FG Münster hat am 02.04.2025 (14 K 654/23 E) eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren anerkannt und dabei festgestellt, dass eine Zertifizierungspflicht des Gutachters gesetzlich nicht besteht. Die Methode sei frei wählbar, der Modellansatz zulässig, und eine Schätzung mit Bandbreite sei erlaubt. Die Revision wurde nicht zugelassen.",{"type":62,"tag":63,"props":735,"children":736},{},[737],{"type":67,"value":738},"Diese Entscheidung entlastet Steuerpflichtige, die bereits ein Gutachten eines nicht zertifizierten Architekten oder Bauingenieurs vorliegen haben. Für die Planung eines neuen Gutachtens ist sie aber kein Grund, auf die Qualifikation zu verzichten. Das BMF-Schreiben bindet die Finanzämter, nicht die Gerichte. Wer die BMF-Anforderungen erfüllt, vermeidet den Weg zum Finanzgericht.",{"type":62,"tag":80,"props":740,"children":742},{"id":741},"voraussetzung-4-das-gutachten-pflichtinhalte-besichtigung-begleitschreiben",[743],{"type":67,"value":744},"Voraussetzung 4: Das Gutachten – Pflichtinhalte, Besichtigung, Begleitschreiben",{"type":62,"tag":233,"props":746,"children":748},{"id":747},"pflichtinhalte-eines-anerkennungsfähigen-gutachtens",[749],{"type":67,"value":750},"Pflichtinhalte eines anerkennungsfähigen Gutachtens",{"type":62,"tag":63,"props":752,"children":753},{},[754],{"type":67,"value":755},"Aus BMF-Schreiben, Rechtsprechung und Verwaltungspraxis ergibt sich ein klarer Katalog. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten sollte mindestens enthalten:",{"type":62,"tag":622,"props":757,"children":758},{},[759,764,769,774,779,784,789,794,799,804],{"type":62,"tag":626,"props":760,"children":761},{},[762],{"type":67,"value":763},"Auftrag und Zweck (Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) mit Stichtag,",{"type":62,"tag":626,"props":765,"children":766},{},[767],{"type":67,"value":768},"vollständige Objektdaten (Adresse, Grundbuch, Baujahr, Gebäudeart, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Einheiten),",{"type":62,"tag":626,"props":770,"children":771},{},[772],{"type":67,"value":773},"Protokoll der Ortsbesichtigung mit Datum, besichtigten Bereichen und Fotodokumentation,",{"type":62,"tag":626,"props":775,"children":776},{},[777],{"type":67,"value":778},"Baubeschreibung mit Konstruktion, Ausstattung und Haustechnik,",{"type":62,"tag":626,"props":780,"children":781},{},[782],{"type":67,"value":783},"Feststellungen zu Zustand, Mängeln und Instandhaltungsrückstau,",{"type":62,"tag":626,"props":785,"children":786},{},[787],{"type":67,"value":788},"Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr und Zuordnung zu den Punkten der Anlage 2 ImmoWertV,",{"type":62,"tag":626,"props":790,"children":791},{},[792],{"type":67,"value":793},"Herleitung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV mit Gesamtnutzungsdauer, Alter, Modernisierungspunkten und Anpassungen,",{"type":62,"tag":626,"props":795,"children":796},{},[797],{"type":67,"value":798},"Stellungnahme zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen,",{"type":62,"tag":626,"props":800,"children":801},{},[802],{"type":67,"value":803},"Ergebnis als Jahreszahl, gegebenenfalls mit Bandbreite,",{"type":62,"tag":626,"props":805,"children":806},{},[807],{"type":67,"value":808},"Qualifikationsnachweis des Sachverständigen (Zertifikat oder Bestellungsurkunde) und Unterschrift.",{"type":62,"tag":63,"props":810,"children":811},{},[812,814,820],{"type":67,"value":813},"Wie diese Kapitel konkret aussehen, zeigt der Ratgeber zum ",{"type":62,"tag":363,"props":815,"children":817},{"href":816},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-muster",[818],{"type":67,"value":819},"Aufbau und Muster eines Restnutzungsdauer-Gutachtens",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":233,"props":822,"children":824},{"id":823},"ortsbesichtigung",[825],{"type":67,"value":826},"Ortsbesichtigung",{"type":62,"tag":63,"props":828,"children":829},{},[830],{"type":67,"value":831},"Gesetzlich ist die Ortsbesichtigung nicht vorgeschrieben. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 wollte sie zusammen mit weiteren Einschränkungen von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zur Pflicht machen. Die Einschränkung wurde im Gesetzgebungsverfahren nicht umgesetzt. In der Praxis achten Finanzämter seither aber verstärkt auf Ortsbesichtigung und objektbezogene Begründung.",{"type":62,"tag":63,"props":833,"children":834},{},[835,837,843],{"type":67,"value":836},"Die Besichtigung ist faktisch die Voraussetzung dafür, dass das Gutachten den Objektbezug nachweisen kann, den das BMF-Schreiben verlangt. Ein Sachverständiger, der das Gebäude nie gesehen hat, kann Verschleiß, Modernisierungsstand und wirtschaftliche Entwertung nur aus Fotos und Angaben des Auftraggebers ableiten. Das Finanzamt weiß das. Kallang führt deshalb bei jedem Auftrag eine Innen- und Außenbesichtigung durch, deutschlandweit in allen 16 Bundesländern, Fahrtkosten inklusive. Die Argumente für und gegen Gutachten ohne Besichtigung fasst die Seite ",{"type":62,"tag":363,"props":838,"children":840},{"href":839},"/vergleich/ortsbesichtigung-restnutzungsdauer",[841],{"type":67,"value":842},"Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten",{"type":67,"value":844}," zusammen.",{"type":62,"tag":233,"props":846,"children":848},{"id":847},"begleitschreiben-für-das-finanzamt",[849],{"type":67,"value":850},"Begleitschreiben für das Finanzamt",{"type":62,"tag":63,"props":852,"children":853},{},[854],{"type":67,"value":855},"Ein Begleitschreiben ist keine formale Voraussetzung, aber ein praktischer Erfolgsfaktor. Es erläutert dem Sachbearbeiter in ein bis zwei Seiten, auf welcher Rechtsgrundlage die kürzere Nutzungsdauer geltend gemacht wird, welche Rechtsprechung das stützt und wie sich die neue AfA berechnet. Es beantwortet die typischen Rückfragen vorab. Kallang legt jedem Gutachten ein Begleitschreiben bei und bessert bei Rückfragen der Behörde kostenlos nach, ohne Stundensatz und bis zur Entscheidung.",{"type":62,"tag":857,"props":858,"children":860},"ratgeber-cta",{"title":859},"Voraussetzungen erfüllt? Kürzere Nutzungsdauer nachweisen: 699 € Festpreis inkl. Besichtigung.",[],{"type":62,"tag":80,"props":862,"children":864},{"id":863},"welche-unterlagen-sie-für-das-restnutzungsdauer-gutachten-brauchen",[865],{"type":67,"value":866},"Welche Unterlagen Sie für das Restnutzungsdauer-Gutachten brauchen",{"type":62,"tag":63,"props":868,"children":869},{},[870],{"type":67,"value":871},"Die Unterlagen dienen zwei Zwecken: Sie belegen Baujahr, Fläche und Anschaffungskosten, und sie dokumentieren die Modernisierungshistorie. Die folgende Tabelle ordnet die Dokumente nach Priorität.",{"type":62,"tag":92,"props":873,"children":874},{},[875,901],{"type":62,"tag":96,"props":876,"children":877},{},[878],{"type":62,"tag":100,"props":879,"children":880},{},[881,886,891,896],{"type":62,"tag":104,"props":882,"children":883},{},[884],{"type":67,"value":885},"Unterlage",{"type":62,"tag":104,"props":887,"children":888},{},[889],{"type":67,"value":890},"Wofür",{"type":62,"tag":104,"props":892,"children":893},{},[894],{"type":67,"value":895},"Priorität",{"type":62,"tag":104,"props":897,"children":898},{},[899],{"type":67,"value":900},"Falls nicht vorhanden",{"type":62,"tag":125,"props":902,"children":903},{},[904,927,949,972,994,1016,1039,1061,1083,1106,1128],{"type":62,"tag":100,"props":905,"children":906},{},[907,912,917,922],{"type":62,"tag":132,"props":908,"children":909},{},[910],{"type":67,"value":911},"Notarieller Kaufvertrag mit Kaufpreis und Datum",{"type":62,"tag":132,"props":913,"children":914},{},[915],{"type":67,"value":916},"Anschaffungskosten, Stichtag, Kaufpreisaufteilung",{"type":62,"tag":132,"props":918,"children":919},{},[920],{"type":67,"value":921},"Pflicht",{"type":62,"tag":132,"props":923,"children":924},{},[925],{"type":67,"value":926},"Steuerberater oder Notar anfragen",{"type":62,"tag":100,"props":928,"children":929},{},[930,935,940,944],{"type":62,"tag":132,"props":931,"children":932},{},[933],{"type":67,"value":934},"Kaufpreisaufteilung (Vertrag, BMF-Arbeitshilfe, Bescheid)",{"type":62,"tag":132,"props":936,"children":937},{},[938],{"type":67,"value":939},"Gebäudeanteil als AfA-Basis",{"type":62,"tag":132,"props":941,"children":942},{},[943],{"type":67,"value":921},{"type":62,"tag":132,"props":945,"children":946},{},[947],{"type":67,"value":948},"Kaufpreisaufteilungs-Gutachten (+349 €)",{"type":62,"tag":100,"props":950,"children":951},{},[952,957,962,967],{"type":62,"tag":132,"props":953,"children":954},{},[955],{"type":67,"value":956},"Grundbuchauszug",{"type":62,"tag":132,"props":958,"children":959},{},[960],{"type":67,"value":961},"Eigentum, Lasten, Teileigentum",{"type":62,"tag":132,"props":963,"children":964},{},[965],{"type":67,"value":966},"Hoch",{"type":62,"tag":132,"props":968,"children":969},{},[970],{"type":67,"value":971},"Grundbuchamt, meist über Notar",{"type":62,"tag":100,"props":973,"children":974},{},[975,980,985,989],{"type":62,"tag":132,"props":976,"children":977},{},[978],{"type":67,"value":979},"Baujahr-Nachweis (Bauakte, Baugenehmigung, Energieausweis)",{"type":62,"tag":132,"props":981,"children":982},{},[983],{"type":67,"value":984},"Alter für § 4 Abs. 3 ImmoWertV",{"type":62,"tag":132,"props":986,"children":987},{},[988],{"type":67,"value":921},{"type":62,"tag":132,"props":990,"children":991},{},[992],{"type":67,"value":993},"Bauaktenauskunft der Gemeinde, Schätzung durch Sachverständigen",{"type":62,"tag":100,"props":995,"children":996},{},[997,1002,1007,1011],{"type":62,"tag":132,"props":998,"children":999},{},[1000],{"type":67,"value":1001},"Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung",{"type":62,"tag":132,"props":1003,"children":1004},{},[1005],{"type":67,"value":1006},"Objektdaten, Grundrissbewertung",{"type":62,"tag":132,"props":1008,"children":1009},{},[1010],{"type":67,"value":966},{"type":62,"tag":132,"props":1012,"children":1013},{},[1014],{"type":67,"value":1015},"Aufmaß vor Ort",{"type":62,"tag":100,"props":1017,"children":1018},{},[1019,1024,1029,1034],{"type":62,"tag":132,"props":1020,"children":1021},{},[1022],{"type":67,"value":1023},"Energieausweis",{"type":62,"tag":132,"props":1025,"children":1026},{},[1027],{"type":67,"value":1028},"Haustechnik, Dämmstandard, Baujahr Heizung",{"type":62,"tag":132,"props":1030,"children":1031},{},[1032],{"type":67,"value":1033},"Mittel",{"type":62,"tag":132,"props":1035,"children":1036},{},[1037],{"type":67,"value":1038},"Feststellung vor Ort",{"type":62,"tag":100,"props":1040,"children":1041},{},[1042,1047,1052,1056],{"type":62,"tag":132,"props":1043,"children":1044},{},[1045],{"type":67,"value":1046},"Aufstellung der Modernisierungen mit Jahr und Rechnungen",{"type":62,"tag":132,"props":1048,"children":1049},{},[1050],{"type":67,"value":1051},"Punkte nach Anlage 2 ImmoWertV",{"type":62,"tag":132,"props":1053,"children":1054},{},[1055],{"type":67,"value":966},{"type":62,"tag":132,"props":1057,"children":1058},{},[1059],{"type":67,"value":1060},"Angaben des Vorbesitzers, Verwalterunterlagen, Feststellung vor Ort",{"type":62,"tag":100,"props":1062,"children":1063},{},[1064,1069,1074,1078],{"type":62,"tag":132,"props":1065,"children":1066},{},[1067],{"type":67,"value":1068},"Mietverträge oder Mietaufstellung",{"type":62,"tag":132,"props":1070,"children":1071},{},[1072],{"type":67,"value":1073},"Nachweis der Vermietung, Markttauglichkeit",{"type":62,"tag":132,"props":1075,"children":1076},{},[1077],{"type":67,"value":1033},{"type":62,"tag":132,"props":1079,"children":1080},{},[1081],{"type":67,"value":1082},"Kontoauszüge, Anlage V",{"type":62,"tag":100,"props":1084,"children":1085},{},[1086,1091,1096,1101],{"type":62,"tag":132,"props":1087,"children":1088},{},[1089],{"type":67,"value":1090},"Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan (bei ETW)",{"type":62,"tag":132,"props":1092,"children":1093},{},[1094],{"type":67,"value":1095},"Gemeinschaftseigentum, geplante Sanierungen, Rücklage",{"type":62,"tag":132,"props":1097,"children":1098},{},[1099],{"type":67,"value":1100},"Hoch bei ETW",{"type":62,"tag":132,"props":1102,"children":1103},{},[1104],{"type":67,"value":1105},"Hausverwaltung",{"type":62,"tag":100,"props":1107,"children":1108},{},[1109,1114,1119,1123],{"type":62,"tag":132,"props":1110,"children":1111},{},[1112],{"type":67,"value":1113},"Letzter Steuerbescheid und Anlage V",{"type":62,"tag":132,"props":1115,"children":1116},{},[1117],{"type":67,"value":1118},"Bisherige AfA, Restwert, offener Veranlagungszeitraum",{"type":62,"tag":132,"props":1120,"children":1121},{},[1122],{"type":67,"value":966},{"type":62,"tag":132,"props":1124,"children":1125},{},[1126],{"type":67,"value":1127},"Steuerberater, ELSTER",{"type":62,"tag":100,"props":1129,"children":1130},{},[1131,1136,1141,1146],{"type":62,"tag":132,"props":1132,"children":1133},{},[1134],{"type":67,"value":1135},"Fotos von Schäden und Mängeln",{"type":62,"tag":132,"props":1137,"children":1138},{},[1139],{"type":67,"value":1140},"Ergänzung zur Besichtigung",{"type":62,"tag":132,"props":1142,"children":1143},{},[1144],{"type":67,"value":1145},"Niedrig",{"type":62,"tag":132,"props":1147,"children":1148},{},[1149],{"type":67,"value":1150},"Werden bei der Besichtigung aufgenommen",{"type":62,"tag":63,"props":1152,"children":1153},{},[1154],{"type":67,"value":1155},"Fehlen einzelne Unterlagen, ist das selten ein Ausschlussgrund. Der Sachverständige ersetzt sie durch Feststellungen vor Ort. Entscheidend sind Kaufvertrag, Baujahr und Gebäudeanteil, weil ohne sie weder der Stichtag noch die AfA-Basis feststehen.",{"type":62,"tag":80,"props":1157,"children":1159},{"id":1158},"sonderfälle-erbe-schenkung-gbr-gewerbe-ferienwohnung-teileigentum",[1160],{"type":67,"value":1161},"Sonderfälle: Erbe, Schenkung, GbR, Gewerbe, Ferienwohnung, Teileigentum",{"type":62,"tag":233,"props":1163,"children":1165},{"id":1164},"erbschaft-und-schenkung-11d-estdv",[1166],{"type":67,"value":1167},"Erbschaft und Schenkung (§ 11d EStDV)",{"type":62,"tag":63,"props":1169,"children":1170},{},[1171],{"type":67,"value":1172},"Bei unentgeltlichem Erwerb gibt es keine eigenen Anschaffungskosten. Nach § 11d EStDV führt der Rechtsnachfolger die AfA-Bemessungsgrundlage und die bisherige AfA des Rechtsvorgängers fort. Das Restnutzungsdauer-Gutachten ändert daran nichts, es setzt nur am verbliebenen Restwert an.",{"type":62,"tag":63,"props":1174,"children":1175},{},[1176],{"type":67,"value":1177},"Beispiel: Die Eltern haben 2005 ein Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudeanteil von 500.000 Euro gekauft und 2 Prozent abgeschrieben, also 10.000 Euro pro Jahr. 2026 geht es im Erbweg über. Bis Ende 2025 sind 21 Jahre abgeschrieben, 210.000 Euro. Der Restwert beträgt 290.000 Euro. Ohne Gutachten läuft die AfA weitere 29 Jahre mit 10.000 Euro. Ein Gutachten mit 20 Jahren Restnutzungsdauer ergibt 290.000 geteilt durch 20 gleich 14.500 Euro pro Jahr. Die Mehr-AfA beträgt 4.500 Euro, die Steuerersparnis bei 42 Prozent 1.890 Euro pro Jahr. Voraussetzung bleibt, dass die Erben vermieten.",{"type":62,"tag":63,"props":1179,"children":1180},{},[1181],{"type":67,"value":1182},"Zu beachten ist bei Erbfällen, dass die bisherige AfA häufig schon lange läuft. Je größer der bereits abgeschriebene Anteil, desto kleiner der Restwert und desto kleiner der Hebel. Ein Blick in den letzten Bescheid des Erblassers klärt die Lage.",{"type":62,"tag":233,"props":1184,"children":1186},{"id":1185},"gbr-und-bruchteilsgemeinschaft",[1187],{"type":67,"value":1188},"GbR und Bruchteilsgemeinschaft",{"type":62,"tag":63,"props":1190,"children":1191},{},[1192],{"type":67,"value":1193},"Bei einer vermietenden GbR oder einer Bruchteilsgemeinschaft werden die Einkünfte einheitlich und gesondert festgestellt. Das Gutachten bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf die Gesellschafter, und wird mit der Feststellungserklärung eingereicht. Die kürzere Nutzungsdauer gilt dann für alle Beteiligten gleichermaßen. Ein einzelner Gesellschafter kann nicht abweichend abschreiben. Für die Beauftragung genügt in der Regel ein Gesellschafter mit Vertretungsbefugnis, die Kosten sind Werbungskosten der Gemeinschaft.",{"type":62,"tag":233,"props":1195,"children":1197},{"id":1196},"gewerbeimmobilien-und-gemischte-nutzung",[1198],{"type":67,"value":1199},"Gewerbeimmobilien und gemischte Nutzung",{"type":62,"tag":63,"props":1201,"children":1202},{},[1203],{"type":67,"value":1204},"Für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, gilt die typisierte Nutzungsdauer von 33 Jahren (3 Prozent). Die ImmoWertV setzt für Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 60 Jahre Gesamtnutzungsdauer an, für Kauf- und Warenhäuser sowie Verbrauchermärkte 30 bis 50 Jahre, für Produktions- und Lagerhallen 40 Jahre.",{"type":62,"tag":63,"props":1206,"children":1207},{},[1208,1210,1216],{"type":67,"value":1209},"Die Voraussetzung „Restnutzungsdauer kürzer als typisiert“ ist bei Gewerbe schwerer zu erfüllen, weil die typisierte Dauer mit 33 Jahren bereits kurz ist. Ein Bürogebäude von 1990 hat 2026 nach Modell 60 minus 36 gleich 24 Jahre Restnutzungsdauer, also durchaus weniger als 33 Jahre. Eine Lagerhalle von 1995 mit 40 Jahren Gesamtnutzungsdauer hätte rechnerisch noch 9 Jahre. Bei Wohn- und Geschäftshäusern im Privatvermögen gilt dagegen die 50-Jahres-Typisierung, und die ImmoWertV-Gesamtnutzungsdauer richtet sich nach der überwiegenden Nutzung. Eine Übersicht nach Objektarten bietet der Ratgeber ",{"type":62,"tag":363,"props":1211,"children":1213},{"href":1212},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten",[1214],{"type":67,"value":1215},"Restnutzungsdauer-Gutachten für Immobilien",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":233,"props":1218,"children":1220},{"id":1219},"ferienwohnung",[1221],{"type":67,"value":1222},"Ferienwohnung",{"type":62,"tag":63,"props":1224,"children":1225},{},[1226],{"type":67,"value":1227},"Eine Ferienwohnung erfüllt die Objektvoraussetzung nur, soweit sie zur Erzielung von Einkünften vermietet wird. Bei ausschließlicher Fremdvermietung gilt die AfA in voller Höhe. Bei Mischnutzung mit Selbstnutzungszeiten wird die AfA anteilig gekürzt. Das Gutachten selbst ist davon nicht betroffen, es bewertet das Gebäude. Finanzämter prüfen bei Ferienwohnungen allerdings zusätzlich die Einkünfteerzielungsabsicht. Ist diese strittig, sollte sie vor dem Gutachten geklärt werden.",{"type":62,"tag":233,"props":1229,"children":1231},{"id":1230},"teileigentum",[1232],{"type":67,"value":1233},"Teileigentum",{"type":62,"tag":63,"props":1235,"children":1236},{},[1237],{"type":67,"value":1238},"Teileigentum (etwa ein vermietetes Ladenlokal oder eine Praxis in einem Wohn- und Geschäftshaus) wird wie Wohnungseigentum behandelt: Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf das Gesamtgebäude, dessen Gesamtnutzungsdauer sich nach der überwiegenden Nutzung richtet. Der Sachverständige besichtigt die Einheit und die Gemeinschaftsbereiche. Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung sind wichtige Unterlagen, weil sie Sanierungsrückstau und geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum belegen.",{"type":62,"tag":80,"props":1240,"children":1242},{"id":1241},"wann-die-voraussetzungen-nicht-erfüllt-sind",[1243],{"type":67,"value":1244},"Wann die Voraussetzungen nicht erfüllt sind",{"type":62,"tag":63,"props":1246,"children":1247},{},[1248],{"type":67,"value":1249},"Ein seriöser Anbieter sagt Ihnen vor der Beauftragung, wenn sich das Gutachten nicht lohnt. Vier Konstellationen scheitern regelmäßig.",{"type":62,"tag":233,"props":1251,"children":1253},{"id":1252},"selbstnutzung",[1254],{"type":67,"value":1255},"Selbstnutzung",{"type":62,"tag":63,"props":1257,"children":1258},{},[1259],{"type":67,"value":1260},"Ohne Einkünfte keine AfA, ohne AfA kein Hebel. Das gilt auch für unentgeltlich an Angehörige überlassene Wohnungen. Erst mit Beginn einer entgeltlichen Vermietung wird das Gutachten relevant.",{"type":62,"tag":233,"props":1262,"children":1264},{"id":1263},"neubau-mit-fertigstellung-ab-2023",[1265],{"type":67,"value":1266},"Neubau mit Fertigstellung ab 2023",{"type":62,"tag":63,"props":1268,"children":1269},{},[1270],{"type":67,"value":1271},"Für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 gilt bereits eine typisierte Nutzungsdauer von 33 Jahren (3 Prozent). Ein Neubau hat nach ImmoWertV 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer. Eine Restnutzungsdauer unter 33 Jahren ist bei einem neuen Gebäude praktisch nicht begründbar. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 ist stattdessen die degressive AfA von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG das relevante Instrument.",{"type":62,"tag":233,"props":1273,"children":1275},{"id":1274},"kernsanierung",[1276],{"type":67,"value":1277},"Kernsanierung",{"type":62,"tag":63,"props":1279,"children":1280},{},[1281],{"type":67,"value":1282},"Ein 1960 errichtetes Haus hat 2026 ein Alter von 66 Jahren und ohne Modernisierung eine rechnerische Restnutzungsdauer von 14 Jahren. Wurde es 2016 kernsaniert (Dach, Dämmung, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau, Grundriss, 18 bis 20 Punkte), verschiebt Anlage 2 ImmoWertV die Restnutzungsdauer in die Größenordnung eines Neubaus, also deutlich über 50 Jahre. Der daraus folgende AfA-Satz liegt unter 2 Prozent. Das Gutachten brächte nichts, und es würde zudem die Frage aufwerfen, ob die gesetzlichen 2 Prozent überhaupt noch angemessen sind. Das Gesetz lässt in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nur eine kürzere, nie eine längere Nutzungsdauer zu, der Steuerpflichtige behält also seine 2 Prozent. Ein Gutachten wäre trotzdem vergebliches Geld.",{"type":62,"tag":233,"props":1284,"children":1286},{"id":1285},"sehr-kleiner-gebäudeanteil-oder-geringer-restwert",[1287],{"type":67,"value":1288},"Sehr kleiner Gebäudeanteil oder geringer Restwert",{"type":62,"tag":63,"props":1290,"children":1291},{},[1292],{"type":67,"value":1293},"Bei einem Gebäude-Restwert von 30.000 Euro beträgt die Mehr-AfA bei einer Verkürzung von 50 auf 30 Jahre nur 400 Euro pro Jahr (30.000 mal 3,33 Prozent minus 30.000 mal 2 Prozent). Bei 42 Prozent sind das 168 Euro Steuerersparnis pro Jahr. Die Gutachtenkosten von 699 Euro amortisieren sich erst nach gut vier Jahren brutto, nach Abzug der Werbungskosten-Wirkung nach rund 2,4 Jahren. Das kann sich über 30 Jahre noch rechnen, ist aber knapp. Als Faustregel gilt: Unter etwa 40.000 Euro Restwert ist der Vorteil klein, zwischen 40.000 und 72.000 Euro lohnt es sich mittelfristig, darüber amortisiert sich das Gutachten bereits im ersten Jahr.",{"type":62,"tag":80,"props":1295,"children":1297},{"id":1296},"rechenbeispiele-ab-wann-sich-das-restnutzungsdauer-gutachten-lohnt",[1298],{"type":67,"value":1299},"Rechenbeispiele: Ab wann sich das Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt",{"type":62,"tag":63,"props":1301,"children":1302},{},[1303],{"type":67,"value":1304},"Alle folgenden Zahlen sind Beispielannahmen. Die Formel ist immer dieselbe: Neue Jahres-AfA gleich Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer laut Gutachten. Mehr-AfA gleich neue AfA minus bisherige AfA. Steuerersparnis gleich Mehr-AfA mal Grenzsteuersatz.",{"type":62,"tag":233,"props":1306,"children":1308},{"id":1307},"beispiel-1-eigentumswohnung-baujahr-1965",[1309],{"type":67,"value":1310},"Beispiel 1: Eigentumswohnung, Baujahr 1965",{"type":62,"tag":63,"props":1312,"children":1313},{},[1314],{"type":67,"value":1315},"Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil 70 Prozent gleich 210.000 Euro, Kauf 2025, bisher 2 Prozent gleich 4.200 Euro AfA pro Jahr. Das Gutachten stellt 30 Jahre Restnutzungsdauer fest.",{"type":62,"tag":622,"props":1317,"children":1318},{},[1319,1332,1344,1355,1366],{"type":62,"tag":626,"props":1320,"children":1321},{},[1322,1324,1330],{"type":67,"value":1323},"Neue AfA: 210.000 geteilt durch 30 gleich ",{"type":62,"tag":1325,"props":1326,"children":1327},"strong",{},[1328],{"type":67,"value":1329},"7.000 Euro",{"type":67,"value":1331}," pro Jahr (3,33 Prozent)",{"type":62,"tag":626,"props":1333,"children":1334},{},[1335,1337,1342],{"type":67,"value":1336},"Mehr-AfA: 7.000 minus 4.200 gleich ",{"type":62,"tag":1325,"props":1338,"children":1339},{},[1340],{"type":67,"value":1341},"2.800 Euro",{"type":67,"value":1343}," pro Jahr",{"type":62,"tag":626,"props":1345,"children":1346},{},[1347,1349,1354],{"type":67,"value":1348},"Steuerersparnis bei 42 Prozent: ",{"type":62,"tag":1325,"props":1350,"children":1351},{},[1352],{"type":67,"value":1353},"1.176 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1356,"children":1357},{},[1358,1360,1365],{"type":67,"value":1359},"Steuerersparnis bei 30 Prozent: ",{"type":62,"tag":1325,"props":1361,"children":1362},{},[1363],{"type":67,"value":1364},"840 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1367,"children":1368},{},[1369],{"type":67,"value":1370},"Amortisation der 699 Euro: rund 7 Monate (42 Prozent) beziehungsweise 10 Monate (30 Prozent)",{"type":62,"tag":63,"props":1372,"children":1373},{},[1374],{"type":67,"value":1375},"Über die 30 Jahre summiert sich die vorgezogene Mehr-AfA auf 84.000 Euro (2.800 mal 30), die ohne Gutachten erst in den Jahren 31 bis 50 angefallen wäre.",{"type":62,"tag":233,"props":1377,"children":1379},{"id":1378},"beispiel-2-mehrfamilienhaus-baujahr-1930",[1380],{"type":67,"value":1381},"Beispiel 2: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1930",{"type":62,"tag":63,"props":1383,"children":1384},{},[1385],{"type":67,"value":1386},"Kaufpreis 1.200.000 Euro, Gebäudeanteil 70 Prozent gleich 840.000 Euro, bisher 2 Prozent gleich 16.800 Euro pro Jahr. Gutachten: 28 Jahre Restnutzungsdauer.",{"type":62,"tag":622,"props":1388,"children":1389},{},[1390,1402,1413,1423,1433],{"type":62,"tag":626,"props":1391,"children":1392},{},[1393,1395,1400],{"type":67,"value":1394},"Neue AfA: 840.000 geteilt durch 28 gleich ",{"type":62,"tag":1325,"props":1396,"children":1397},{},[1398],{"type":67,"value":1399},"30.000 Euro",{"type":67,"value":1401}," pro Jahr (3,57 Prozent)",{"type":62,"tag":626,"props":1403,"children":1404},{},[1405,1407,1412],{"type":67,"value":1406},"Mehr-AfA: ",{"type":62,"tag":1325,"props":1408,"children":1409},{},[1410],{"type":67,"value":1411},"13.200 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1414,"children":1415},{},[1416,1417,1422],{"type":67,"value":1348},{"type":62,"tag":1325,"props":1418,"children":1419},{},[1420],{"type":67,"value":1421},"5.544 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1424,"children":1425},{},[1426,1427,1432],{"type":67,"value":1359},{"type":62,"tag":1325,"props":1428,"children":1429},{},[1430],{"type":67,"value":1431},"3.960 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1434,"children":1435},{},[1436],{"type":67,"value":1437},"Amortisation: rund 6 Wochen bei 42 Prozent",{"type":62,"tag":63,"props":1439,"children":1440},{},[1441],{"type":67,"value":1442},"In den ersten 28 Jahren werden 840.000 Euro statt 470.400 Euro (28 mal 16.800) abgeschrieben. Die Differenz von 369.600 Euro wird bei 42 Prozent mit 155.232 Euro Steuer früher wirksam. Das Volumen bleibt identisch, nur der Zeitpunkt verschiebt sich.",{"type":62,"tag":233,"props":1444,"children":1446},{"id":1445},"beispiel-3-grenzfall-mit-hohem-bodenwert",[1447],{"type":67,"value":1448},"Beispiel 3: Grenzfall mit hohem Bodenwert",{"type":62,"tag":63,"props":1450,"children":1451},{},[1452],{"type":67,"value":1453},"Eigentumswohnung in Großstadtlage, Kaufpreis 180.000 Euro, Gebäudeanteil nur 35 Prozent gleich 63.000 Euro, bisher 2 Prozent gleich 1.260 Euro. Gutachten: 32 Jahre.",{"type":62,"tag":622,"props":1455,"children":1456},{},[1457,1469,1479,1489,1499],{"type":62,"tag":626,"props":1458,"children":1459},{},[1460,1462,1467],{"type":67,"value":1461},"Neue AfA: 63.000 geteilt durch 32 gleich ",{"type":62,"tag":1325,"props":1463,"children":1464},{},[1465],{"type":67,"value":1466},"1.969 Euro",{"type":67,"value":1468}," pro Jahr (3,13 Prozent)",{"type":62,"tag":626,"props":1470,"children":1471},{},[1472,1473,1478],{"type":67,"value":1406},{"type":62,"tag":1325,"props":1474,"children":1475},{},[1476],{"type":67,"value":1477},"709 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1480,"children":1481},{},[1482,1483,1488],{"type":67,"value":1348},{"type":62,"tag":1325,"props":1484,"children":1485},{},[1486],{"type":67,"value":1487},"298 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1490,"children":1491},{},[1492,1493,1498],{"type":67,"value":1359},{"type":62,"tag":1325,"props":1494,"children":1495},{},[1496],{"type":67,"value":1497},"213 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1500,"children":1501},{},[1502],{"type":67,"value":1503},"Amortisation brutto: 2,3 Jahre (42 Prozent) beziehungsweise 3,3 Jahre (30 Prozent); netto nach Werbungskostenabzug der Gutachtenkosten (699 Euro mal 58 Prozent gleich 405 Euro Eigenanteil bei 42 Prozent) rund 1,4 Jahre",{"type":62,"tag":63,"props":1505,"children":1506},{},[1507],{"type":67,"value":1508},"Hier liegt die Entscheidung im Ermessen. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob der Gebäudeanteil von 35 Prozent überhaupt plausibel ist. Ein Kaufpreisaufteilungs-Gutachten, das 55 Prozent ergibt, würde die Basis auf 99.000 Euro heben und die Mehr-AfA auf 1.114 Euro steigern.",{"type":62,"tag":233,"props":1510,"children":1512},{"id":1511},"beispiel-4-objekt-seit-2010-im-bestand",[1513],{"type":67,"value":1514},"Beispiel 4: Objekt seit 2010 im Bestand",{"type":62,"tag":63,"props":1516,"children":1517},{},[1518],{"type":67,"value":1519},"Kauf 2010, Gebäudeanteil 400.000 Euro, 2 Prozent gleich 8.000 Euro pro Jahr. Bis Ende 2024 sind 15 Jahre gleich 120.000 Euro abgeschrieben, der Restwert beträgt 280.000 Euro. Gutachten mit Stichtag 01.01.2025: 20 Jahre Restnutzungsdauer.",{"type":62,"tag":622,"props":1521,"children":1522},{},[1523,1534,1544],{"type":62,"tag":626,"props":1524,"children":1525},{},[1526,1528,1533],{"type":67,"value":1527},"Neue AfA: 280.000 geteilt durch 20 gleich ",{"type":62,"tag":1325,"props":1529,"children":1530},{},[1531],{"type":67,"value":1532},"14.000 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1535,"children":1536},{},[1537,1538,1543],{"type":67,"value":1406},{"type":62,"tag":1325,"props":1539,"children":1540},{},[1541],{"type":67,"value":1542},"6.000 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":626,"props":1545,"children":1546},{},[1547,1548,1553],{"type":67,"value":1348},{"type":62,"tag":1325,"props":1549,"children":1550},{},[1551],{"type":67,"value":1552},"2.520 Euro",{"type":67,"value":1343},{"type":62,"tag":63,"props":1555,"children":1556},{},[1557],{"type":67,"value":1558},"Dieses Beispiel zeigt die Voraussetzung „AfA-Volumen vorhanden“ in Aktion: Auch nach 15 Jahren sind noch 70 Prozent der Basis offen.",{"type":62,"tag":233,"props":1560,"children":1562},{"id":1561},"die-wirtschaftlichkeitsschwelle-als-formel",[1563],{"type":67,"value":1564},"Die Wirtschaftlichkeitsschwelle als Formel",{"type":62,"tag":63,"props":1566,"children":1567},{},[1568,1570,1575],{"type":67,"value":1569},"Das Gutachten kostet bei Kallang 699 Euro und ist als Werbungskosten absetzbar. Bei 42 Prozent beträgt der Eigenanteil 405 Euro. Damit sich das Gutachten im ersten Jahr amortisiert, muss die Steuerersparnis mindestens 405 Euro betragen, die Mehr-AfA also mindestens 965 Euro (405 geteilt durch 0,42). Bei einer Verkürzung von 50 auf 30 Jahre beträgt die Mehr-AfA 1,33 Prozent des Restwerts. Die Schwelle liegt damit bei rund ",{"type":62,"tag":1325,"props":1571,"children":1572},{},[1573],{"type":67,"value":1574},"72.400 Euro Gebäude-Restwert",{"type":67,"value":1576},". Bei einer Verkürzung auf 25 Jahre (Mehr-AfA 2 Prozent des Restwerts) sinkt sie auf etwa 48.300 Euro. Darunter amortisiert sich das Gutachten über mehrere Jahre, nicht sofort.",{"type":62,"tag":80,"props":1578,"children":1580},{"id":1579},"praxisbeispiele-drei-anerkannte-fälle",[1581],{"type":67,"value":1582},"Praxisbeispiele: Drei anerkannte Fälle",{"type":62,"tag":63,"props":1584,"children":1585},{},[1586],{"type":67,"value":1587},"Die drei folgenden Fälle sind von Kallang begleitete Gutachten, die 2025 vom jeweiligen Finanzamt anerkannt wurden. Sie zeigen, wie die Voraussetzungen in der Praxis zusammenspielen.",{"type":62,"tag":63,"props":1589,"children":1590},{},[1591,1596],{"type":62,"tag":1325,"props":1592,"children":1593},{},[1594],{"type":67,"value":1595},"Berlin-Neukölln, Gründerzeit-Mehrfamilienhaus, Baujahr 1912.",{"type":67,"value":1597}," Gebäudeanteil 872.400 Euro, bisher 2,0 Prozent AfA. Das Gutachten stellte 22 Jahre Restnutzungsdauer fest, der AfA-Satz stieg auf 4,55 Prozent. Steuerersparnis rund 9.327 Euro pro Jahr. Das Finanzamt Berlin-Neukölln erkannte das Gutachten im März 2025 ohne Rückfrage an. Alle vier Blöcke waren erfüllt: vermietet, über 110 Jahre alt, kein Kernsanierungsstand, Gebäudeanteil bekannt, zertifizierter Sachverständiger, Besichtigung, Begleitschreiben.",{"type":62,"tag":63,"props":1599,"children":1600},{},[1601,1606],{"type":62,"tag":1325,"props":1602,"children":1603},{},[1604],{"type":67,"value":1605},"Hamburg-Eimsbüttel, Klinker-Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen, Baujahr 1958.",{"type":67,"value":1607}," Gebäudeanteil 1.184.000 Euro, 2,0 Prozent AfA. Gutachten: 25 Jahre, AfA 4,0 Prozent. Ersparnis rund 9.946 Euro pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Der Fall zeigt, dass auch ein solide gebauter Nachkriegsklinkerbau die Objektvoraussetzung erfüllt, wenn Haustechnik und Grundrisse auf dem Stand der Bauzeit sind.",{"type":62,"tag":63,"props":1609,"children":1610},{},[1611,1616],{"type":62,"tag":1325,"props":1612,"children":1613},{},[1614],{"type":67,"value":1615},"München-Haidhausen, Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus, Baujahr 1895.",{"type":67,"value":1617}," Gebäudeanteil 624.000 Euro, 2,0 Prozent AfA. Gutachten: 26 Jahre, AfA 3,85 Prozent. Ersparnis rund 4.851 Euro pro Jahr. Anerkannt vom Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage. Hier handelte es sich um Wohnungseigentum; die Besichtigung umfasste die Wohnung und die Gemeinschaftsbereiche.",{"type":62,"tag":63,"props":1619,"children":1620},{},[1621],{"type":67,"value":1622},"In allen drei Fällen lag die Bearbeitungszeit nach Besichtigung bei 7 Werktagen; der durchschnittliche Steuervorteil der Kallang-Auftraggeber über alle Objekte liegt bei rund 6.500 Euro pro Jahr, die typische Amortisation des Gutachtens bei rund 6 Wochen.",{"type":62,"tag":80,"props":1624,"children":1626},{"id":1625},"rechtsprechung-was-gerichte-zu-den-voraussetzungen-sagen",[1627],{"type":67,"value":1628},"Rechtsprechung: Was Gerichte zu den Voraussetzungen sagen",{"type":62,"tag":63,"props":1630,"children":1631},{},[1632],{"type":67,"value":1633},"Die Rechtsprechung hat die Voraussetzungen in den letzten Jahren eher gelockert als verschärft. Die wichtigsten Entscheidungen:",{"type":62,"tag":622,"props":1635,"children":1636},{},[1637,1647,1657,1667,1677,1687],{"type":62,"tag":626,"props":1638,"children":1639},{},[1640,1645],{"type":62,"tag":1325,"props":1641,"children":1642},{},[1643],{"type":67,"value":1644},"BFH, 28.07.2021, IX R 25/19.",{"type":67,"value":1646}," Der Steuerpflichtige kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. Die Schätzung nach dem Modell der Sachwertrichtlinie beziehungsweise ImmoWertV ist zulässig. Das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen.",{"type":62,"tag":626,"props":1648,"children":1649},{},[1650,1655],{"type":62,"tag":1325,"props":1651,"children":1652},{},[1653],{"type":67,"value":1654},"BFH, 23.01.2024, IX R 14/23.",{"type":67,"value":1656}," Bestätigt IX R 25/19. Die sachverständige Schätzung nach dem ImmoWertV-Modell ist rechtmäßig. Auch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen mit Aussagen zur Restnutzungsdauer kann genügen. Die wirtschaftliche Entwertung ist relevant, nicht nur der technische Verschleiß.",{"type":62,"tag":626,"props":1658,"children":1659},{},[1660,1665],{"type":62,"tag":1325,"props":1661,"children":1662},{},[1663],{"type":67,"value":1664},"FG Köln, 23.03.2022, 6 K 923/20.",{"type":67,"value":1666}," Vorinstanz zu IX R 14/23. Gutachten mit Modellansatz anerkannt.",{"type":62,"tag":626,"props":1668,"children":1669},{},[1670,1675],{"type":62,"tag":1325,"props":1671,"children":1672},{},[1673],{"type":67,"value":1674},"FG Düsseldorf, 16.08.2023, 2 K 2449/18 E.",{"type":67,"value":1676}," Ein vom Gericht beauftragtes Gutachten ermittelte eine kürzere Restnutzungsdauer, das Gericht erkannte sie an.",{"type":62,"tag":626,"props":1678,"children":1679},{},[1680,1685],{"type":62,"tag":1325,"props":1681,"children":1682},{},[1683],{"type":67,"value":1684},"FG Münster, 02.04.2025, 14 K 654/23 E.",{"type":67,"value":1686}," 23 statt 50 Jahre anerkannt (4,35 statt 2,0 Prozent). Wirtschaftliche Entwertung reicht, keine Zertifizierungspflicht, Methode frei wählbar, Schätzung mit Bandbreite erlaubt. Revision nicht zugelassen.",{"type":62,"tag":626,"props":1688,"children":1689},{},[1690,1695],{"type":62,"tag":1325,"props":1691,"children":1692},{},[1693],{"type":67,"value":1694},"FG Hamburg, 01.04.2025, 3 K 60/23.",{"type":67,"value":1696}," Auch ein privat beauftragtes Gutachten ist als Nachweis geeignet, eine amtliche Beauftragung ist nicht nötig.",{"type":62,"tag":552,"props":1698,"children":1699},{},[1700],{"type":62,"tag":63,"props":1701,"children":1702},{},[1703],{"type":67,"value":1704},"Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. (Kernaussage BFH IX R 25/19, sinngemäß)",{"type":62,"tag":63,"props":1706,"children":1707},{},[1708,1710,1716,1718,1725],{"type":67,"value":1709},"Für die Voraussetzungsprüfung folgt daraus: Die rechtlichen Hürden sind niedriger, als viele Sachbearbeiter sie darstellen. Die praktischen Hürden, nämlich Objektbezug und Begründungstiefe, bleiben. Eine Übersicht aller Entscheidungen mit Einordnung finden Sie in der ",{"type":62,"tag":363,"props":1711,"children":1713},{"href":1712},"/nutzungsdauer/urteile",[1714],{"type":67,"value":1715},"Urteilssammlung zur Nutzungsdauer",{"type":67,"value":1717},". Die Entscheidungen des BFH sind auf ",{"type":62,"tag":363,"props":1719,"children":1722},{"href":1720,"rel":1721},"https://www.bundesfinanzhof.de",[367],[1723],{"type":67,"value":1724},"bundesfinanzhof.de",{"type":67,"value":1726}," abrufbar.",{"type":62,"tag":80,"props":1728,"children":1730},{"id":1729},"typische-fehler-bei-der-prüfung-der-voraussetzungen",[1731],{"type":67,"value":1732},"Typische Fehler bei der Prüfung der Voraussetzungen",{"type":62,"tag":63,"props":1734,"children":1735},{},[1736],{"type":67,"value":1737},"Aus der Begleitung von Gutachten und Finanzamtsverfahren lassen sich wiederkehrende Fehler benennen.",{"type":62,"tag":1739,"props":1740,"children":1741},"ol",{},[1742,1752,1762,1772,1782,1792,1802,1812],{"type":62,"tag":626,"props":1743,"children":1744},{},[1745,1750],{"type":62,"tag":1325,"props":1746,"children":1747},{},[1748],{"type":67,"value":1749},"Gebäudeanteil ungeprüft übernommen.",{"type":67,"value":1751}," Wer die BMF-Arbeitshilfe akzeptiert, obwohl sie den Bodenwert überhöht, verschenkt AfA-Basis. Beide Gutachten zusammen zu beauftragen ist oft die wirksamste Kombination.",{"type":62,"tag":626,"props":1753,"children":1754},{},[1755,1760],{"type":62,"tag":1325,"props":1756,"children":1757},{},[1758],{"type":67,"value":1759},"Gutachten nach der Sanierung beauftragt.",{"type":67,"value":1761}," Modernisierungspunkte verlängern die Restnutzungsdauer. Wer erst saniert und dann begutachten lässt, erhält ein schlechteres Ergebnis. Umgekehrt ist richtig.",{"type":62,"tag":626,"props":1763,"children":1764},{},[1765,1770],{"type":62,"tag":1325,"props":1766,"children":1767},{},[1768],{"type":67,"value":1769},"Bestandskraft übersehen.",{"type":67,"value":1771}," Wer das Gutachten erst beauftragt, wenn die Einspruchsfrist des aktuellen Bescheids abgelaufen ist und kein Vorbehalt der Nachprüfung besteht, verliert ein weiteres Jahr. Prüfen Sie zuerst Ihre Bescheide.",{"type":62,"tag":626,"props":1773,"children":1774},{},[1775,1780],{"type":62,"tag":1325,"props":1776,"children":1777},{},[1778],{"type":67,"value":1779},"Gutachten ohne Besichtigung aus Kostengründen.",{"type":67,"value":1781}," Der Preisvorteil von ein paar hundert Euro steht einem Ablehnungsrisiko gegenüber, das sich nicht beziffern, aber vermeiden lässt.",{"type":62,"tag":626,"props":1783,"children":1784},{},[1785,1790],{"type":62,"tag":1325,"props":1786,"children":1787},{},[1788],{"type":67,"value":1789},"Verkehrswertgutachten statt Nutzungsdauer-Gutachten.",{"type":67,"value":1791}," Ein Verkehrswertgutachten weist die Restnutzungsdauer meist nur als Rechenparameter aus, ohne sie zu begründen. Das BMF akzeptiert das nicht, der BFH nur unter Bedingungen.",{"type":62,"tag":626,"props":1793,"children":1794},{},[1795,1800],{"type":62,"tag":1325,"props":1796,"children":1797},{},[1798],{"type":67,"value":1799},"Falscher Stichtag.",{"type":67,"value":1801}," Die Restnutzungsdauer ist auf den Beginn des ersten offenen Veranlagungszeitraums zu beziehen, nicht auf den Tag der Besichtigung. Der Sachverständige muss das kennen und gegebenenfalls zurückprojizieren.",{"type":62,"tag":626,"props":1803,"children":1804},{},[1805,1810],{"type":62,"tag":1325,"props":1806,"children":1807},{},[1808],{"type":67,"value":1809},"Steuerberater nicht eingebunden.",{"type":67,"value":1811}," Der Steuerberater kennt Restwert, bisherige AfA und den Status der Bescheide. Ohne ihn fehlen dem Gutachter die Eckdaten.",{"type":62,"tag":626,"props":1813,"children":1814},{},[1815,1820],{"type":62,"tag":1325,"props":1816,"children":1817},{},[1818],{"type":67,"value":1819},"Unrealistische Erwartung.",{"type":67,"value":1821}," Die durchschnittliche Steuerersparnis der Kallang-Auftraggeber liegt bei rund 6.500 Euro pro Jahr. Bei einer kleinen Wohnung mit 60.000 Euro Gebäudeanteil sind es ein paar hundert Euro. Beides kann sich lohnen, aber die Erwartung muss zur Objektgröße passen.",{"type":62,"tag":63,"props":1823,"children":1824},{},[1825,1827,1833],{"type":67,"value":1826},"Wie das Finanzamt im Detail prüft und welche Rückfragen typisch sind, behandelt der Ratgeber ",{"type":62,"tag":363,"props":1828,"children":1830},{"href":1829},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-finanzamt",[1831],{"type":67,"value":1832},"Restnutzungsdauer-Gutachten und Finanzamt",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":80,"props":1835,"children":1837},{"id":1836},"die-große-checkliste-restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen-zum-abhaken",[1838],{"type":67,"value":1839},"Die große Checkliste: Restnutzungsdauer-Gutachten Voraussetzungen zum Abhaken",{"type":62,"tag":63,"props":1841,"children":1842},{},[1843],{"type":62,"tag":1325,"props":1844,"children":1845},{},[1846],{"type":67,"value":1847},"Block 1 – Objekt",{"type":62,"tag":622,"props":1849,"children":1850},{},[1851,1856,1861,1866],{"type":62,"tag":626,"props":1852,"children":1853},{},[1854],{"type":67,"value":1855},"Das Gebäude ist vermietet, verpachtet oder betrieblich genutzt.",{"type":62,"tag":626,"props":1857,"children":1858},{},[1859],{"type":67,"value":1860},"Fertigstellung vor 2023, idealerweise vor etwa 1995.",{"type":62,"tag":626,"props":1862,"children":1863},{},[1864],{"type":67,"value":1865},"Keine Kernsanierung in den letzten 20 Jahren (weniger als etwa 14 Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV).",{"type":62,"tag":626,"props":1867,"children":1868},{},[1869],{"type":67,"value":1870},"Erkennbarer Modernisierungsrückstau bei Heizung, Leitungen, Fenstern, Bädern oder Grundriss.",{"type":62,"tag":63,"props":1872,"children":1873},{},[1874],{"type":62,"tag":1325,"props":1875,"children":1876},{},[1877],{"type":67,"value":1878},"Block 2 – Steuerlage",{"type":62,"tag":622,"props":1880,"children":1881},{},[1882,1887,1892,1897,1902],{"type":62,"tag":626,"props":1883,"children":1884},{},[1885],{"type":67,"value":1886},"Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist bekannt oder wird per Gutachten ermittelt.",{"type":62,"tag":626,"props":1888,"children":1889},{},[1890],{"type":67,"value":1891},"Der Gebäude-Restwert liegt über etwa 40.000 Euro, besser über 72.000 Euro.",{"type":62,"tag":626,"props":1893,"children":1894},{},[1895],{"type":67,"value":1896},"Mindestens ein Veranlagungszeitraum ist offen (Einspruchsfrist läuft, Vorbehalt der Nachprüfung oder Erklärung noch nicht abgegeben).",{"type":62,"tag":626,"props":1898,"children":1899},{},[1900],{"type":67,"value":1901},"Der persönliche Grenzsteuersatz ist bekannt; die Ersparnis wurde mit dem AfA-Rechner überschlagen.",{"type":62,"tag":626,"props":1903,"children":1904},{},[1905],{"type":67,"value":1906},"Der Steuerberater ist informiert und liefert Restwert und bisherige AfA.",{"type":62,"tag":63,"props":1908,"children":1909},{},[1910],{"type":62,"tag":1325,"props":1911,"children":1912},{},[1913],{"type":67,"value":1914},"Block 3 – Gutachter",{"type":62,"tag":622,"props":1916,"children":1917},{},[1918,1923,1928,1933],{"type":62,"tag":626,"props":1919,"children":1920},{},[1921],{"type":67,"value":1922},"Der Sachverständige ist öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert; das Zertifikat liegt vor.",{"type":62,"tag":626,"props":1924,"children":1925},{},[1926],{"type":67,"value":1927},"Die Methode folgt § 4 Abs. 3 ImmoWertV mit Anlage 1 und 2 und berücksichtigt BFH IX R 25/19 und IX R 14/23.",{"type":62,"tag":626,"props":1929,"children":1930},{},[1931],{"type":67,"value":1932},"Der Anbieter nennt einen Endpreis inklusive Besichtigung und Fahrt.",{"type":62,"tag":626,"props":1934,"children":1935},{},[1936],{"type":67,"value":1937},"Nachbesserung bei Rückfragen des Finanzamts ist geregelt.",{"type":62,"tag":63,"props":1939,"children":1940},{},[1941],{"type":62,"tag":1325,"props":1942,"children":1943},{},[1944],{"type":67,"value":1945},"Block 4 – Gutachten",{"type":62,"tag":622,"props":1947,"children":1948},{},[1949,1954,1959,1964,1969,1974],{"type":62,"tag":626,"props":1950,"children":1951},{},[1952],{"type":67,"value":1953},"Innen- und Außenbesichtigung mit Protokoll und Fotos.",{"type":62,"tag":626,"props":1955,"children":1956},{},[1957],{"type":67,"value":1958},"Stellungnahme zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen.",{"type":62,"tag":626,"props":1960,"children":1961},{},[1962],{"type":67,"value":1963},"Modernisierungen mit Jahr und Punkten dokumentiert.",{"type":62,"tag":626,"props":1965,"children":1966},{},[1967],{"type":67,"value":1968},"Herleitung der Restnutzungsdauer nachvollziehbar, Ergebnis als Jahreszahl, Stichtag korrekt.",{"type":62,"tag":626,"props":1970,"children":1971},{},[1972],{"type":67,"value":1973},"Qualifikationsnachweis und Unterschrift.",{"type":62,"tag":626,"props":1975,"children":1976},{},[1977],{"type":67,"value":1978},"Begleitschreiben für das Finanzamt mit Rechtsgrundlage und AfA-Berechnung.",{"type":62,"tag":63,"props":1980,"children":1981},{},[1982],{"type":67,"value":1983},"Sind alle Punkte abgehakt, steht einer Einreichung nichts im Weg.",{"type":62,"tag":80,"props":1985,"children":1987},{"id":1986},"ablauf-von-der-prüfung-der-voraussetzungen-bis-zum-bescheid",[1988],{"type":67,"value":1989},"Ablauf: Von der Prüfung der Voraussetzungen bis zum Bescheid",{"type":62,"tag":63,"props":1991,"children":1992},{},[1993],{"type":67,"value":1994},"Der Ablauf bei Kallang ist auf die vier Blöcke abgestimmt.",{"type":62,"tag":1739,"props":1996,"children":1997},{},[1998,2008,2025,2035,2045,2055,2065,2075],{"type":62,"tag":626,"props":1999,"children":2000},{},[2001,2006],{"type":62,"tag":1325,"props":2002,"children":2003},{},[2004],{"type":67,"value":2005},"Kostenlose Ersteinschätzung.",{"type":67,"value":2007}," Sie geben Baujahr, Objektart, Kaufpreis und Modernisierungsstand an. Kallang schätzt, ob die Objekt- und Steuervoraussetzungen erfüllt sind, und nennt eine Größenordnung der Ersparnis. Fällt die Einschätzung negativ aus, erfahren Sie das, bevor Geld fließt.",{"type":62,"tag":626,"props":2009,"children":2010},{},[2011,2016,2018,2024],{"type":62,"tag":1325,"props":2012,"children":2013},{},[2014],{"type":67,"value":2015},"Beauftragung zum Festpreis.",{"type":67,"value":2017}," 699 Euro inklusive Umsatzsteuer, unabhängig von Wohnfläche und Objektart, inklusive Innen- und Außenbesichtigung deutschlandweit, Fahrtkosten, Begleitschreiben und kostenloser Nachbesserung. Alle Konditionen stehen auf der Seite ",{"type":62,"tag":363,"props":2019,"children":2021},{"href":2020},"/gutachten/preise",[2022],{"type":67,"value":2023},"Bestellung und Preise",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":626,"props":2026,"children":2027},{},[2028,2033],{"type":62,"tag":1325,"props":2029,"children":2030},{},[2031],{"type":67,"value":2032},"Unterlagen hochladen.",{"type":67,"value":2034}," Kaufvertrag, Baujahr-Nachweis, Grundrisse, Modernisierungsliste. Fehlendes wird vor Ort ergänzt.",{"type":62,"tag":626,"props":2036,"children":2037},{},[2038,2043],{"type":62,"tag":1325,"props":2039,"children":2040},{},[2041],{"type":67,"value":2042},"Ortsbesichtigung.",{"type":67,"value":2044}," Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger besichtigt innen und außen.",{"type":62,"tag":626,"props":2046,"children":2047},{},[2048,2053],{"type":62,"tag":1325,"props":2049,"children":2050},{},[2051],{"type":67,"value":2052},"Gutachten in 7 Werktagen.",{"type":67,"value":2054}," Nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Express in 3 Werktagen für 200 Euro Aufpreis, Turbo in 24 Stunden für 699 Euro Aufpreis.",{"type":62,"tag":626,"props":2056,"children":2057},{},[2058,2063],{"type":62,"tag":1325,"props":2059,"children":2060},{},[2061],{"type":67,"value":2062},"Einreichung beim Finanzamt.",{"type":67,"value":2064}," Mit der Steuererklärung, im Einspruch oder als Änderungsantrag, zusammen mit dem Begleitschreiben.",{"type":62,"tag":626,"props":2066,"children":2067},{},[2068,2073],{"type":62,"tag":1325,"props":2069,"children":2070},{},[2071],{"type":67,"value":2072},"Rückfragen und Nachbesserung.",{"type":67,"value":2074}," Fragt das Finanzamt nach, antwortet Kallang kostenlos bis zur Entscheidung.",{"type":62,"tag":626,"props":2076,"children":2077},{},[2078,2083,2085,2091],{"type":62,"tag":1325,"props":2079,"children":2080},{},[2081],{"type":67,"value":2082},"Erfolgsgarantie.",{"type":67,"value":2084}," Erkennt das Finanzamt das Gutachten trotz Nachbesserung endgültig nicht an, erstattet Kallang den vollen Kaufpreis. Die Bedingungen stehen auf der Seite zur ",{"type":62,"tag":363,"props":2086,"children":2088},{"href":2087},"/nutzungsdauer/garantie",[2089],{"type":67,"value":2090},"Erfolgsgarantie",{"type":67,"value":372},{"type":62,"tag":63,"props":2093,"children":2094},{},[2095,2097,2103,2105,2111],{"type":67,"value":2096},"Was der Festpreis im Vergleich zu anderen Anbietern bedeutet, zeigt der Ratgeber zu den ",{"type":62,"tag":363,"props":2098,"children":2100},{"href":2099},"/ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-kosten",[2101],{"type":67,"value":2102},"Kosten eines Restnutzungsdauer-Gutachtens",{"type":67,"value":2104},". Die steuerlichen Grundlagen der Gebäude-AfA fasst der Ratgeber ",{"type":62,"tag":363,"props":2106,"children":2108},{"href":2107},"/ratgeber/afa-gutachten",[2109],{"type":67,"value":2110},"AfA-Gutachten",{"type":67,"value":844},{"type":62,"tag":857,"props":2113,"children":2115},{"title":2114},"Alle Voraussetzungen prüfen lassen: Kostenlose Ersteinschätzung, dann 699 € Festpreis.",[],{"type":62,"tag":80,"props":2117,"children":2119},{"id":2118},"fazit-die-voraussetzungen-für-ein-restnutzungsdauer-gutachten-sind-in-vier-schritten-prüfbar",[2120],{"type":67,"value":2121},"Fazit: Die Voraussetzungen für ein Restnutzungsdauer-Gutachten sind in vier Schritten prüfbar",{"type":62,"tag":63,"props":2123,"children":2124},{},[2125],{"type":67,"value":2126},"Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich, wenn vier Voraussetzungen zusammenkommen: ein vermietetes, älteres und nicht kernsaniertes Gebäude; eine steuerliche Lage mit vorhandenem AfA-Volumen, bekanntem Gebäudeanteil und mindestens einem offenen Veranlagungszeitraum; ein qualifizierter Sachverständiger nach BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit ImmoWertV-Methode; und ein Gutachten mit Objektbezug, Ortsbesichtigung und Begleitschreiben. Die Rechtsprechung des BFH (IX R 25/19, IX R 14/23) und der Finanzgerichte Münster und Hamburg stützt den Anspruch aus § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.",{"type":62,"tag":63,"props":2128,"children":2129},{},[2130],{"type":67,"value":2131},"Wirtschaftlich liegt die Schwelle bei rund 72.000 Euro Gebäude-Restwert für eine Amortisation im ersten Jahr; darunter dauert sie länger, bleibt aber meist positiv. Die Handlungsempfehlung lautet: Prüfen Sie zuerst Ihre Bescheide und den Gebäudeanteil, holen Sie dann eine kostenlose Ersteinschätzung ein und beauftragen Sie das Gutachten vor einer geplanten Sanierung. Bei Kallang kostet das 699 Euro Festpreis inklusive Besichtigung, Begleitschreiben und Nachbesserung, abgesichert durch die Garantie „Anerkannt oder kostenlos“.",{"title":7,"searchDepth":2133,"depth":2133,"links":2134},2,[2135,2136,2143,2149,2154,2159,2160,2167,2173,2180,2181,2182,2183,2184,2185],{"id":82,"depth":2133,"text":85},{"id":228,"depth":2133,"text":231,"children":2137},[2138,2140,2141,2142],{"id":235,"depth":2139,"text":238},3,{"id":251,"depth":2139,"text":254},{"id":385,"depth":2139,"text":388},{"id":542,"depth":2139,"text":545},{"id":567,"depth":2133,"text":570,"children":2144},[2145,2146,2147,2148],{"id":573,"depth":2139,"text":576},{"id":589,"depth":2139,"text":592},{"id":612,"depth":2139,"text":615},{"id":656,"depth":2139,"text":659},{"id":680,"depth":2133,"text":683,"children":2150},[2151,2152,2153],{"id":686,"depth":2139,"text":689},{"id":709,"depth":2139,"text":712},{"id":725,"depth":2139,"text":728},{"id":741,"depth":2133,"text":744,"children":2155},[2156,2157,2158],{"id":747,"depth":2139,"text":750},{"id":823,"depth":2139,"text":826},{"id":847,"depth":2139,"text":850},{"id":863,"depth":2133,"text":866},{"id":1158,"depth":2133,"text":1161,"children":2161},[2162,2163,2164,2165,2166],{"id":1164,"depth":2139,"text":1167},{"id":1185,"depth":2139,"text":1188},{"id":1196,"depth":2139,"text":1199},{"id":1219,"depth":2139,"text":1222},{"id":1230,"depth":2139,"text":1233},{"id":1241,"depth":2133,"text":1244,"children":2168},[2169,2170,2171,2172],{"id":1252,"depth":2139,"text":1255},{"id":1263,"depth":2139,"text":1266},{"id":1274,"depth":2139,"text":1277},{"id":1285,"depth":2139,"text":1288},{"id":1296,"depth":2133,"text":1299,"children":2174},[2175,2176,2177,2178,2179],{"id":1307,"depth":2139,"text":1310},{"id":1378,"depth":2139,"text":1381},{"id":1445,"depth":2139,"text":1448},{"id":1511,"depth":2139,"text":1514},{"id":1561,"depth":2139,"text":1564},{"id":1579,"depth":2133,"text":1582},{"id":1625,"depth":2133,"text":1628},{"id":1729,"depth":2133,"text":1732},{"id":1836,"depth":2133,"text":1839},{"id":1986,"depth":2133,"text":1989},{"id":2118,"depth":2133,"text":2121},"markdown","content:ratgeber:restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen.md","content","ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen.md","ratgeber/restnutzungsdauer-gutachten-voraussetzungen","md",[2193,2199,2204,2210,2214,2220,2225,2230,2235,2241,2247,2252,2257,2258],{"_path":2194,"title":2195,"description":2196,"h1":2197,"kicker":2198},"/ratgeber/afa-erhoehen","AfA erhöhen: 7 legale Wege für Vermieter 2026","AfA erhöhen 2026: kürzere Nutzungsdauer per Gutachten, Kaufpreisaufteilung, Herstellungskosten, degressive und Sonder-AfA – mit Rechenbeispielen.","AfA erhöhen: Sieben legale Wege, die Gebäudeabschreibung Ihrer Immobilie zu steigern","Strategie",{"_path":2107,"title":2200,"description":2201,"h1":2202,"kicker":2203},"AfA-Gutachten: Definition, Wirkung und Kosten 2026","AfA-Gutachten 2026: Rechtsgrundlage § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Rechenlogik Restwert ÷ Restnutzungsdauer, Anforderungen des Finanzamts, Kosten ab 699 €.","AfA-Gutachten: So verkürzen Sie die Nutzungsdauer und erhöhen die Gebäude-AfA","Grundlagen",{"_path":2205,"title":2206,"description":2207,"h1":2208,"kicker":2209},"/ratgeber/betongold-gutachten","Betongold Gutachten: Angebot, Kosten & Vergleich 2026","Betongold Gutachten im Check 2026: 829 € ohne, 1.279 € mit Ortstermin laut Website. 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